新冠疫情对商业租赁合同的影响及租赁合同条款中的应对措施

2020年新冠肺炎疫情爆发以后，尤其是传染性极高的奥密克戎病毒株肆虐以后，病毒的存在对实体经济，尤其是线下零售商业的打击是非常大的。此次疫情的危害性之大，持续性之强，以及其反反复复、难以清除的特点，无论是对于商业房产的业主（即房东），还是对于从事商业经营的主体（即租户）来说，都是难以预见和难以防范的，也给双方都造成了巨大的经营风险和经济损失。从实际情况来看，业主由于其是不动产的所有者，不动产的价值因疫情的影响不大，而商户则是在疫情期间仍要按照合同约定支付租金，商户看来更是弱势的一方，更应当受到不可抗力条款，或重大情势变更相关规定的保护。但是，业主往往在前期投资商业地产时，业已投入了大量的资金，甚至背负了高额的贷款，疫情也不会减轻业主偿还贷款的责任，也需要现金流的支持。因此，在这种情况下，如何能够综合考虑各方在疫情影响下的权利义务，调整因疫情影响下租赁合同各方的相关法律关系，确实是一个考虑立法者、司法主体智慧和价值观的事情。对于租赁合同的各方主体来说，在疫情常态化管理和“动态清零”已经几乎成为未来几年可预见的事实的情况下，如何能够在合同约定条款中考虑增加对自己更为有利的条款，避免自己的利益受到疫情影响和合同约定不公平的双重打击，是一个需要充分考虑的问题。

因此，笔者研究和撰写本文的主要目的在于：第一，对现有法律规定、裁判规则对疫情形势下租赁合同权利义务的调整原则进行梳理，以便租赁合同各方对目前司法主流处理相关争议的结果有充分的了解和预判；第二，为各主体顺应时势的修改租赁合同提供合理化的建议，提示相关主体可以在合同中加入对自己更为有利，且不会被认定为显失公平的条款。

一、相关法律规定、裁判意见梳理（含最高人民法院、北京法院）

（一）最高人民法院

1、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》

三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：

（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。

（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。

（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。

2、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》

5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。

（二）北京市政府、北京法院

1、《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于减免中小微企业3月和4月房租的实施细则》（2020.04.20）

二、实施主体

本次减免房租的实施主体为市国资委监管的市管一级企业及其所属各级国有及国有控股子企业，其中国有控股子企业是指国有企业具有实际控制力并纳入市管企业合并报表范围内的子企业。

三、租用房产的性质

京内市属国有企业房产，是指位于北京市行政辖区内且权属为市属国有企业的房产。

四、减免时限及标准

承租京内市属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收3、4月份两个月的租金。承租用于办公用房的，3月和4月给予租金50%的减免。

五、适用范围

1.符合我市城市功能定位、不在疏解整治范围且经营困难的在京注册的中小微企业及在京取得营业执照且在2019年有完税证明的个体工商户。

2.受疫情影响严重且在京注册的餐饮、便利店、美容美发、家政4类生活性服务业企业以分公司形式设立的连锁直营门店，分公司或门店（以下简称分公司）符合本条规定享受房租减免的中小微企业相关条件要求且承担房租费用的，参照中小微企业房租减免政策执行。其中，上述四类生活服务业的类型参照《国家统计局关于印发<生活性服务业统计分类（2019）>的通知》（国统字〔2019〕44号）的分类标准执行。

3.承租京内市属国有企业房产从事办学活动的由市、区教委审批认定的民办幼儿园，依照防疫规定延期开学且不裁员、少裁员的，参照中小微企业房租减免政策执行。

2、《北京市人民政府国有资产监督管理委员会等7部门关于减免服务业小微企业和个体工商户房屋租金有关事项的通知》（京国资发〔2022〕5号）

一、减免对象

本通知适用于在京注册或在京纳税并承租本市各级机关事业单位和国有企业（包括国有及国有控股企业、国有实际控制企业）京内国有房屋的服务业小微企业和个体工商户（以下简称小微企业）。服务业的范围可通过国家统计局《2017年国民经济行业分类》（GB/T 4754—2017）及《关于修订<三次产业划分规定（2012）>的通知》（国统设管函〔2018〕74号）进行认定。小微企业的范围可参考国家市场监管总局官方网站小微企业名录查询模块，或由承租方提供符合《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业〔2011〕300号）、《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309号）划型标准的证明材料予以认定。

