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香港房屋租赁合同审裁关键原则——与内地租赁比较研究

在《民法典》规定下,内地房屋租赁合同为双务合同,出租人和承租人负担相应合同义务。房屋出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金。房屋租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。房屋租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。在持续性的不动产租赁关系中,承租方虽占有租赁物,但并不取得租赁物的所有权,而仅取得其使用和收益权,所以,在租赁合同因双方履行完毕而正常终止时,必然存在对租赁物的实物返还和相关费用的结算返还,在合同被解除时也同样如此。该种返还义务是合同不再履行的自然后果,无论合同是正常终止还是在履行中被解除都是相同的,与合同一方当事人是否违约无关,它不是基于一方的违约或侵权行为而发生的,不能混同于因解除合同而产生的损害赔偿义务,两者法律性质与处理方式是完全不同的。[1]


但在香港《土地(为重新发展而强制售卖)条例》以及相关判例视域下,香港房屋租赁诉讼实践呈现出与内地诉讼显著不同的景象,香港土地审裁处作为司法机构的一员,立足于“确保小业主就其在有关地段中的权益获给予公平和合理的赔偿。假如由于小业主须支付其本身代表律师或对方代表律师的费用而令小业主应得的赔偿耗尽或被大幅度侵蚀,则上述目的便无法达到。为此,有责任采取果断措施,以防止出现上述情况。”[2]期间程序与实体逻辑和原理,具有重要的研究价值。

一、香港土地审裁处管辖

香港土地审裁处虽然有处理政府强制性收购土地赔偿和有关租用或占用楼宇费用的管辖权[3],但是却诚然没有处理其他金钱纠纷的权力。如房屋出租人因所租楼宇毁烂而招致损失,视乎所涉款额而定,其可在小额钱债法庭、区域法院、或甚至高等法院向承租人提出赔偿诉讼,而该诉因不是土地审裁处有权审裁。即使《土地审裁处条例》第8 条于2008年获得修订,但该次修订惟赋予土地审裁处新增的权力,以应付业主就租客悔约,要求审裁处作出收回管有权的命令和相应的损害赔偿。这项修订建议并非试图使土地审裁处有权就可能不属其司法管辖权范围的案件类别,颁令损害赔偿。即凡涉及损害赔偿,则土地审裁处无权管辖。


为此,土地审裁处主要管辖案件为:对任何收回管有(收回租屋)或强迫离开(腾退房屋)的诉讼争议。而就就违反租赁的条件作出缴付损害赔偿的索偿,以及反申索(请求)通常被视为一独立的诉讼,参考《香港民事诉讼程序2013》第15/2/4段,则土地审裁处并无司法管辖权。

二、土地审裁一般程序

土地审裁一般程序为,出租房在承租方未支付租金的情况下,可先行发出《终止租赁通知书》/《迁出通知书》/《收楼通知书》,通知承租人租约已于确定日期结束。在承租人拒绝履行通知书义务的情况下,申请人可向审裁处提交《收楼通知书》(表格22),具体理由可有“约满收楼”等,答辩人收到《收楼通知书》后,可递交《反对通知书》(表格7)理由是“反对收楼”,个案中可以提出“再次给予济助”,非正审申请, 要求暂缓收楼。审裁处在《收楼通知书》和《反对通知书》的基础上,自当排期聆讯,然后可根据具体情况作出判决、命令或决定。当事人有权进行上诉,即土地审裁处席前进行的法律程序的任何一方均可以审裁处的判决、命令或决定在法律论点上有错误为理由,而针对该项判决、命令或决定向上诉法庭提出上诉。但与内地上诉程序关键差异在于,土地审裁之上诉必须提供任何法律依据以证明原席判决、命令或决定在法律论点上有错误。具体而言,针对审裁处的判决、命令或决定的上诉许可申请,在向上诉法庭提出前,必须先行向审裁处提出。除非法庭信纳:(a)有关上诉有合理机会得直;或(b)有其他利于秉行公正的理由,因而该上诉应进行聆讯,否则不得批予上诉许可。具体上诉日期计算为:自该判决、命令或决定日期起计的28天,自该非正审判决、命令或决定日期起计的14天。不属非正审判决的话,申请上诉许可的一方应有28天限期作出就该复核裁决的上诉许可申请。相反,如复核的决定是非正审判决的话,限期则是14天。[4]如果答辩人无须委托律师或解除已委托律师,则答辩人必须提交《亲自行事通知书》并予存档。


在[2021]HKLdT48;LDPD612/2021(23 June 2021)案中,申请人于2021年5月3日向审裁处提交《收楼通知书》(表格22),申请收回涉案处所的空置管有,理由是答辩人未有缴付自2021年4月21日起的租金及管理费。申请人亦在该申请中指出,答辩人早有类似欠租个案,案件编号为LDPD 1722/2020及LDPD 284/2021。答辩人于2021年5月7日递交反对通知书(表格7),其内容大致指涉案处所的厨房锌盘未能去水,维修师傅说是外围水管阻塞,要找业主处理,但申请人不管。审裁处于2021年5月27日的聆讯。答辩人(租客)于2021年6月2日向审裁处提出非正审申请, 要求暂缓收楼。答辩人除重复他在反对通知书所述情况外,他并要求审裁处再次给予济助,他并保证往后准时交租。麦女士拒绝再次给予答辩人济助,本席遂撤销答辩人提出暂缓收楼的非正审申请。


