集体经营性建设用地的入市方式选择——以既有裁判文书为对象的分析

作者：熊煜 陈泽坤 | 2024.07.15

「正文共计约10400字，阅读全文约需41分钟」

【摘要】

2020年1月1日新修订的《中华人民共和国土地管理法》施行，将历年来农村土地制度改革的决策和试点成功经验上升为法律，破除了农村集体经营性建设用地入市的法律障碍，允许集体经营性建设用地在符合法定程序和条件下可入市交由个人或企业使用。在乡村振兴背景下，集体经营性建设用地的入市方式选择决定了对土地利用的广度与深度。实践中集体经营性建设用地的入市方式主要包括租赁、入股和出让。这三种集体经营性建设用地的入市方式各有千秋，要在现行相关法律法规与司法实践的基础上根据实际情况具体判断，做出最合适的选择。

【关键词】

集体经营性建设用地；租赁入市；入股入市；出让入市

一、背景与问题的提出

2007年中共十七大提出“加快形成统一开放竞争有序的现代市场体系”；2008年十七届三中全会进一步明确提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场”；2014年12月，习近平总书记先后主持召开中央全面深化改革领导小组第七次会议和中央政治局常委会会议，审议通过《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》；2015年2月27日，十二届全国人大常委会第十三次会议审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，授权在试点地区暂时调整实施《中华人民共和国土地管理法》（以下简称“《土地管理法》”）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称“《城市房地产管理法》”）有关法律规定；2019年8月26日第十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》；2020年1月1日修改后的《中华人民共和国土地管理法》施行；2020年3月，中共中央、国务院印发了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，提出要“制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见”；2021年4月29日发布的《中华人民共和国乡村振兴促进法》第67条规定：“依法采取措施盘活农村存量建设用地，激活农村土地资源，完善农村新增建设用地保障机制，满足乡村产业、公共服务设施和农民住宅用地合理需求”；2021年6月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，在尊重农民集体意愿的基础上，经城市人民政府同意，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房，方式包括自建、联营、入股等；《中华人民共和国土地管理法实施条例》于2021年7月2日根据中华人民共和国国务院令第743号进行了第三次修订，增加了“集体经营性建设用地管理”的专门章节；2021年12月，国务院办公厅印发《要素市场化配置综合改革试点总体方案》提出建立健全城乡统一的建设用地市场，在依法自愿有偿的前提下，允许将存量集体建设用地依据规划改变用途入市交易；2022年9月6日召开的中央全面深化改革委员会第27次会议审议通过了《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见》，强调要坚持同地同权同责，在符合规划、用途管制和依法取得前提下，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价，在城乡统一的建设用地市场中交易，适用相同规则，接受市场监管。

集体经营性建设用地入市在改革开放之后“自下而上”生长，并逐步得到了国家决策层的接纳、认可和推动。[1]但根据中央全面深化改革委员会第27次会议精神，推进农村集体经营性建设用地入市改革，事关农民切身利益，涉及各方面利益重大调整，必须审慎稳妥推进，试点县（市、区）数量要稳妥可控，暂不全面推开。也就是说，当前国家对农村集体经营性建设用地入市仍持审慎态度，虽然该制度的试点工作已在全国各地展开，但在非试点地区，集体经营性建设用地与村外个人、企业合作入市的情况依然大量存在。

《中华人民共和国民法典》对农村集体经营性建设用地入市制度仅在第361条以“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理”作了原则性规定，《土地管理法》第63条也仅进行了概括规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”本应在《土地管理法》中重点规定的内容，具体则是由自然资源部代表国务院起草的《土地管理法实施条例》来完善，但从学界对《土地管理法实施条例》的评价来看，无论是《土地管理法》还是其实施条例，在集体建设用地使用权的立法问题上都透露出了立法者的不作为和无力作为。[2]法律规定的缺失只能让我们把视角转向司法实践的处理。

