开发商装修房交付环节装修质量纠纷司法裁判规则详述（江苏）

对上述判决书进行分析发现，该类型案件有以下两个显著特点：

1、群体性

精装修商品房装修质量纠纷往往是群体性纠纷，从案例检索结果中可见一斑。近五年江苏省精装修商品房装修质量纠纷案件判决书合计912份，其中为同一开发商的判决书最多达150余份，且该些判决书结果趋于一致。即便是没有在多个案件中出现的开发商也不排除涉及过群体性纠纷，笔者曾处理过一起该类案件，该起案件是所在小区第一起交付环节装修质量纠纷案件，可以称为该小区示范性案例，由于该案判决结果不利于买受人，因此同小区其他买受人未再提起诉讼。但在诉讼中，其他买受人给本案法官造成不少压力，如本案旁听、提供证据、参与现场勘验等等。

群体性纠纷因涉及利益主体众多，部分案件的当事人之间对立情绪严重，如处置不当，极易酿成群体性事件，有些转化为群体性上访。法院在纠纷处理过程中承受极大压力，审理十分审慎。并且基于同案同判、类案相似原则，一旦首批案件生效裁判产生，为确保裁判一致性与公正性，这些裁量标准往往会被法院适用到同一被告的后续大量案件中。 

2、诉讼请求类似

精装房交付环节装修质量纠纷原告诉讼请求非常集中，呈现诉讼请求基本类似的特点。常见诉讼请求如：主张装修差价、主张逾期交房损失、主张履行修复义务、主张质量问题造成的损失

买受人往往认为开发商交付的精装房没有达到装修标准，进而在起诉时主张开发商支付装修差价。对此，江苏法院常见裁判思路是：

明确诉讼请求——明确装修标准——判断案涉房屋是否达到装修标准。

1、明确诉情——装修差价的计算方法及金额

对于装修差价这一诉请的较为明确的表述应为“判令被告向原告支付A减去B的装修差价XXX元”。

其中，买受人普遍主张B为房屋的实际装修价值，并申请对案涉商品房进行鉴定审价确定B的金额。

在不同的案件中，根据案件的事实差异与买受人的自主选择，对于A呈现差异化表述：有买受人主张A为约定的装修价值或约定的装修价格，有买受人主张A为开发商宣传的装修价格，也有买受人主张A为备案装修价格。

2、明确装修标准

前述A的分歧实为装修标准的分歧，对于装修标准的争议在精装房交付环节装修质量纠纷案件中普遍存在，江苏省高级人民法院于2019年12月16日发布《商品装修房买卖合同装修质量问题纠纷案件审理指南》（以下简称《审理指南》），第5条、第8条规定，装修标准优先适用的顺序为：当事人具体约定＞约定装修价格＞宣传装修价格＞备案装修价格。

根据《审理指南》第8条，当事人具体约定是指：当事人对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等具体约定。但江苏省实际裁判中认定有“当事人具体约定”的标准往往适当宽松，如南京中院在（2020）苏01民终3979号、（2020）苏01民终3815号判决书中的裁判观点认为，双方对装修部位、品牌、材质等做了具体约定的，均视为对装修质量已作明确约定，不要求必须约定产品型号、生产年限。

3、房屋装修实际价值

如前所述，买受人普遍申请进行鉴定确定房屋实际装修价值。2017年一批再审改判案件引起广泛关注，代表如南京中中院作出的(2017)苏01民再17号系列再审判决书。该系列案经过为：南京富力城买受人靳秋硕（70幢503室）、童克亚（62幢504室）、施群荣（70幢303室）、姜圣（66幢502室）、张玉明（63幢201室）、周国栋（69幢203室）、孙佳伟（73幢604室）、何小玲（57幢503室）、陆燕婷（62幢404室）、方莉莉（62幢201室）、江海宁（71幢201室）、张蓉（62幢202室）、吕瑞（60幢102室）、王瑀（61幢401室）、徐秀（56幢604室）、夏雨（73幢204室）、翟英（56幢302室）、马志超（70幢401室）等曾向法院提起诉讼，提出要求判令富力公司赔偿实际装修价值与合同约定装修价值（4500元/平方米）的差价等诉讼请求，一审法院均作出判决驳回上述买受人的该项诉讼请求。上述买受人均不服一审法院判决，上诉至南京市中院，南京市中院均作出判决驳回上诉，维持原判。后上述买受人不服二审判决，向南京市中院申请再审，南京市中院均作出判决撤销一审法院判决及本院二审判决，支持了上述买受人关于赔偿装修差价款的主张。详见：(2017)苏01民再17号再审民事裁定书。再审诉讼过程中，南京市中院依法委托江苏大成工程咨询有限公司对童克亚购买的富力城62幢504室房屋装修造价进行鉴定（鉴定范围包括室内装修总造价和每平方米造价，以及装修公司依法应缴纳的税费和适当的利润；如果按照每平方米4500元装修造价计算，装修公司应缴纳的税费和利润各是多少）。南京市中院再审裁判观点认为，经鉴定所确定的装修造价中，税金和规费是装修企业应上缴的费用，利润属于装修企业应得部分，该三项费用不属于直接用于买受人房屋装修的费用，应当从实际交付买受人的装修总价中扣除，进而确定扣除后的实际装修总价，最终改判支持买受人装修差18万余元。

