近日，我所代理的某世界500强房地产公司与某中国500强总承包人建设工程施工合同纠纷案件获南京市中级人民法院二审终审判决，二审判决维持一审原判，驳回总承包人全部诉请，为当事人挽回3000余万元损失。
本案总承包人施工债权超3亿元，工程验收且交付小业主后，双方就结算产生争议。经反复磋商，双方最终达成备忘录：约定地产公司限期办理结算，未到期质保金部分由换开银行独立保函方式变更为地产公司以现金方式提前支付。同时，作为交换，总承包人需就7000余万工程款中的3000余万元，以售楼处等物业进行“抵债”；未抵债部分的4000余万元由地产公司限期一次性结清。
地产公司签署该备忘录后以数据电文方式发送给总承包人，但总承包人一直未盖章。嗣后，地产公司如约完成了结算，支付4000余万元，双方就工抵部分签订了工抵协议、完成了工抵认购手续。但后续因总承包人原因未完成买卖合同备案及房屋交付。同时，总承包人以不清楚工抵房位置、售楼处存在设计变更、未签署正式商品房买卖合同及工抵房尚未交付为由，认为债务抵销未生效，起诉要求地产公司支付3000余万元工程款，且同步冻结地产公司3000余万元现金，导致地产公司正常经营受到严重影响。
地产公司基于对我所律师团队长期从事地产行业业务的信任，一审诉前调阶段即委托本所介入该案，希望能迅速妥善处理本案，维护正常经营秩序。本所介入后，及时调阅相关建设图纸、访谈当事人、现场踏勘售楼处现状，并在此基础上，结合当前房地产市场的普遍情况，迅速识别出原告准确诉讼意图，从备忘录的框架效力、抵房协议的从属性质及生效要件、抵房协议不能继续履行的归因性等法律专业角度，以及冻结资金导致维修不能、小业主群体维权风险等社会效果角度，及时迅速提出全面系统抗辩，并从法律规定、行业现状及维护整体稳定角度，给于妥善处理本案的完善建议，最终一审法院及二审法院完整采信本所律师意见，驳回总承包人全部诉请并解除对3000余万元现金冻结，有力维护了当事人合法权益，避免了项目出现系统性群体风险。
【本案亮点】
1.未签署的备忘录是否构成双方有效合意
尽管一方未签署，但双方实际上已经按照未签署协议内容进行了履行，应当认定实际上双方已形成以备忘录为内容的实质合意。
2.抵房协议效力如何认定
合同原则上以诺成为常规，要物为例外。要物需约定或法定，本案合同并无法定及约定要物情形，应认定签署即成立并生效，依法产生抵销效果。
3.本案诉讼期间争议工抵房屋被另案查封如何认定
具备履行条件后，负有履行义务的一方不主动履行导致履行不能的，不能归责于守约方。
【示范作用】
当前房地产市场行情下，因现金极度紧缺，工抵安排已成常态，如何设定其具体内容，并有效监督施工方规范履行，对于广大房企实现以物抵债目的，具有决定性影响。如不能妥善处理，将极有可能产生现金及不动产均被保全的情形，导致关联各方均无法有效处理争议，产生连锁反应。我所接受委托后，7个月内完成一审二审并协助当事人解封被冻结现金，极大缓解了地产公司流动资金困难，有效协助了项目盘活，维护了当事人的合法权益。
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