近年来，实践中的农村集体经营性建设用地入市方式主要有三种，分别为租赁、入股和出让。所谓租赁就是通过签订集体经营性建设用地的租赁合同，以债权的方式获取集体经营性建设用地的使用权；入股即农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的集体建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业，对集体经营性建设用地进行开发利用；出让是将集体经营性建设用地的使用权通过一定的程序转让给用地一方，通过物权转让的方式达到开发利用集体经营性建设用地之目的。这三种方式在长久以来实践中较为常见，也十分容易发生纠纷，集体经营性建设用地入市方式决定相关纠纷的处理思路及处理结果。既有相关裁判文书的观点是笔者选取集体经营性建设用地的入市方式的重要参考因素，本文在中国裁判文书网以民事案件为前提，在设置关键词“集体经营性建设用地”的条件下，以关键词“租赁”进行搜索，共有裁判文书1885份；以关键词“股权”进行搜索，共有裁判文书113份；以关键词“出让”进行搜索，共有裁判文书有277份。从以上数据能够直观地看出，实务中大部分集体经营性建设用地是通过租赁的方式实现的，其次是通过出让的方式，最后才是出资入股的方式。但案件数量并不能直接反应集体经营性建设用地入市方式的优劣，在具体情形下应有不同的选择。因此本文以既有的裁判文书为研究对象，选取典型案例，分析集体经营性建设用地入市纠纷处理的法院裁判观点，探究各种集体经营性建设用地入市方式以司法实践为视角的选择方向。

二、既有裁判对集体经营性建设用地不同入市方式的处理

（一）集体经营性建设用地以租赁方式入市的处理

集体经营性建设用地以租赁的方式入市，这是在相当长的一段时间内，我国广大农村地区集体经济组织与集体经济组织外的个人和单位的合作方式。本文通过梳理相关裁判文书后发现，集体经营性建设用地以租赁的方式入市，绝大部分不是双方真实的意思表示，即双方并不会直接以“租赁”之名义签订用地合同，而是以其他名目例如“合作”甚至是以“使用权转让”的方式实现，但却因为合同无效、转让行为无效等原因，被法院认定为租赁关系。

以北京市第三中级人民法院做出的（2022）京03民终2519号民事判决书为例，法院认为，首先，从涉诉《协议书》签订当时法律背景来看，实施的是1998年8月29日修订《中华人民共和国土地管理法》，当时并无集体经营性建设用地使用权出让可参照同类用途国有建设用地执行的规定，签订合同时当事人对集体建设用地使用权出让，并不具备合理预期信赖利益；其次，从涉诉《协议书》约定内容来看，明确约定了土地有偿出租使用，每半年收取一次费用。这些内容符合法律规定的出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的租赁合同法律关系；最后，《协议书》中约定“办理土地使用权证”“土地使用权归乙方所有”等内容，但在履行方式上，双方约定了“每年使用费60万元”以及“每半年交付一次”，这反映了租赁土地占有使用与租金给付之间在租赁期限内持续不断的交换关系，而与土地使用权出让合同的一次性出让同时支付对价的履行方式存在明显区别。事实上，无论参照1990年5月19日实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》还是2020年11月29日修订之后的该条例，对于土地使用权出让金均要求土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内全部支付完毕。综上，在涉诉《协议书》约定内容表述造成合同性质模糊情形下，法院根据协议整体内容以及具体履行方式分析，结合协议签订时的法律背景以及当事人签订时对协议的合理认知和目的，认为涉诉《协议书》更符合租赁合同法律关系。并且法院认为《协议书》内容虽然包括前期拆迁、重新建设等事项，但双方当事人之间并不因此构成多个合同法律关系，仍应依据核心权利、义务进行合同性质整体判断，《协议书》依然属于土地租赁合同关系。也就是说，法院会根据协议各方真实意思表示及相关行为的法律特征来作为判断法律关系的标准，而并不以协议中表述的出让等字样来进行判断。

