近日，我所杭州分所律师代理的确认出租方发出的《租房合同终止通知书》无效案获法院胜诉判决，并获赔违约金28万元。
【案情概要】
2020年6月5日委托人杭州某管理公司（承租方）与某咨询公司（出租方）签订了一份《办公楼租赁合同》，合同约定租期十年，年租金110万元，承租方逾期30日未交付租金的出租方有权解除合同。合同履行过程中，承租方历次租金支付节点均有不同程度的逾期。承租方本应于2023年1月19日前向出租方支付上半年租金55万元，截至2023年2月19日承租方仅支付15万元租金。2023年2月22日出租方向承租方发送了《租房合同终止通知书》，称因承租方迟延支付租金超过30日，双方的租赁合同终止。随后出租方委托律师向承租方寄送了《律师函》，要求承租方限期清退。承租方杭州某管理公司欲继续履行合同，遂向杭州分所律师咨询并最终办理委托。承租方向法院诉请确认解除合同通知书无效，租赁合同继续履行。
【案件争点】
1、本案第一争点系出租方是否已获得单方解除权。合同解除分为法定解除、约定解除以及协议解除。本案涉及的是约定解除，即当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。出租方认为承租方已逾期支付租金超过30日，其已获得单方解除权，且其已向承租方送达了《租房合同终止通知书》，双方的租赁合同自通知送达之日解除。本所律师从承租方虽迟延付款，但均与出租方协商并取得同意的角度论述逾期天数的起算点应予以顺延。
2、本案的第二个争点是单方解除权的行使是否应受到限制。本所律师认为解除合同对合同双方均会造成不同程度的负面影响，只有在出现根本违约，致使合同目的不能实现的情况下才应通过解除合同的方式破局。在违约程度显著轻微，未对守约方造成损失的情况下单方解除权的行使应受到限制。
因案件立案至开庭间隔数月，出租方已将承租方清退并已无法继续履行合同，故承租方变更诉讼请求要求出租方支付违约金50万元。最终法院采纳了本所律师的代理意见，确认出租方发出的《租房合同终止通知书》无效，综合考虑双方过错程度后判令出租方向承租方支付违约金28万元。
【案件启示】
合同履行过程中需重视通知、催告的作用，在行使权利之前先行催告，给对方预留合理的履行期限，如此既能体现宽仁的合作态度，又能确保自身行使权利的正当性和必要性。遵守诚实信用原则，保护合同双方的信赖利益，谨慎行使合同解除权。
陈筱崖 戴小川
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