二、减免要求

2022年被列为疫情中高风险地区所在区的国有房屋，根据房屋租赁合同约定的租金标准减免2022年6个月租金；其他地区减免3个月租金。减免工作应在上半年基本完成；本《通知》发布后新增中高风险地区需要补充减免至6个月的，自列为中高风险地区起2个月内完成。承租方2022年内实际租期不满一年的，根据实际租期按比例享受减免。租赁合同已涉及免租期等特殊情形的，由租赁双方协商约定。

3、北京市第一中级人民法院《疫情期间房地产纠纷相关法律问题分析及司法应对》

对于房屋租赁合同纠纷中承租人减免租金的诉讼请求能否得到支持，首先，应当考察双方签订的房屋租赁合同中是否有对疫情等情形发生时免除租金的约定，如有明确约定，则支持承租人免除停业、空置期间租金的请求。

其次，考量疫情对承租人造成的停止营业和停止使用是否无法克服。一是商铺租赁。如商铺承租人短期停业后又开业经营营业额下降的、商铺因与居民衣食住行关系密切保持营业仅客流量降低的，属于正常的商业风险范畴。且随着当前国民经济发展水平的总体提升，各行业抵御商业风险的能力不断增强，因此对于以上的经营障碍，不应当认定为无法克服的情况。但如属于受到疫情冲击较大的行业，例如农贸市场内的商铺，则可能面临长期关闭等待检验或永久性关闭的风险，此时应当考虑因疫情影响免除承租人的租金。目前北京市在防控疫情时期减免中小微企业房租的措施已经出台，可为该类租赁租金问题的处理提供一定的参考。二是住宅租赁。承租人虽然在隔离或管控期间无法实际居住租赁房屋，但一般而言，租金并非其不能承受的损失，继续履行合同、支付租金对承租人而言并不构成明显的不公平，承租人要求减免租金的，一般不予支持。三是厂房及写字楼租赁。虽然因疫情影响各地相继发布通知推迟复工时间，但基本系将原春节假期延长一至两周，并不会对承租人的生产、经营造成实质性的影响，故承租人要求减免租金的，一般不予支持。但承租人有证据证明确因疫情导致停工、停产较长时间的，可以结合停工时间、停工损失及租金标准等因素，由法院酌情确定是否应当减免停工期间的房屋租金。

4、北京市第二中级人民法院《“疫情”对房屋租赁合同履行及相关审判工作的影响及建议》

4、对于承租人以疫情防控为由要求解除合同的处理

如果承租人因疫情防控原因完全无法使用租赁房屋，其租赁房屋的合同目的不能实现，承租人可以不可抗力为由要求解除合同，但此时需严格审查疫情防控与合同目的不能实现之间的因果关系。如果承租人仅以疫情防控导致收益下降为由要求解除合同的，需要谨慎对待。一般认为，虽然疫情防控对房屋租赁合同的履行造成一定影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，故此时承租人无权要求解除合同，但可援引情势变更或公平原则要求减免租金和违约责任。但是，如果承租人因疫情防控导致收益大幅下降，即使减免租金仍然入不敷出，继续履行合同对其显失公平的，承租人亦有援引情势变更解除合同的空间。此时，可以根据实际情况，参考九民会议第48条之规定，按照公平原则，判决承租人承担一定的违约责任后解除合同。

5、对于承租人起诉要求减免租金的处理

减免租金属于变更合同，对于此种情况，可适用情势变更的精神，按照公平原则，在双方当事人之间合理分配风险。具体来说，需考虑承租人的性质（自然人还是企业）、租用房屋的目的（自主还是商用）以及疫情对租赁合同履行产生的影响（全部不能使用还是部分不能使用）进行综合判断，进而决定是全部免除，部分免除，还是不予免除，需要强调的是，公平原则是对双方当事人的公平，而不仅仅是对一方当事人公平，否则就是实质的不公平。在房屋租赁合同纠纷中，既要对承租人公平，又要对出租人公平，如果全部免除租金，实际上是让出租人承担疫情带来的全部风险，反而不公平，因此，在分配风险及责任时，应考虑影响合同履行的各方因素以及合同当事人的地位，适当向承租人倾斜，但不可过于偏向，导致损害出租人的合法权益。