在[2021]HKLdT31;LDPE127/2021(7 May 2021) 案中,根据一份于2020年3月30日订立的租约,申请人把涉案处所租予答辩人,为期两年,由2020年4月1日起至2022年3月31日止,每月租金为13,000元(包括管理费、差饷及地租)。涉案租约更特别注明,涉案处所对面墙身答辩人可与申请人共享。由于申请人未能履行涉案租约, 因此答辩人于2021年12月上旬以口头方式通知申请人只会租用涉案处所至2021年1月31日 并以扣除按金的形式支付2020年12月及2021年1月的租金。答辩人已于2021年1月31日把涉案处所交还申请人,但申请人拒绝收回。审裁处在聆讯开始时强调,答辩人在递交《反对通知书》后,审裁处自当排期聆讯,答辩人或申请人有责任跟进排期的进展,不能以收不到聆讯通知为理由缺席聆讯。


在特定案件中“逆权侵占”可以作为理由支持当事人搁置申请,但必须提交补充誓章,审裁处才会处理。在珠海实业(集团)有限公司对周国芳[2021] HKLdT32; LDPD1033/2020(10 May 2021)案中“由于答辩人于2021年2月26日提交的书面响应超逾审裁处原有指示的范围,申请人在2021年3月8日致函审裁处,要求审裁处拒绝接纳答辩人该书面响应。本席经考虑后于2021年3月9日再作出指示,容许申请人对答辩人该书面回应作出进一步书面陈词及誓章。答辩人当时并没有正式提出以逆权侵占为理由支持其搁置申请。既然答辩人当时未曾以逆权侵占为理由支持其搁置申请,其后又没有提交补充誓章,申请人便不可能回应当时并不存在的理据,及在逆权侵占(如有者)一事上隐瞒或误导审裁处。就算逆权侵占是真确,申请人以双方租赁已完结为由的申请权利不会因此而失去,而答辩人是必须提出逆权侵占这抗辩理据,审裁处才会处理。”


押后聆讯必须符合相关条件。在[2021]HKLdT33; LDPE1479/2020(10 May 2021)案中,案件被安排在2021年1月22日上午11时30分于本席席前聆讯,但在2021年1月21日下午2时52分,审裁处收到自称答辩人的传真,声称答辩人的舒隽贤因头痛身体不适、脑震荡,要求延期聆讯,并附有5封分别为2020年12月10日, 2020年12月18日,2020年12月25日,2020年12月28日及2021年1月15日的医生证明书,指SHU CHUN YIN BENNY因患各项病征,《建议给予病假》。由于这些俗称病假纸并不是医学报告,不足以解释有关人士不能出席聆讯的原因,兼且答辩人是有限公司,答辩人大可委任代表或律师代表应讯,所以审裁处以电话回复翌日的聆讯会如期举行。于2021年1月22日上午10 时53分,审裁处收到相信是答辩人的传真,附有东区尤德夫人那打素医院于当日上午9时33分开出的,谓SHU CHUN YIN BENNY舒隽贤已经入院的通知,要求押后当天的聆讯。但审裁处并未批准。原因在于“法律上没有规定只有有限公司的董事或股东才可代表答辩人出庭应讯,所以这不是答辩人没有代表出席2021年1月22日聆讯的理由,而答辩人在反对通知书内证据不足,亦不是答辩人可倚赖申请搁置该判令的理由。这只是答辩人的拖延策畧。”

三、租赁合同并非双务合同,支付租金为独立责任,并无先行抗辩

在案件实体审裁中,审裁处可接纳任何陈述、文件、数据或事宜为证据,不论该等陈述、文件、数据或事宜在其他情况下会否被接纳为证据,并可按情况而权衡其作为证据的分量。租客付租金的承诺,独立于租约内的其他承诺,并不具附属性质,其履行并非受制于其他租约条款的履行。业主在租约下的责任并非租客支付租金的先决条件,即使业主没有履行其租约的责任,租客也必须履行租客付租的责任。这已经是既定的规则[5]。即根据普通法,租客付租金的承诺,独立于租约内的其他承诺,并不具附属性质,其履行并非受制于其他租约条款的履行。业主在租约下的责任并非租客支付租金的先决条件,即使业主没有履行其租约的责任,租客也必须履行租客付租的责任。


即使涉案处所内有僭建,亦无损涉案租约的法律效力,租客既然占用涉案处所,就必须根据涉案租约支付租金及有关费用。香港上诉法庭在Yip Alice及其他人诉Wong Shun,CACV239/2002(日期为2003年5月30日)一案阐释, 根据现行的《土地(杂项条文)条例》(香港法例第28章), 纯粹占用政府未批租的土地本身并未违法, 除非政府当局已根据该条例第6(1)条张贴通知, 饬令占用者在通知内指明的日期前停止占用该土地, 而该占用者在无合理辩解下未有遵照该通知仍占用该未批租土地;见该条例第6(4)条。


