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房地产诉讼系列:业主私拆承重墙,哪些主体可以起诉?

作者:张治国 高金鼎 王芳 | 2021.10.27


前言:

法律禁止装修时破坏主体及承重结构,相关主体可通过行政举报及民事诉讼予以救济。


《住宅室内装饰装修管理办法》第五条的规定,“住宅室内装饰装修活动禁止未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构。”


承重结构,是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点,包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。


因此,业主私自拆除承重墙是违法的,可能导致房屋裂缝甚至坍塌,严重影响建筑结构,甚至危及公众的生命财产安全,责任重大。


那么,发现业主上述违法装修行为,除了通过申请行政机关处理外,哪些主体可以通过民事诉讼程序来主张权益呢,本文结合相关法律规定总结如下,其中,房地产开发商是否具有诉权是本文论证的重点难点问题

一、装修所在楼栋的业主

私自拆除承重墙,首要侵害的是涉事房屋所在的整栋建筑物中全部业主的利益。承重墙起着整栋楼的支持作用,私自改造、开洞,会导致主体结构失衡,破坏全楼的稳定与安全。


《民法典》第二百八十七条规定,“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任。”


因此,所拆房屋所在的整栋建筑物中的任意一位业主都可以通过民事诉讼程序来主张权益,要求违法业主停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

二、业主大会或业主委员会

《民法典》第二百八十六条规定,“业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。”


《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约,或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定,实施下列行为的,可以认定为民法典第二百八十六条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”:(一)损害房屋承重结构,损害或者违章使用电力、燃气、消防设施,在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用;(二)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观;(三)违反规定进行房屋装饰装修;(四)违章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。


综合上述两个法条,业主私拆承重墙属于《民法典》第二百八十六条中规定的其他“损害他人合法权益的行为”,业主大会或者业主委员会有权起诉违法业主。

三、物业公司

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨碍物业服务与管理的行为物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的,人民法院应予支持。”


《物业管理条例》第四十五条规定“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。”


上述两个法条虽未明确指出物业公司可以针对业主私拆承重墙问题提起民事诉讼,但根据本文前面引用的《住宅室内装饰装修管理办法》第五条,业主私拆承重墙是违法行为,对于该行为,物业公司有权依据《物业管理条例》第四十五条进行制止并向有关行政管理部门报告,同时该行为也属于违反法律、法规,妨碍物业服务与管理的行为,物业公司也可依据物业服务纠纷案件司法解释第一条提起民事诉讼。

四、房地产开发企业

首先,开发商是初始登记的大产权单位,是整个建筑的物权人,因此,只要涉事建筑尚有未出售或未交付的房屋,则开发商均可以业主身份起诉,法律依据参见上文分析。


需要特别指出的是,之所以要强调“出售”与“交付”,源于“出售”是个交易行为,其在法律上包括两个阶段性行为(1)债权行为(即订立房屋买卖合同)、(2)物权转让行为即(办理产权变更登记)。在司法实践中,不论是持有房屋买卖合同还是持产权证明,通常均可被承认其业主身份而具有诉权。


本节疑难问题是:如该建筑物中已没有未出售或未交付的房屋,房地产开发企业是否依据质量保修责任起诉违法业主呢?目前尚未有定论,通常可以考虑作为诉权主体的依据有二,具体讨论如下:


(一)以保修责任主体的身份作为诉权依据

《建设工程质量管理条例》第四十条规定“在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限。”


不同类型的建筑其合理使用年限是不同的,例如最常见的住宅,根据《住宅建筑规范》(GB50368-2005)第6.1.1条,“住宅结构的设计使用年限不应少于50年,其安全等级不应低于二级。”因此可见,以住宅类建筑为例,开发商的保修责任不少于50年。


注:在此注意区分“质量保证责任”与“保修期责任”。


业主私拆承重墙,很可能会导致建筑物的主体结构工程达不到设计的合理使用年限,而具备保修义务的开发商,则因需对发生的不确定损失承担保修责任而遭受损失。因此,私拆承重墙事实上对开发商构成了一种可能会发生的财产损失的风险。《民法典》第一千一百六十七条规定“【危及他人人身、财产安全的责任承担方式】侵权行为危及他人人身、财产安全的,被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任”。根据该规定,开发商有权依法起诉消除危及其财产安全的“危险”。


上述诉权成立的举证与说理存在一定技术难度。


一方面是举证难度,这种危险是否必然存在需要专业的工程质量机构出具相关意见,裁判机构难以自行判断。


另一方面是说理难度。因为发生拆除承重墙行为造成直接损失是相邻产权单位,依法由相关业主提出侵权之诉后,保修单位无需承担相应的保修责任。故直观理解,法院更倾向由上述三类更直接的诉权人提起诉讼。而作为潜在的被侵权人,诉权的成立依赖于侵权行为会造成不特定房屋损失发生,并且该损失因无法认定与侵权行为的因果关系而由开发商承担保修责任,进而开发商因担责而发生财产损失并认为该损失与拆除承重墙存在因果关系,综上,开发商认为拆除承重墙对其财产权益造成危险。上述说理过程明显复杂而具有诉权风险。


(二)以“附随义务”的合同相对人身份作为诉权主体

基于上述保修期责任等系列问题的风险排除角度考虑,开发商会考虑在商品房买卖合同中约定小业主不得拆除承重墙的合同义务,法律角度上,该义务属于“附随义务”。法律基础为《民法典》第五百零九条规定“【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。”


通过合同约定确定权利义务的好处在于以合同约定确定诉权基础,避免了上述通过法律规定确定诉权基础所需的复杂的法律说理过程。但是,鉴于该约定明显超出了“房屋买卖”通常的范围,故需对附随义务存在的必要性、合理性及法律依据予以说明。


综上所述,律师团队认为,开发商是可以考虑以原告身份起诉违法业主,请求业主停止侵害、排除妨碍、恢复原状。


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