当然，集体经营性建设用地以租赁的方式入市也有自己的优势，也有部分当事人选择直接订立土地租赁合同，以租赁的方式使用集体经营性建设用地。例如天津市第二中级人民法院做出的（2022）津02民终7281号判决书查明，2006年3月20日，某咀村委会作为甲方、某旺公司作为乙方，签订《土地使用协议书》，约定甲方同意将其所有的坐落于津永支线南侧、面积14亩的土地交由乙方有偿使用；乙方用于兴建标准车间及办公楼，乙方保证该项目投资额在1500万元以上；土地使用期限自2006年9月1日起至2036年8月31日止；每亩地使用费起租价每年6000元，每五年递增3%等内容，法院认为，根据相关法律规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，因此，土地所有权人收取租金，将土地使用权让予承租人在一定期限内占有、使用和收益的行为不违反相关法律规定，某旺公司以其自2009年7月取得案涉土地的使用权证书为由主张有权无偿使用案涉土地，依据不足。也就是说，即使土地使用者已取得土地使用权证，但应按其与土地所有权人的约定来判断合同性质。

就集体经营性建设用地以租赁方式入市的方式来说，对于用地的企业，签订土地租赁合同的关键问题在于其无法突破法律规定的最长20年的租赁时间限制，难以满足用地企业长久稳定发展的需求，并且因签订土地租赁合同本身是与村集体方建立了一种债权关系，因债权的相对性以及物权优先原则，导致用地的稳定性进一步缺失。但租赁方式入亦有其之所以被广泛采用的优势，即通过土地租赁的方式使得合作的方式较为灵活，企业不会因为一次性支付土地使用费而产生经济压力，村集体也可以持续获取土地出租的收益。

（二）集体经营性建设用地以入股方式入市的处理

集体经营性建设用地以入股方式入市也是实践中常见的方式，通常的做法是村集体经济组织以集体建设用地出资举办企业或与其他单位或个人联营、合资建立股权合作关系，通过入股或者共同出资的方式，达到使用集体经营性建设用地的目的。但其中最关键的问题在于，用地企业受让前述村集体企业或合资企业全部股权，以达到完全支配体经营性建设用地使用权的目的，这种情形是否符合法律规定。

海南省海口市中级人民法院做出的（2016）琼01民初334号判决书认为，某养村委会为将涉案169.41亩集体留用地转让给某锦公司先后多次召开会议，虽经村民代表签字同意成立了博某达公司并将股权登记在某养村委会名下，授权某养村委会签订合同。但某养村委会出资设立的博某达公司系村集体企业，某养村委会与某锦公司签订《博某达公司股权转让合同书》后，即将其涉案169.41亩集体留用地过户至博某达公司名下，涉案土地已属于博某达公司名下财产。由于某养村委会已将其全部股权过户给某锦公司指定的合作方某悦公司、金某桥公司名下，此时，某养村委会已非系博某达公司股东，不可能再参与经管和管理该公司事务，博某达公司已非系村办集体企业。本案中，某养村委会成立博某达公司的目的不是为了经营，而是为将涉案169.41亩集体留用地使用权进行转让，某养村委会的股权全部转让后，公司的经营主体已改变，其实质是以股权转让的名义变相转让村集体建设用地使用权，违反上述法律的相关规定，也不符合国家的土地管理制度。故某养村委会与某锦公司签订的《博某达公司股权转让合同书》，某锦公司分别与某悦公司、金某桥公司签订的《协议书》，某养村委会分别与某悦公司、金某桥公司签订的《博某达公司股权转让协议书》，金某桥公司与张某歧签订的《股权转让协议》，均应认定为无效合同。令人意想不到的是此案二审期间，海南省高级人民法院认为本案起诉前没有召开村民会议讨论决定，违反了村民委员会组织法第二十四条的规定，因此驳回了起诉。随后最高院则以（2020）最高法民再216号对此案进行了再审，村委会提起诉讼的行为并非处分财产行为，是通过司法程序行使救济权利的行为，不属于村民委员会组织法第二十四条规定的必须经过村民会议决议的事项，因此撤销了海南省高级人民法院的判决并指令其继续审理。海南省高级人民法院继续审理后认为虽然案涉169.41亩集体留用地系登记在博某达公司名下，现行法律亦无效力性强制性规定对转让集体企业股权的行为予以禁止，但是，某养村委会将其持有的全部博某达公司100％股权分别转让予金某桥公司与某悦公司之后，博某达公司已非村办集体企业，其继续享有集体建设用地使用权既有违土地管理法律法规的规定，亦有悖于某养村委会请求相关政府部门将案涉169.41亩集体留用地登记在博某达公司名下的初衷，虽然各方签订的一揽子股权转让合同的合同标的为博某达公司股权，公司法亦未对转让集体企业股权作出禁止性规定，但是认定一揽子股权转让合同有效，继续履行合同，将在一定程度上鼓励了通过转让集体企业股权的方式流转集体建设用地使用权的不当行为，此类行为违反了国家关于集体所有土地限制使用的基本原则，不利于保护失地农民的根本利益。因此，尽管各方签订案涉一揽子股权转让合同至今已逾多年，且某锦公司已经支付完毕全部合同价款3218.79万元，但是如前所述，某锦公司签订《博某达公司股权转让合同书》受让博某达公司股权仅是达到其最终控制使用案涉169.41亩集体留用地的手段和方式，因此一审判决认定案涉一揽子股权转让合同无效的处理结果并无不当。

