疫情影响下的房地产审判规则及审判观点整理之建设工程合同纠纷篇

2021年12月中、下旬，在继2020年初全国性新冠肺炎疫情之后，西安再次爆发了较为严重的新冠肺炎疫情。为了有效阻击疫情，陕西省政府、西安市人民政府发布了严格的疫情防控措施，这使得正在经历国家宏观调控政策寒冬的房地产开发行业雪上加霜。房地产的开发，以及商品房的买卖、出租等涉及众多上下游产业，对社会经济的发展有着明显的影响，更有专业人士称道“房地产行业是一个地区经济发展的晴雨表”。本次西安疫情防控措施具有严厉性、强制性、持续时间较长的特点，这将导致疫情结束后与房地产开发、交易有关的涉疫纠纷不断涌现。本文通过对最高人民法院涉疫审判规则的整理，对西安市涉疫审判案例的梳理，力求为西安市房地产开发企业涉疫纠纷的决策处理提供参考。

本文共分三篇进行发布，第一篇就突发性新冠肺炎疫情对商业活动影响的一般法律定性进行简要分析，并对建设工程合同纠纷涉疫案件的审判规则、西安市范围内及部分省外审判机关关于建设工程合同纠纷涉疫案件的典型审判观点进行整理；第二篇对房屋买卖合同纠纷涉疫案件的审判规则及西安市范围内审判机关关于房屋买卖合同纠纷涉疫案件的典型审判观点进行整理；第三篇对不动产租赁合同纠纷涉疫案件的审判规则及西安市范围内审判机关关于不动产租赁合同纠纷涉疫案件的典型审判观点进行整理。

一、突发性新冠肺炎疫情防控措施对商业活动影响的一般法律定性

我国《民法典》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第五百三十三条规定：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。上述两条是我国《民法典》对“不可抗力”和“情势变更”的规定。

2020年，最高人民法院为处理疫情防控对案件审理造成的影响，先后发布三部《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，一部《关于做好防控新型冠状病毒感染肺炎疫情期间执行工作相关事项的通知》，根据上述文件的规定，对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小进行判断。

因此，突发性新冠肺炎疫防控措施对商业活动是否构成不可抗力或者情势变更，以及影响的程度，应在个案中根据疫情防控对生产、经营具体影响程度进行具体分析判断，不宜一概而论。

二、最高人民法院发布的有关建设工程合同纠纷涉疫案件的处理规则

最高人民法院在2020年全国新冠肺炎疫情发生后，先后发布三部《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，其中涉及建设工程合同纠纷涉疫案件处理规则的主要有以下几条：

1、疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。

2、疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。

3、当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。

4、疫情或者疫情防控措施导致承包方未能按照约定的工期完成施工，发包方请求承包方承担违约责任的，人民法院不予支持；承包方请求延长工期的，人民法院应当视疫情或者疫情防控措施对合同履行的影响程度酌情予以支持。

5、疫情或者疫情防控措施导致人工、建材等成本大幅上涨，或者使承包方遭受人工费、设备租赁费等损失，继续履行合同对承包方明显不公平，承包方请求调整价款的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行调整。

以上第1、2、3条是处理涉疫合同纠纷的一般性规则，第4、5条是处理涉疫建设工程合同纠纷的特殊性规则。

三、西安市范围内及部分省外审判机关对建设工程合同纠纷涉疫案件的审判观点

1、按照合同约定，承包人应当在疫情前完工的，但因疫情导致延工的，依旧构成违约

案例：刘某、四川某家居集团有限公司西安分公司装饰装修合同纠纷案

西安市中级人民法院经审理认为：案涉三份合同正常施工情况下，按照约定期应在疫情发生之前已经完工，延期交工系四川某家居集团有限公司西安分公司自身原因，故本院对四川某家居集团有限公司西安分公司关于疫情等不可抗力因素影响的主张不予支持。

以上审判观点摘自西安市中级人民法院（2021）陕01民终14670号民事判决书。

2、发包人向承包人主张因疫情导致工期延误的损失，法院不予支持

案例：赵某、陕西某建设工程有限公司等装饰装修合同纠纷案

莲湖区人民法院经审理认为：原告（发包人）主张被告（承包人）未在合同约定的期限内完成施工，并将未完工工程搁置，给原告造成了损失120907.7元。但被告赵某未按期完工，系因疫情影响，疫情期间全市范围内停工、停产，应属于不可抗力，故对原告要求被告赔偿损失一节，本院不予支持。