[2021]HKLdT31;LDPE127/2021(7 May 2021) 案中,“就答辩人称以扣除按金的形式支付未有缴付的租金,本席亦明确指出,这是法律上不容许的。既然答辩人坚持要把申请人的承诺写在涉案租约上,而这承诺不能兑现或被破坏,本席裁定答辩人有权在2021年1月31日交还涉案处所。至于温先生说答辩人当时要附加条件谓双方以后各不追究,本席认为这条件合理。”在[2021] HKLdT 33; LDPE 1479/2020 (10 May 2021)案中,“由于申请人于2020年7月31日之后每月继续收取答辩人的租金,这在法律上已构成一不定期租约 (periodic tenancy), 所以本席作出该判令如下:答辩人须把涉案处所的空置管有权交还申请人;答辩人须支付申请人由2020年11月1日至交回处所的空置管有权为止的欠租/中间收益,以每月20,000元计算;如果答辩人在2021年2月5日 (“济助期届满日”) 或之前把以上第2段所述的所有欠租/中间收益(包括截至付款当天到期应缴的所有欠租/中间收益)缴存土地审裁处, 则答辩人可获没收租赁权的寛免,而涉案处所的租约亦恢复有效。”


案件并不能冲抵租金,与内地租赁合同中的保证金处理存在根本不同。在CACV46, 47及399/2020(2020年11月16日)案中,上诉法庭在其判案理由书中再次阐释租约按金的保证金性质:“… before the recovery of vacant possession in a satisfactory state, the landlord would still need to have something to hold onto as security. If immediate deduction is required upon commencement of proceedings, that purpose could be frustrated.”因此答辩人必须向申请人交回两个月的租金。


在关淑芝对司徒立丰[2021]HKLdT47;LDPE525/2021(23 June 2021)案中,申请人于2021年5月11日向审裁处提交《收楼通知书》(表格22),申请收回涉案处所的空置管有权,理由是答辩人未有缴付自2021年5月1日起的租金及自2021年2月1日起的管理费。申请人亦根据上述备注(2)追收过期交租10%作罚款。答辩人于2021年5月18日递交《反对通知书》(表格7),租约订明业主须保养及维修该物业主要结构包括(排污渠, 喉管, 电线)店内的严重渗水问题,其时间长达6星期。当中被要求做额外的工作,包括代找渗水原因,以为(误)强迫本人为业主做/找出维修的技术办法及报价,以及须代找各部门包括食环署、消防承办商。2021年6月4日的聆讯。答辩人没有争议他未有根据涉案租约支付有关的租金及管理费。审裁处在听罢双方的陈述后,认为答辩人根本没有合理理由不根据涉案租约支付他应支付的租金、管理费及罚款。审裁处遂作出以下颁令: 答辩人须把涉案处所的空置管有权交还申请人;欠租罚款、管理费。虽然根据涉案租约第9条,业主须保养及适当维修涉案处所内各主要结构部分(包括主要的排污渠、喉管和电钱)。 


在Fortune Global Development Limited v. Shung Cheong Food Trading Limited [2002] 2HKLRD447一案的判决,法庭认为业主没有责任向租客主动披露物业的渠务或隐藏问题,业主在法律上亦无隐含保证,所租楼宇是适宜人居住的或适合于租客租用的目的。根据案例,业主更没有责任维修甚至改良物业固有或内在的缺陷[6]。租客应自行作出检查,而除非租约另有特别规定,租客接受楼宇于租约开始时的状况。至于地产代理监管局及消费者委员会联合编制的《订立租约须知》,内容提及租约必须列出立约双方(业主与租客)的正确个人资料, 包括通讯地址,以确定双方的身分, 方便联络。并非法例,亦不会影响涉案租约的法律效力。

四、小结

香港房屋租赁合同的审裁,无论在程序,抑或实体均具有显著特点。比较内地《中华人民共和国民事诉讼法》(2021修订)和《民法典》对于房屋租赁合同的审理,并进行系统研究,具有关键性价值。《中华人民共和国民事诉讼法》(2021修订)实际对香港对房屋租赁合同的审裁进行了必要的吸纳,房屋租赁合同在大体上及属于小额诉讼管辖范畴。在小额诉讼中人民法院适用小额诉讼的程序审理案件,可以一次开庭审结并且当庭宣判。适用小额诉讼的程序审理案件,应当在立案之日起2个月内审结。有特殊情况需要延长的,经本院院长批准,可以延长1个月。在审理过程中,发现案件不宜适用小额诉讼的程序的,应当适用简易程序的其他规定审理或者裁定转为普通程序。在当事人提出反诉的情况下,则不适用小额诉讼的程序。可以想见的是,伴随两地比较法研究的深入,对于两地房屋合同司法实践均具有重要意义。

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