综上，在司法实践中，通过转让全部股权以达到完全支配使用集体经营性建设用地是不被认可的，这种情况实际上已完全脱离了集体经济组织以入股方式将集体经营性建设用地入市的初衷，是规避土地出让手续的不合法行为，故在该方式入市中应特别注意。

（三）集体经营性建设用地以出让方式入市的处理

自2020年修改后的《土地管理法》施行后，允许集体经营性建设用地以出让、出租等方式交由单位或个人使用，但需经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。而在法条修订之前的集体经营性建设用地出让行为是否有效，通常法院会以审理时该行为是否属于民事法律行为无效的范畴来判定，这一观点在张某宏等152名吴村七组村民因与吴村七组、吴某芳侵害集体经济组织成员权益纠纷一案中就有所体现，法条的此项修订实际上是对长久以来实践的认可。

但是在实践中，集体经营性建设用地以出租或出让的方式入市的判断标准并不明确。以湖南省浏阳市人民法院做出的（2018）湘0181民初4490号民事判决为例，浏阳市某河烟花制造厂、某河公司依协议取得某佳组278.627亩农用地的使用权，仅将其中一小部分用于了建设厂房（含办公用房和烟花生产用房）、道路，且依法办理了农用地转用审批手续，其中占用了部分林地还经过了省级林业行政主管部门的批准，其土地利用符合法律规定。某泉村委会与某佳组、某铜锌矿业公司与某泉村委会签订的《建厂使用土地协议书》及某河烟花制造厂筹建处与某佳组签订的《某河烟花制造厂土地权属补充协议书》实质上都是土地使用权（经营权）转让协议，具有土地承包经营性质。虽然后来签订的是名为土地租赁的协议或补充协议，但其内容都是对之前的土地使用权（经营权）转让协议的补充。上述土地使用权（经营权）转让协议及其补充协议均系各方的真实意思表示，符合法律规定。某佳组是涉案林地（含旱土）、农田水利用地（水塘）的所有权人，依法将其使用权（经营权）转让给浏阳市某河烟花制造厂、某河公司，双方之间形成了真实、合法、有效的土地使用权（经营权）转让关系。某佳组请求确认于本案起诉前与某河公司、某泉村委会、某铜锌矿业公司就涉案林地（含旱土）、农田水利用地（水塘）签订的6份协议无效的理由不成立，其诉讼请求不予支持。而长沙市中级人民法院做出的（2019）湘01民终2530号二审判决却认为从形式上看，双方签订的协议为土地租赁合同。某佳组与浏阳市某河出口烟花制造厂于2004年4月16日签订的《租赁土地协议书》、某佳组等7个村民小组与某河公司于2016年5月28日签订的《土地租赁补充协议》以及某佳组与某河公司于2017年6月19日签订的《土地租赁补充协议》均明确了是土地租赁协议，并约定了土地租赁的期限、范围、补偿标准等租赁条款，同时也不符合农村土地承包关系的条件。故确认浏阳市永和镇某泉村某佳村民小组与浏阳市永和镇某泉村村民委员会于2003年1月20日签订的《建厂使用土地协议书》、浏阳市永和镇某泉村某佳村民小组与浏阳市某河出口烟花制造厂筹建处于2003年4月6日签订的《某河烟花制造厂土地权属补充协议书》、浏阳市永和镇某泉村某佳村民小组与浏阳市某河出口烟花制造厂于2004年4月16日签订的《租赁土地协议书》、浏阳市永和镇某泉村某佳村民小组与浏阳市某河出口烟花制造有限公司于2017年6月19日签订的《土地租赁补充协议》中租赁期限在2037年6月19日后的部分无效。