（1）当事人举证

根据《审理指南》第9条，买受人主张装修质量不符合约定或者装修质量不合格的，应就其存在的质量问题提供证据加以证明，买受人已初步证明装修质量问题存在的，出卖人应对装修质量符合约定或合格的事实承担举证证明责任。

实践中，买受人通常举示的证据包括：质量问题的照片、房屋交接验收表、维修记录等等。由于该类案件的群体性特点，买受人组建微信群信息共享、证据共享，因此，同小区不同案件中大量存在证据共用的情况。

（2）现场勘验

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百二十四条，人民法院认为有必要的，可以根据当事人的申请或者依职权对物证或者现场进行勘验。在双方对于涉案房屋是否符合装修标准争执不下、且无明显证据可以压倒对方的情况下，法院很可能会进行现场勘验。尤其是在合同明确约定了具体的装修标准的情况下，对于装修品牌、装修材质等是否符合合同约定可以直观目测。再行根据日常生活经验作出是否符合装修标准的认定。

（3）鉴定

问题前文已有部分论述，此处再赘述几句。大部分买受人在起诉时会同步申请人民法院对装修工程进行造价鉴定，以鉴定报告结论和买卖合同价格的差价请求出卖人返还。因此是否准许鉴定请求，在本类型案件处理过程中至关重要。一旦可以通过鉴定方式判断装修是否符合约定的标准，将会对开发商造成极大冲击。全装修商品房作为新鲜的、处理难度极大的司法纠纷案件，若贸然同意买受人对商品房装修进行司法鉴定，将会扰乱市场正常交易秩序并导致司法资源浪费。因此，鉴定程序是否启动，法院也是极为慎重的。

（二）赔偿逾期交房损失

买受人通常因为装修质量问题拒绝受领商品房，并在诉讼中主张逾期交房损失，法院是否支持以及若支持金额如何确定，将从以下四个方面做考量。本文中笔者对于交付条件和交付标准的个人区分是，交付条件考虑的是“有无”的问题，交付标准考虑的是“程度”的问题。对此笔者观点不一定准确，但不影响下文所想表达的核心。

1、交付条件

具备合同约定的交付条件是认定房屋已交付的前提之一。购房合同通常会约定房屋交付条件，常见如：房屋竣工验收合格，案涉房屋备案通知书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、房屋测绘报告、分户验收合格证均齐备。补充条款中也可能会另行约定交房条件如：出卖人已向政府主管部门提交了办理该商品房建设工程竣工备案所需的全部文件。

2、交付标准

是否符合交付标准是逾期交付违约金诉讼请求是否得到支持或部分支持的核心。法定的交付标准有：地基基础质量合格、主体结构质量合格、不存在因装修质量问题严重影响正常使用居住的情形，江苏地区还将装修环保质量合格作为法定交付条件。

其中，判断房屋质量问题是否严重影响正常使用居住因没有统一的标准且无法定量判断，通常是本类案件的争议焦点，给法官留下自由裁量的空间。就此，上文关于“是否符合装修标准的认定”论述的方法同样适用于此处。因此，方法问题不再赘述。此处仍需多说的是质量问题程度判决标准的问题。对此，江苏地区法院结合日常生活经验进行判断居多，如无锡中院在 (2020)苏02民终2090号判决书中裁判观点认为：就单一质量问题而言，不足以达到严重影响正常居住使用的程度，但数十个质量问题分布于各个房间，超出了一般买房人能够接受的程度，关于修复前无法入住、正常使用的意见，予以采信。

3、通知交付

开发商是否有效通知买受人交付房屋，也是认定房屋是否交付的前提之一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第八条第二款规定：“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”可见，开发商需要书面通知买受人交付房屋。若在合同约定的交房期限内，房屋符合交付条件和交付标准，无论购房人是否实际接收房屋，将会认定为开发商的交付义务已经履行完毕，购房人再行主张逾期交房损失无法得到支持。另一方面，若房屋虽符合合同约定及法律规定的交付条件，但开发商未及时发出书面交房通知，仍将被认定逾期交付。

4、若被认定存在逾期交房情形，逾期交房违约金如何认定

若被认定为存在逾期交房情形，下一个问题是逾期交房违约金金额认定的问题。根据民法典、九民纪要等相关规定，法院在认定逾期交房违约金时秉持以下规则：

（1）补偿为主、参照实际损失；

（2）查明实际损失，确定基本标准；

（3）考虑当事人过错程度；

（4）在违约方请求减少过高的违约金时，应当按照“谁主张、谁举证”原则，违约方负有证明违约金过高的举证责任。但是，鉴于衡量违约金是否过高的最重要标准是违约造成的损失，守约方因更了解违约造成损失的事实和相关证据而具有较强的举证能力，因此，违约方的举证责任也不能绝对化，守约方也要提供相应的证据。

实践中，江苏地区法院通常采用两种方式：一是以租房损失为计量标准，酌定或根据购房人的举证认定逾期交房违约金，二是酌定调整逾期交房违约金。

参考案例：

从法理角度考量，开发商进行维修的依据是“瑕疵担保责任”。《民法典》第五百八十二条规定：“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”该条规定的违约责任履行方式有一定的顺位，即修理＞重作＞更换＞退货＞减少价款或者报酬，修理排在首位，维修也是成本最低的违约履行方式。

参考案例：