二、相关案例梳理

1、关于解除合同

（1）因疫情导致无法经营、没有收入，承租人以此为由要求解除合同，法院予以支持（儿童游乐场和教育培训）

北京某腾教育咨询有限责任公司与北京某联商厦股份有限公司丰台分公司房屋租赁合同纠纷申请再审【（2021）京民申2859号】

北京市高级人民法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，某腾公司与某联丰台分公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。合同履行期间，新冠病毒肺炎疫情爆发，某腾公司承租涉案房屋经营儿童游乐场和教育培训，受疫情影响较大。某腾公司于2020年3月1日向某联丰台分公司提出解除合同，某联丰台分公司于2020年3月5日收悉并回函，双方因合同解除的后果未能达成一致，导致未能协议解除。某腾公司在疫情导致其无法通过营业获取收入的情况下提出解除合同，具有事实及法律依据，原审法院认定涉案合同于2020年3月5日解除，并无不当。对于本案涉及的2020年2月1日至2020年9月30日的租金及运营管理费的承担问题，因疫情因素不可归责于双方，对疫情所致损失，双方应当合理分担。二审判决酌定某腾公司应向某联丰台分公司支付房屋租金及运营管理费240,000元，并无不妥。

（2）如证据不足以证明在疫情期间存在全部停业的情况，尚未达到导致合同无法履行的程度，承租人以不可抗力为由要求解除合同，缺乏依据，但法院仍根据公平原则免除2个月租金及物业费（餐饮）

北京某米餐饮文化管理有限公司等与某盛商业发展有限公司房屋租赁合同纠纷申请再审民事裁定书【（2021）京民申6597号】

北京市高级人民法院认为：关于合同解除的问题，涉案租赁合同签订后，某盛公司依约向某米公司交付了房屋，某米公司亦应履行支付租金的义务。涉案租赁合同履行期间，北京发生新冠肺炎疫情，疫情及防控措施虽对涉案合同的履行造成一定影响，但某米公司提交的证据不足以证明某盛公司在疫情期间存在全部停业的情况，尚未达到导致合同无法履行的程度，故某米公司以不可抗力为由要求解除合同，缺乏依据。双方未就解除合同事宜达成一致的情况下，某米公司单方搬离涉案场地，属于违约解除合同。但考虑到双方已于2020年5月29日完成交接，涉案合同已难以实际履行，故法院确认双方间涉案合同于2020年5月29日解除。关于租金及物业费数额的问题，因双方涉案合同于2020年5月29日解除，某米公司应当支付2020年2月1日至2020年5月29日的租金。但考虑某米公司作为服务类小微企业，承租房屋用于经营，受疫情及防控措施的影响，经营出现困难，营业收入明显减少，要求某米公司继续按照原合同约定交付租金将会显失公平。加之某工艺美术公司对某盛公司的房屋租金予以适当减免，故法院根据公平原则，免除某米公司2020年2月1日至2020年4月30日的租金及物业费，判决某米公司支付2020年5月1日至2020年5月29日的租金31,755元（含物业费），并无不当。某米公司主张5月份租金亦不应给付，无事实和法律依据，法院不予采纳。某米公司的再审申请缺乏充分的事实与法律依据，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，本院不予支持。

（3）在房屋并未受疫情影响不能正常使用情况下，承租人未按期支付房租构成违约，出租人有权单方解除合同，但法院综合承租人违约程度，酌情减少承租人违约责任（办公）

北京某狮科技有限公司等与某易达（北京）贸易有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书【（2022）京03民终845号】

法院认为：本案系涉新冠肺炎疫情的租赁合同纠纷案件，新冠肺炎疫情爆发伊始确实具有不可预见、不能避免并不能克服的特征，但疫情或防控措施对于某一合同的履行是否构成不可抗力，需要看疫情或防控措施是否致使合同义务不能履行及影响力大小。具体至本案，在北京市疫情防控期间，涉案房屋并未受疫情影响不能正常使用，某易达公司未按期支付房屋租金，致使涉案合同提前终止，某易达公司已经违反涉案合同约定构成违约，某狮公司有权按照合同约定解除与某易达公司之间签订的涉案合同。