从以上裁判观点中能够看出，以签订协议的方式出让集体经营性建设用地的，一定要明确协议为出让的性质，并且不要约定带有租赁特征的条款。在大部分试点地区，出让是集体经营性建设用地入市最主要的探索方式，且往往参照国有土地出让制度进行，例如成都市郫都区，作为全国33个试点地区之一，在一级市场，以成立农村产权交易所的方式，由集体经济组织在交易所中发布土地出让信息，并经交易所审查后通过招标、拍卖等方式进行出让。而根据《土地管理法》第63条第3款规定：“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。”即法律允许集体经营性建设用地的受让人在二级市场自由交易，但这种交易的前提必须是农村土地转为集体经营性建设用地的手续齐全，否则不能进行转让，例如北京市高级人民法院做出的（2021）京民终677号民事判决书认为案涉土地的性质为集体土地，依据中华人民共和共土地管理法及土地管理条例，农村集体土地的出让、转让以及改变用途须履行严格的审批手续。本案中，案涉集体土地性质未经变更，八大处某胜公司即将集体土地使用权转让予某众人寿公司的行为，违反了我国土地管理的强制性法律规定，应属无效。

三、集体经营性建设用地的入市方式选择

（一）集体经营性建设用地以租赁入市

集体经营性建设用地通过租赁入市是《土地管理法》明确规定的方式，以租赁方式入市即是在集体经营性建设用地上设定租赁权，属于债权性质。问题就在于以债权为基础使用集体经营性建设用地存在权利使用和保护上的瑕疵。实践中集体经营性建设用地的入市目的在于合理的使用此地块，通常会在地块上修建厂房、办公楼等，而通过租赁获取集体经营性建设用地后是否有权在地块上修建不动产存在争议。有观点认为出租不能设立集体经营性建设用地使用权，理由在于一是从现行法看没有明确规定出租方式可以设立集体经营性建设用地使用权，二是集体经营性建设用地使用权属于用益物权，从“同地同权”的逻辑看，既然《民法典》规定了出让设立的建设用地使用权属于用益物权，采用同样方式设立的集体经营性建设用地使用权自然应当属于用益物权。然而，《民法典》专章规定租赁合同，出租应当产生债权并无其他解释的可能。[3]但是从上述裁判中能够看出在司法实践中，法院认为可以租赁的方式取得一定年限的集体经营性建设用地使用权，且租赁人有权在集体经营性建设用地上修建厂房、楼房等不动产。但以租赁形式获取的集体经营性建设用地在法律层面很难突破租赁期不得超过20年的约束，这是也是裁判观点的集中体现。虽然有观点认为《民法典》租赁合同中的租赁期限规定，不能适用于集体经营性建设用地租赁权，[4]但至少在现行法和先行裁判观点中是无法实现的。以租赁形式获取的集体经营性建设用地具有灵活、资金压力小的优势，对于刚起步的企业来说也不失为一种合适的用地方式。

（二）集体经营性建设用地以入股入市

从本文关于入股入市的裁判观点能够看出，只要不涉及企业受让村集体或集体经济组织全部股权情形的，双方就能够以股权合作的方式利用集体经营性建设用地。所谓集体经营性建设用地以入股的方式入市，具体来讲是指农村集体或农村集体经济组织作为出资入股的一方，将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权以评估方式确定价格进行出资或入股，与社会资本共同完成对集体经营性建设用地开发利用。[5]从以上定义不难看出，以入股方式入市需要村企长期合作，操作较复杂，且双方在合作之前要详细的算清各自的财务账，同时需要双方有良好的合作基础。但是对于用地的企业或个人来说，通过入股的方式入市，能够减少企业资金压力，发挥地方积极性，更好地以合作方式在开发利用集体经营性建设用地的基础上实现合作共赢。