以上审判观点摘自莲湖区人民法院做出的（2021）陕0104民初637号民事判决书。

3、承包人在达到复工复产条件后不进场施工的，构成违约

案例：金某与西安某建筑设计工程有限公司装饰装修合同纠纷案

未央区人民法院经审理认为：原、被告签订《西安市家庭居室装饰装修工程施工合同》后，原告向被告支付了50%的装修费34106元，被告却仅完成了部分水电改造即因疫情停工。但停工后却再未复工，合同无法继续履行，合同目的不能实现，原告要求解除合同，依法应予准许。被告因疫情停工，系不可抗力所致，但是疫情得到控制，全国复工后，被告仍未复工，视为已单方终止了合同，构成违约。原告要求被告按合同约定承担违约金5000元，依法有据，应予支持。

以上审判观点摘自未央区人民法院做出的（2020）陕0112民初18960号民事判决。

4、施工合同因疫情原因不能按期开工履行的，不属于违约

案例：北京某科贸有限公司与眉州某餐饮管理（北京）有限公司等建设工程施工合同纠纷案

北京市顺义区人民法院经审理认为：在双方并未约定具体施工日期，且双方一直在就工程量等问题进行协商的情况下，本院认为眉州某餐饮管理（北京）有限公司并不存在迟延履行的行为。众所周知，新冠疫情自2020年年初开始对于餐饮行业产生严重打击，该疫情是鑫顺欣公司与眉州东坡顺义分公司均无法预见的情形，在此情况下，眉州东坡顺义分公司也一直未通知鑫顺欣公司施工，亦不属于违约行为。

上述审判观点摘自北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初9689号判决书。

5、施工人因疫情原因导致工程交付延期，法院认定不构成违约，无需承担相应违约金

案例一：桥西区某健康管理咨询服务中心、河北某建筑装饰工程有限公司装饰装修合同纠纷案

河北省石家庄市中级人民法院经审理认为：关于涉案工程是否因延期构成违约，在案涉工程施工期间发生了新冠肺炎疫情，全国采取了疫情防控措施，涉案工程无法开工，故非因河北某建筑装饰工程有限公司自身原因导致的工程延期。一审法院根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第七条规定，判令驳回桥西区某健康管理咨询服务中心的诉求请求，适用法律正确。桥西区某健康管理咨询服务中心主张河北某建筑装饰工程有限公司构成违约，本院不予支持。

以上审判观点摘自河北省石家庄市中级人民法院（2020）冀01民终8863号民事判决书。

案例二：广东某建设工程有限公司与惠州市某装饰装修合同纠纷案

广东省惠州市惠城区人民法院经审理认为：对于被告反诉要求原告因逾期竣工52天而应支付违约金52000元的反诉请求问题，双方在2020年3月10日办理（验收）移交工程，根据合同约定，虽为逾期竣工，但因2020年初开始，全国爆发新冠肺炎疫情的实际，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第7条“疫情或者疫情防控措施承包方未能按照约定的工期完成施工，发包方请求承包方承担违约责任的，人民法院不予支持。”的意见，现反诉原告要求反诉被告承担逾期竣工违约金（52000元）理由不充分，依据不足，本院不予支持。

上述审判观点摘自广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初16548号民事判决书。

6、发包人未提供证据证明《付款协议》因疫情原因导致履行受到影响的，法院不支持下调相关付款利息

案例：吉林某新能源科技有限公司、南京某太阳能科技有限公司建设工程施工合同纠纷案

吉林省白城市中级人民法院经审理认为：吉林某新能源科技有限公司主张依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定，人民法院依法应当调低本案项下的利息。关于适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的问题，吉林某新能源科技有限公司在本案中未提出证据证明双方《付款协议》的履行受到新冠疫情影响，没有适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的基础事实，故其该项主张，本院不予支持。

上述审判观点摘自吉林省白城市中级人民法院（2021）吉08民终1181号民事判决书。

7、法院将疫情影响认定为不可抗力，扣减了相关施工器材的使用费用

案例：陈某、广东某建筑工程有限公司建设工程分包合同纠纷案

江西省全南县人民法院经审理认为：关于广东某建筑工程有限公司主张的疫情是否属于不可抗力的问题。考虑到新冠肺炎疫情期间，工程无法正常施工，因此本院认为疫情属于不可抗力，可以核减脚手架使用时间，本院酌定核减60天。

以上审判观点摘自江西省全南县人民法院（2021）赣0729民初542号民事判决书

以上就是笔者整理的有关房地产开发建设工程合同纠纷涉疫案件的审判规则及审判观点，下节我们将向大家介绍房屋买卖合同纠纷涉疫案件的审判规则及审判观点。