疫情及疫情防控措施对各经济实体的影响各异，应当结合个案情况，严格依照法律规定进行审查，合理平衡各方利益。结合本案，某易达公司支付涉案房屋租金至2020年3月15日，虽然根据合同约定某易达公司应当于2020年2月15日之前支付下一期租金，但是其迟延支付房屋租金确系受疫情影响，且在金某峰于2020年2月28日通知收回涉案房屋时明确表示交纳房屋租金，但是某狮公司仍要求某易达公司搬离涉案房屋。某狮公司在疫情爆发后既未对房屋租金进行减免，又未给予某易达公司合理的支付租金宽限期，在涉案合同尚有三个月即到期的情形下，直接将房屋收回，有违风险共担的契约精神。虽然某易达公司存在一定违约行为，某狮公司有权据此解除涉案合同，但是某易达公司的违约行为尚不足以达到承担全部违约责任的程度，故某狮公司应当退还某易达公司剩余的房屋租金和房屋押金，具体金额以法院核算为准。因某易达公司与某狮公司存在租赁合同关系，上述费用由某狮公司支付给某易达公司。关于某狮公司的反诉请求，无事实依据，法院不予支持。

2、关于租金减免

（1）因疫情导致未能正常营业，法院考虑承租人经营情况受到疫情影响及防控措施的影响认定应予减免2个月租金（餐饮）

北京某家餐饮管理有限公司与北京某佑房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书【（2022）京01民终1813号】

一审法院认定事实：合同签订后，某佑房地产公司依约交付了房屋，某家公司向某佑房地产公司支付了押金26,170.5元和截至2020年2月7日的租金。受2020年疫情影响，某家公司未能正常营业。2020年7月15日，双方协商解除租赁关系，但未签订解约协议。

北京市第一中级人民法院认为：经查，某家公司承租某佑房地产公司房屋用于经营，一审法院考虑某家公司经营情况受到疫情影响及防控措施的影响认定应予减免2个月租金的处理结果正确，在此情况下，该2个月的租金不应再作为计算违约金的基数，对应期间亦不应计算违约金，结合北京市疫情防控措施的情况，宜认定上述减免2个月租金为2020年2月8日至2020年4月7日期间的租金。一审法院计算的某家公司支付违约金的数额有误，本院依法予以调整。根据前述计算方式的计算结果，并结合《房屋租赁合同》对违约金的约定以及某家公司违约的情况，本院酌情确定某家公司应支付违约金2万元。

（2）新冠疫情对店铺经营存在较大影响，对北京市一级、二级疫情防控期间的房屋租金酌情减免（美容店）

陈某妤等与王某萍房屋租赁合同纠纷二审民事判决书【（2022）京01民终1619号】

北京市第一中级人民法院认为：2020年1月1日至2020年8月11日期间的租金，按照合同约定租金数额应为79,563元，但2020年6月17日至2020年7月6日王某萍锁门期间的房屋租金陈某妤不应负担，应从房屋租金总数中予以扣除，扣除后2020年1月1日至2020年8月11日期间的房屋租金应为72,459元，陈某妤已经交纳50,000元，尚欠22,459元未交纳。在本案审理过程中，陈某妤以疫情影响其经营为由申请对2020年1月1日至2020年10月30日的房屋租金进行减免，法院认为，陈某妤租赁涉案房屋用于经营美容店，新冠疫情的发生对其店铺的经营存在较大影响，新冠疫情属于突发公共卫生事件，故对2020年1月24日至2020年6月5日北京市一级、二级疫情防控期间的房屋租金，法院酌情减免22,459元，对于陈某妤的其他减免要求，法院不予支持。

（3）涉案房屋系经营性房屋，疫情及疫情防控措施对房屋租赁合同的履行客观造成了影响，法院对北京市一、二级疫情期间的应付租金数额予以酌减

北京某假日酒店管理有限公司与黄某新二审民事判决书【（2022）京01民终816号】

法院认为：黄某新作为承租人应当按照租赁合同的约定支付租金，现黄某新尚未支付2020年4月2日至2020年10月1日期间的第五期租金，其行为已经构成违约，其应当履行向某假日酒店支付房屋租金的义务。但涉案房屋系经营性房屋，疫情及疫情防控措施对房屋租赁合同的履行客观造成了影响，一审中黄某新亦以自2020年1月底开始的疫情及疫情防控措施影响经营为由要求减免房屋租金，因此一审法院对北京市一、二级疫情期间的应付租金数额予以酌减并无不当。一审法院核算后，认定黄某新仍需向某假日酒店支付第五期的租金43,000元并无不当，本院对此予以确认。