成都市郫都区作为国家集体经营性建设用地入市改革试点地区，其试点做法是一种比较合适且妥当的路径，其首先由入市主体自主抽取的有资质的评估机构，对拟入市的土地评估作价，在明确集体经济组织成员身份后，将土地以股权形式量化到每个成员身上，由集体经济组织成立公司，再与村外企业共同出资建立新公司，宗地作价出资入股后的相应股份由集体经济组织所成立的公司代为持有并行使相应的经营权、股东收益分配权。对于村集体来讲，以入股的方式将集体经营性建设用地入市，能够实现更为长久的发展模式，且能够更好地将外部资本与本集体利益牢牢地绑在一起，进一步扩大合作，助力乡村振兴。

（三）集体经营性建设用地以出让入市

集体经营性建设用地出让是比较彻底的土地市场化改革方式，是最为符合市场主体土地权能要求的土地资源配置方式。[6]通常会认为这种入市方式相比于租赁或入股的形式，对于土地受让方来说土地使用成本高，现金流压力大。但有研究表示入市出让的交易成本控制效果好于作价入股，其能够有效控制交易风险和整体成本，同时显化土地价值。[7]

从法院的裁判中不难看出，集体经营性建设用地以出让方式入市，签订土地使用权流转合同是大部分当事人比较青睐的选择，这种方式具有使用权长久、稳定，相较于租赁和入股的方式拥有更多的自主性。但由于双方对于合同的内容约定存在瑕疵，或是没有办理相关手续，导致在出现纠纷诉诸法院后极易被确认为租赁关系。为确保出让方和受让方不仅在形式上，更是在实质上转让集体经营性建设用地使用权，不妨把目光转向集体经营性建设用地改革试点地区。除上文提到的成都市郫都区的试点方式外，海南省海口市关于集体经营性建设用地以出让方式入市的相关规定也值得借鉴。该试点地区以出让方式入市交易的，以入市申请时间为节点，入市面积不得超过集体经济组织所持使用权的全部集体经营性建设用地面积的70%，入市应采取招标、拍卖、挂牌等方式公开交易，交易程序和交易规则参照国有建设用地交易有关规定执行，入市面积5亩以下或者零星分散等特殊情况的，经村集体决策同意并报经市政府批准，可采取协议方式交易。具体则可细分为入市联审、入市方案表决、入市方案审批、公告及交易、签订合同五个阶段。其实大部分改革地区均参考了国有建设用地的交易规则，而在非试点地区，由于没有实施细则对集体经营性建设用地使用权出让进行规定，出现了部分的法律漏洞，对此最高院关于集体经营性建设用地入市规则的理解与适用认为，因考虑到国有建设用地使用权与集体经营性建设用地使用权在具体权能及土地用途上具有一致性，故可以将关于建设用地使用权的规定作为一般规定，将《土地管理法》、《土地管理法实施条例》以及其他配套法律法规关于集体经营性建设用地的规定作为特殊规则，在实践中优先适用后者，在没有规定的情况下仍可参照前者相关规定。[8]据此，在实务中为确保切实取得集体经营性建设用地使用权，双方应当在签订出让协议的基础上，按照当地政策履行集体经营性建设用地使用权变更的相关手续，若没有相关规定的，则应参照国有建设用地使用权出让的程序和手续进行。

集体经营性建设用地入市是我国城乡土地二元结构下的重大实践探索，也是实施乡村振兴战略的强力助推剂。不论对于集体经济组织还是用地企业和个人，没有最佳的入市方式和用地选择，集体经营性建设用地不论是以租赁、入股和流转的方式入市均有各自的优势与不足，也有各自需要注意和防范的风险问题。在现阶段没有出台新的集体经营性建设用地入市实施细则之前，应该以既有的裁判文观点为参照，避免双方选取的入市方式与实际不一致的情况以及无效入市的情况发生，同时要结合自身实际情况，选取最合适的方式。

参考文献：