《民法典》视角下的二手房成交参考价政策引发交易纠纷后能否适用情势变更原则的探析

结合前述法律规定及司法裁判观点，法院在认定政府政策是否可适用情势变更原则时，需要结合个案具体情况综合判定。具体而言，需要结合在政策发布前业已订立的二手房买卖合同的具体约定及政策发布后对合同履行的具体影响等加以综合分析判定。

1.本次二手房参考价政策存在被法院适用情势变更原则的可能性，但如合同已明确约定买方的贷款无法（足额）获批时，也应及时支付（补足）购房款的，则买方主张本次政策属于情势变更将无法得到支持。

广东省高级人民法院《关于银行房贷政策调整引起的房屋买卖合同纠纷适用法律问题的批复》（粤高法民一复字〔2010〕12号）曾指出：“银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，均是当事人签订合同时无法预知。买受人确有证据证明因银行信贷政策调整而无法履行付款义务的，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理，即买受人可以请求解除买卖合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。当然，如果当事人签订的买卖合同中明确约定即使买受人无法获得银行贷款，也应承担继续履行支付房款义务的，不得因房贷政策调整而免除其违约责任。”

同样的，上述处理原则也在广东省高级人民法院2017年发布《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷的指引》时得到进一步贯彻。该指引第二十九条第二款规定：“房屋买卖合同签订后，因房地产调控政策的实施，导致无法办理房屋所有权转移登记或者不能订立房屋担保贷款合同的，属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理。一方请求另一方承担违约责任或者适用定金罚则的，不予支持。”第三款规定：“买卖合同约定即使买受人无法获得银行贷款也应当支付房款的，不因房贷政策调整而免除买受人未履行付款义务的违约责任。”

从上述规定可以看出，本次二手房参考价政策属于政府房地产调控措施之一，并导致银行贷款金额大幅降低，该等情况存在被人民法院适用情势变更原则的可能性。但如合同中已事先约定即使买受人无法获得银行贷款，也应承担继续履行支付房款义务的，则不能适用情势变更。事实上，大部分通过正规二手房中介机构订立的二手房买卖合同，由于合同文本的固定性，一般都有如银行批准贷款不足时买受人应及时补足差额部分房款的相关约定。

《民法典》虽将情势变更规则明确列入法典，但意思自治才是民法的基石，应当严守，情势变更只能是例外。如果买卖双方事先已在合同中对于贷款无法获批或银行批准贷款不足时如何处理进行了明确约定，则说明买方在缔结合同时已事先充分考虑了贷款不足时可能带来的风险。此后虽然因为二手房参考价调控政策的出台导致银行贷款大幅减少，但该等批贷不足的情况已不属于双方事先无法预计的情形，应属于商业风险，不能再通过适用情势变更规则对合同加以变更或解除。

2.合同约定银行批准贷款不足时买方可以解除合同的，从约定，无需适用情势变更。

如买卖双方事先在二手房交易合同中明确约定了首付款金额及贷款金额，并约定如银行批贷不足，买方可以解除合同的，同样应依照双方已达成的合意进行处理。参考价政策出台后导致买方无法足额获得银行贷款，此时买方享有了合同约定的解除权。

不同于适用情势变更原则情况下的合同解除，买方此时起诉解除合同的，实质上是要求法院是对其享有的约定解除权进行司法确认。而受情势变更影响的买受人虽可以请求法院变更或解除合同，但其并不享有实体意义上的变更权或解除权，仅在程序上可以向司法机关提出变更或解除合同的请求，但最终是否有必要变更或者解除合同是不确定的，由司法机关根据案件事实进行裁量。

3.本次二手房参考价政策的发布可以适用情势变更的条件

根据前述分析，我们可以大致归纳买受人主张本次发布的二手房参考价调控政策导致银行批贷不足属于情势变更的必备条件：

（1）房屋买卖合同必须订立在二手房参考价政策发布以前。情势变更原则所要求的合同基础出现重大变化的情况必须具有无法预见性，如二手房买卖合同订立时政府调控政策已经出台，则该调控政策已属于合同订立时的基础情况，无法再以该调控政策主张情势变更。

（2）房屋买卖合同明确约定了买方仅通过银行按揭贷款的方式支付房款，并明确约定了首付款金额及贷款金额。如除了按揭贷款外，双方还约定了可选择一次性付款或分期付款的，则调控政策并不导致合同存在履行障碍。

（3）二手房参考价政策导致买受人贷款申请无法获批或可获批准的贷款金额大幅降低。二手房参考价政策出台后，银行可能有对于热点楼盘暂停批贷的情况，并导致买受人无法获得贷款批准。而对于实际成交价大幅高于参考价的二手房，银行按参考价确定可贷款金额，则势必导致买受人可贷款金额出现大幅降低，买受人必须自行补充差额部分作为首付款才能继续履行合同，而二手房交易动辄上百万元甚至数百万元的首付款差额，显然足以动摇合同订立时的基础情况。此时，合同原已明确约定的首付款金额及贷款金额就具有重要了的对比意义。反之，如参考价与实际成交价相差不大的二手房交易，银行批贷金额并未出现大幅降低的情况，买受人主张该调控政策属于情势变更的，则很难获得法院支持。

（4）房屋买卖合同未约定银行批贷不成或批贷严重不足时如何处理。如合同已对该等情况有所约定，则应遵照合同约定执行。只有合同没有约定如何处理该等足以导致合同履行基础发生重大变化的情况时，司法机关才需要应买受人的申请结合案件事实考虑是否需要适用情势变更原则对双方的合同进行变更或调整。

1.房地产调控政策的出台一般在执行层面均会设置过渡期，过渡期内会延续旧政策，以避免对正在进行的交易产生影响。对于本次二手房参考价政策，部分银行的处理也是对于订立在二手房参考价发布以前的房屋买卖合同仍按原政策批准贷款，对于订立在二手房参考价发布以后的房屋买卖合同则按照二手房参考价批准贷款。如果银行的贷款政策设置了过渡期，并明确对于订立在调控政策以前的合同并不执行新的贷款政策的，买受人不得以参考价发布主张情势变更并进而要求解除合同。    

2.买受人选择以参考价政策出台构成情势变更为由解除二手房买卖合同的，应当十分谨慎，否则一旦无法认定情势变更，即很容易构成违约。必要时，可以寻求专业人士的帮助，避免造成更大的损失。