同时，疫情及疫情防控措施在客观上确实对房屋租赁合同的履行造成了影响，因此一审中某假日酒店以黄某新逾期支付租金为由要求解除房屋租赁合同并承担违约责任，一审法院对此不予支持并无不当，本院对此予以确认。因此，某假日酒店上诉请求黄某新支付拖欠租金期间的相应违约金并不予退还保证金，本院不予支持。

3、关于延期支付租金

（1）虽然因疫情防控措施导致利用房屋受到一定限制，但作为承租人应与出租人合理共担疫情导致的损失，承租人在拖欠租金长达六个月的情况下仍以疫情影响为由认为其有权延期支付租金的主张不予支持，但延期支付违约金综合考虑疫情因素酌减（餐饮）

某邦伟业（北京）投资发展有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书【（2022）京02民终4867号】

一审法院认为：根据查明情况，朝阳某潮公司应于2019年12月底支付2020年1月租金，但其因资金周转困难并未如约支付，此后出现新冠疫情，由于防控政策、疫情影响等因素导致朝阳某潮公司经营受限，朝阳某潮公司继续拖欠租金至2020年6月底。虽然因疫情防控措施导致朝阳某潮公司利用涉案房屋受到一定限制，且疫情也导致经营受到影响，但作为承租人应与出租人合理共担疫情导致的损失，支付租金为承租人的基本义务，而北京的疫情防控等级也在随疫情的严重程度有所变化，因此朝阳某潮公司在拖欠租金长达六个月有余的情况下，仍以疫情影响有权延期支付租金为抗辩理由，缺乏合理性，也有失公平。

北京市第二中级人民法院认为：根据本案查明事实，首先，朝阳某潮公司自2020年1月1日开始拖欠租金，该期间尚未发生疫情。其次，朝阳某潮公司曾于2020年6月底承诺在7月初先交一个月租金，剩余拖欠租金在8月30日交齐，但其并未履行该承诺，并且在某友公司向其表明要停止能源供应时，朝阳某潮公司也无履行上述承诺的计划。北京疫情防控等级在2020年2月至7月之间随着疫情的严重程度有所变化，在某友公司多次发出催缴通知，朝阳某潮公司拖欠租金6月有余且亦作出交纳租金承诺的情形下，朝阳某潮公司仍未支付租金，其再以疫情影响为由认为其有权延期支付租金的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予采信。某友公司上诉还要求朝阳某潮公司支付相当于三个月租金的违约金、补交履约保证金。一审法院综合考虑疫情影响因素、朝阳某潮公司拖欠租金的主观恶意程度以及某友公司应负有的积极止损义务，认定双方约定的违约责任过重，并酌定朝阳某潮公司按一个半月租金标准向某友公司支付违约金，无明显不当。某友公司的该项上诉请求，本院不予支持。

综上，根据以上最高院发布的新冠肺炎疫情指导意见、北京法院发布的问题分析及相关建议、以及查询的相关案例，可以总结如下：

（1）关于以疫情为由解除租赁合同的问题：如果因为疫情或防控措施导致合同不能履行（如完全无法使用房屋），承租人可以以不可抗力为由要求解除合同；如果虽然因为疫情对租赁房屋使用造成一定影响或限制，但未达到合同目的不能实现的目的，承租人无权要求解除合同，但可以援引情势变更或公平原则要求减免租金和违约责任。

（2）关于受疫情影响减免商铺租金的问题（非国有房屋）：一般法院根据疫情对租赁合同履行造成的影响、房屋用途等因素根据公平原则综合判断是否减免及减免金额，总的来说，对于非国有企业房屋，如果疫情导致商铺短期停业后又开业营业额下降的，或虽一直保持营业但客流量降低的，属于正常的商业风险，不应当认定为无法克服的情况；但如果有证据证明因疫情导致停工、停产较长时间的，可以由法院酌情确定减免房租租金。

