疫情影响下的房地产审判规则及审判观点整理之房屋买卖合同纠纷篇

笔者在上节为大家介绍了有关房地产开发建设工程合同纠纷涉疫案件的审判规则及审判观点，本节我们将向大家介绍有关房屋买卖合同纠纷涉疫案件的审判规则及审判观点。

一、最高人民法院发布的有关房屋买卖合同纠纷涉疫案件的处理规则

最高人民法院在2020年全国新冠肺炎疫情发生后，先后发布三部《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，其中涉及房屋买卖合同纠纷涉疫案件处理规则的主要有以下几条：

1、疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。

2、疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限完成订单或者交付货物，继续履行不能实现买受人的合同目的，买受人请求解除合同，返还已经支付的预付款或者定金的，人民法院应予支持；买受人请求出卖人承担违约责任的，人民法院不予支持。

3、买卖合同能够继续履行，但疫情或者疫情防控措施导致人工、原材料、物流等履约成本显著增加，或者导致产品大幅降价，继续履行合同对一方当事人明显不公平，受不利影响的当事人请求调整价款的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则调整价款。

4、疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限交货，或者导致买受人不能按照约定的期限付款，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更履行期限。已经通过调整价款、变更履行期限等方式变更合同，当事人请求对方承担违约责任的，人民法院不予支持。

5、疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。

以上前四条规则是处理涉疫买卖合同纠纷的一般性规则，第5条是处理涉疫房屋买卖合同纠纷的特殊性规则。

二、西安市范围内审判机关对涉疫房屋买卖合同纠纷案件的审判观点

1、因受疫情影响逾期交房，法院支持扣除相应期间的逾期交房违约金，或支持延长交房期限一个月

案例一：西安某置业有限公司、王某商品房销售合同纠纷案

莲湖区人民法院经审理认为：根据合同约定，违约金应按总房款日万分之一，自约定交房的次日即2020年1月2日起算。考虑到2020年新冠肺炎疫情不可抗力的影响，基于公平原则，在计算违约金时应将2020年1月25日陕西省启动突发公共卫生事件一级响应至2020年3月9日被告复工期间扣除。

以上审判观点摘自莲湖区人民法院做出的（2021）陕0104民初3299号民事判决书。

案例二：梅某、陕西某房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷案

未央区人民法院经审理认为：原告称其同意收房但在本次宣判前一直未收房且未提交被告仍然拒绝交房的相关证据，其二人亦应当承担延迟收房的相应责任，考虑疫情等情况，本院酌情计算一个月的收房时间，故将被告逾期交房的期限计算至2021年9月11日。

以上审判观点摘自未央区人民法院做出的（2021）陕0112民初27421号民事判决书。

2、法院支持延长受疫情影响的33日的交房日期，但对开发商达到复工复产条件后，怠于组织开工造成的损失应当承担违约责任

案例：西安某房地产开发有限公司、李某商品房预售合同纠纷案

雁塔区人民法院经审理认为：关于交房期限是否应扣除新冠疫情期间误工期的问题。因新冠疫情系不可抗力，由此导致被告停工延误交房属客观存在的事实，结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”之规定，扣除受疫情影响导致的停工时间共计33天，被告（出卖人）主张超过本省突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应期外的天数，截止至2020年2月28日，已达到复工复产条件，被告（出卖人）怠于组织工人复工造成的扩大损失，应由其自行承担后果。

以上审判观点摘自雁塔区人民法院（2021）陕0113民初25475号民事判决书。

3、疫情发生在约定交房日之后，开发商逾期交房的，构成违约，且不免除疫情期间的违约责任

案例一：西安某置业有限公司、朱某某商品房销售合同纠纷案

未央区人民法院经审理认为：本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照合同履行义务。被告认可逾期交房的事实，其应当向原告支付逾期交房违约金。被告抗辩2020年初的疫情原因导致其停工，但疫情发生已经在合同约定的交房日期之后，此原因不能作为被告逾期交房的理由。

以上审判观点摘自未央区人民法院（2021）陕0112民初31167号民事判决书。

案例二：陕西某实业开发有限公司、马某商品房销售合同纠纷案

雁塔区人民法院经审理认为：被告提交因新冠疫情原因导致本省发布突发公共卫生事件一级应急响应，但新冠疫情爆发于合同约定的交房时间之后，故被告逾期交房的行为与新冠疫情无因果关系，对于被告该项意见，本院不予支持。

以上审判观点摘自雁塔区人民法院（2021）陕0113民初23338号民事判决书。

4、法院综合考虑疫情等多种因素影响，认定开发商轻微违约

案例：西安某房地产开发有限公司、王某某商品房销售合同纠纷案

莲湖区人民法院经审理认为：涉案项目涉及城中村改造项目，有其特定的历史原因和政策，开发商承载着一定的社会责任，项目后续手续搁置时间较长，除开发商自身原因外，还受涉及部门多、流程复杂以及相关部门建设工程消防设计验收职责调整等外部因素影响，加之诉讼期间被告积极配合相关部门处理消防验收，且本案诉讼期间又发生了不能预见、不能避免且不能克服的新冠肺炎病毒疫情，被告未能及时进行备案登记系多方因素导致，非完全系被告的原因所致。但被告将原告办理涉案房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，系被告的法定义务，不能免除，被告的违约事实客观存在，故本院本着平衡双方利益、化解社会矛盾原则，本院酌情判决。原告主张逾期办证违约金，本院判决由被告承担合同约定违约金标准的5%的违约金为宜。

以上观点摘自莲湖区人民法院（2021）陕0104民初12623号民事判决书。

5、因开发商未提供逾期交房系疫情原因导致的证据，法院不予支持

案例：西安某置业有限公司、李某商品房销售合同纠纷案

未央区人民法院经审理认为：关于被告逾期交房系原告未按时缴

纳首期专项维修基金导致以及逾期天数应当扣除疫情及雾霾影响施工的天数的抗辩理由，因其未能提交足够证据予以证明，本院不予采纳。

以上审判观点摘自未央区人民法院（2021）陕0112民初31559号民事判决书。

以上就是笔者为大家整理的有关房屋买卖合同纠纷涉疫案件的审判规则及审判观点，下节我们将向大家介绍不动产租赁合同纠纷涉疫案件的审判规则及审判观点。