三、商业租赁合同建议

根据上述司法实践，在疫情常态化持续的情况下，在签署租赁合同时，建议在处理疫情问题时，根据承租人和出租人在协议条款中的强势地位差别，兼顾公平合理的原则，笔者建议可以在合同中增加如下约定，该条款可以在合同中单独命名为“新冠肺炎条款”：

（一）针对出租人较为强势的情形

【新冠肺炎条款】

1、双方确认，在签署本合同时，全国正处于疫情防控常态化阶段，全国或北京疫情防控政策随时可能调整或发生变化。承租人在签署本合同前已清楚认识到因疫情防控常态化及疫情防控政策的变化对其承租商铺的使用、经营造成各种的影响，并在此基础上签署了本合同。

2、承租人承诺，在签署本合同前，已采取合理的措施应对疫情对其经营商铺造成的影响（包括但不限于采用线上店铺、外卖销售平台等线上平台进行营业），如因全国或北京发生疫情，或疫情防控政策调整或变化，导致承租人无法正常使用租赁房屋进行营业，或导致承租人营业额下降的，承租人不得以此为由单方解除本合同，亦不得以此为由延迟或拒绝支付租金或其他费用，否则仍应按照合同约定的违约条款支付违约金。如根据国家法律、法规和租赁合同所在地的地方性法规，出租人和承租人应根据公平原则分担因疫情防控造成的风险的，承租人也应先按照合同约定执行，并在根据本协议约定的争议解决条款取得生效判决/裁决后，依据生效判决/裁决对已履行的租金进行调整。

3、特别约定【抽成租金适用】：双方确认，因本合同项下提成租金以承租人销售额进行计算并收取，如因新冠肺炎疫情导致商铺销售额下降或商铺停业的，对双方均造成了损失，因此本合同项下提成租金部分在任何情况下不予调整或减免，承租人仍应按照本合同约定比例、时间、方式进行支付。

（二）针对承租人较为强势的情形

1、双方确认，在签署本合同时，全国正处于疫情防控常态化阶段，全国或北京疫情防控政策随时可能调整或发生变化。双方在签署本合同前均了解到因疫情防控常态化及疫情防控政策的变化对承租商铺的使用、经营造成各种的影响，并在此基础上签署了本合同。

2、双方共同认可，以合同签订时的“疫情常态化管理政策”作为基础，如因全国或北京发生疫情，或疫情防控政策重大调整或重大变化，导致承租人无法正常使用租赁房屋进行营业（无法正常使用指因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入较疫情常态化管理时期减少50%以上的情形），双方可根据国家法律、法规、司法解释和租赁合同所在地的地方性法规、地方高院的相关审判指导性文件，并根据公平原则协商确定合同相关条款（包括但不限于租金支付、固定租金价格和提成租金的价格）的变更或暂缓履行事宜。双方协商无法达成一致的，承租人可以先暂缓支付租赁房屋无法正常使用期间【50%】的租金，同时承租人应在疫情防控措施解除后3个月内依据本协议争议解决条款提起诉讼或仲裁，双方可根据法院/仲裁机构的最终判决/裁决确定相关条款的变更或暂缓履行事宜。

（三）不可抗力条款的补充

同时，对于合同中常见的“不可抗力”条款中关于不可抗力的定义，我们可以补充上关于新冠肺炎防控措施的内容，一般来说，从现实和公平的角度，可以做如下的补充：

下列事项应被视为“不可抗力”事件：（i）战争（无论是否宣战）、敌对行动、入侵、外敌行为、大规模军事动员；（ii）内战、暴乱、叛乱和革命、军事或篡夺权力、暴动、恐怖主义行为、破坏或海盗；（iii）货币和贸易限制、禁运、制裁；（iv）合法或非法的权力行为、遵守任何法律或政府命令、征用、扣押工程、征用、国有化；（v）流行病（含新冠肺炎，但本合同签订时业已采取的新冠肺炎常态化防控措施除外）、自然灾害或极端自然事件；（vi）爆炸、火灾、设备损坏、运输、电信、信息系统或能源的长期故障；（vii）一般劳工骚乱，如抵制、罢工和封锁、怠工、占用工厂和场所。