新冠肺炎疫情对房屋租赁合同履行之影响及应对

作者：候蓓丽 | 2020.02.13

2020年2月10日，为促进新冠肺炎疫情防控工作依法有序开展，全国人大常委会法制工作委员会相关室负责人臧铁伟就疫情防控中社会普遍关心的法律问题进行了解答。其中，针对不少企业反映的疫情期间合同不能正常履行如何处理的问题，该负责人回答称：“当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”

可见，新冠肺炎疫情及政府针对疫情采取的相应防控措施对于不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。本文从新冠肺炎疫情对房屋租赁合同履行的影响入手，对法院审查此类案件的要点进行分析，结合现有法律法规规定，提出解决问题的建议，以供参考。

一新冠肺炎疫情的性质及对房屋租赁合同的影响

受新冠肺炎疫情影响，国家延长春节假期，各地延长企业复工时间，对于企业、个人房屋租赁合同的履行均产生了一定的影响。例如，广州市房地产租赁协会发出针对疫情期间减免房租的《倡议书》，建议全市房东累计免租两个月。对于该《倡议书》，有的人举手赞成，认为这是共克时艰的举措；但也有不少房东认为，是否减免租金应当协商处理，而不能“道德绑架”。又如，据《北京日报》报道，北京不少业主都接到电话，运营方蛋壳公寓以新冠染肺炎疫情为由，通知业主要减免1个月的房租。面对疫情，共克时艰，本是善举，可蛋壳公寓单方面的通知，不仅引发业主维权，甚至还遭到租客抱怨。诸如此类的情况在各地还有不少。这些情况其实都反映了房屋租赁合同遇到新冠肺炎疫情后的履行问题。

面对新冠肺炎疫情，房屋租赁合同履行方面主要涉及三个问题，即房屋租金能否迟延支付、房屋租金能否部分或全部减免、房屋租赁合同能否解除。针对这些问题，如合同双方无法协商解决，则由此引发的房屋租赁合同纠纷案件数量会有所增加，例如承租人因疫情防控导致无法继续经营而要求解除房屋租赁合同、承租人因疫情期间未使用租赁物而要求减免租金、出租人因承租人未按期支付租金或不同意减免租金而要求解除租赁合同等等。这些问题解决的前提是要确定疫情的性质。关于新冠肺炎疫情及政府管控措施的性质，学界也有很多讨论，集中在不可抗力和情势变更上。

关于不可抗力，《民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”这是目前我国关于不可抗力及不可抗力对合同履行影响的一般法律规定。

关于情势变更，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

从上述规定可以看出，适用不可抗力和情势变更解除合同的前提是不同的。适用情势变更的前提是“发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，并非“不能避免且不能克服”，也并非“不能履行”，只是“继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”。所以，不可抗力与情势变更下虽然都可以解除合同，但适用的前提可以说完全不同。根据最新2月10日全国人大常委会法制工作委员会负责人的解答，新冠肺炎疫情及政府管控措施对于不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。适用的前提是“合同不能履行”。如果疫情发生后，合同能够继续履行，只是继续履行明显不公平或者不能实现合同目的，就不能适用不可抗力条款，只能适用情势变更条款，变更或解除合同。

二对疫情期间房屋租赁合同纠纷案件的司法审查要点

根据《合同法》第八条、第六十条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。也就是说，保障合同履行是原则，只有达到足以变更或解除合同的条件时，合同才能变更或解除。考虑到不可抗力事件的发生，对履行合同的影响程度可能有大有小，有时可能只是暂时影响到合同的履行，并未达到无法履行的程度。因此，法院一般会先审查当事人主张合同解除的请求依据是不可抗力还是情势变更，进而判断当事人之间的责任大小以及要求承担违约责任、赔偿损失的请求能否得到支持。
（一）合同中有无不可抗力相关条款的约定

根据《合同法》第十二条的规定，合同的内容由当事人约定。实践中，不可抗力条款通常会约定在“违约责任”部分或单列为“不可抗力”条款，或者约定在解除合同中，作为行使解除权的一种情形。关于不可抗力，有的合同约定比较详细，包括了不可抗力的范围、不可抗力对合同解除的影响、不可抗力下是否减免租金等；有的则只是照搬法律条文。例如最新版《北京市住房租赁合同》示范文本(BF-2019-0603)第九条第（二）项约定：“（二）因不可抗力致使合同无法继续履行的，应当通知对方当事人，本合同自通知到达对方当事人时解除。”这里在合同解除部分约定了不可抗力导致合同无法继续履行时合同当事人的通知义务，并且约定了合同解除的时间即通知到达对方时。但是对于不可抗力能否减免租金并未约定。笔者认为，如果双方对不可抗力造成的影响有约定，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，则应当先适用约定。如果双方未约定，则适用法律对不可抗力条款的规定。

（二）不可抗力是否导致合同无法履行

根据《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力只有导致不能履行合同时，才能根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。也就是说，法院需要判断不可抗力对房屋租赁合同履行的影响程度，需要结合当事人提交的证据加以判断。如果不可抗力并非合同履行的障碍，只是致使合同暂时不能按期履行，则当事人不能以不可抗力为由解除合同。

例如大连鹏程假日大沐有限公司与大连正典表业有限公司房屋租赁合同纠纷再审案件中（案号：2013辽审二民抗字第14号），再审法院认为：因“非典”疫情和政府有关部门因此而下发的停止野生动物经营的通知，只是对正典公司的部分经营活动造成影响，尚不足以导致其与鹏程公司之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行，本案的案情不符合《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中所指出的“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷”的情形，故本案不能据此认定为双方合同的解除系不可抗力的原因所致。

（三）主张合同解除一方是否存在迟延履行行为

《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”因此，如果当事人一方迟延履行的情况下发生了不可抗力事件，不可抗力则不能成为迟延履行一方解除合同或者免除违约责任的理由。此类案件中，迟延履行一方迟延行为发生的时间节点比较重要。例如，承租人未按约支付租金的行为发生在新冠肺炎疫情之前，或者迟延支付租金行为延续到疫情发生后，其不能以疫情为由主张解除合同，也不能免除其违约责任。

（四）因不可抗力不能履行一方是否履行及时通知的义务

《合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”例如成都市人人乐百货有限公司、四川华升嘉良投资有限公司房屋租赁合同纠纷案中（案号：2018川民终834号），二审法院在认定不可抗力的同时，认为：四川华升公司在政府规划调整事项发生后，应按约履行告知义务以及提供证据证明不可抗力存在的证明义务。从上诉人认可的政府规划调整前后双方的系列往来函件证明，四川华升公司将政府规划调整事宜及时通知了上诉人，上诉人也知晓政府规划调整的事实，并配合四川华升公司修改合同与政府协调解决保全合作项目。因此，双方往来函件足以证明四川华升公司按照合同约定履行了告知及协调的义务，并提交了可以证明不可抗力存在的证据。

（五）证据材料的审查

《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”根据上面的分析，无论是解除房屋租赁合同，还是承租人要求减免租金，以不可抗力为由提出主张的一方应当举证证明。如果当事人以不可抗力导致合同无法履行为由主张解除合同，则其应当举证证明疫情及管控措施对其造成影响的程度足以构成合同履行的障碍。关于证据，主要包括政府针对疫情发布的相关政策、采取的具体措施等；承租人因疫情防控被隔离、入院治疗等限制行动的相关证据；承租人受疫情影响，导致其经营状况严重恶化而无力继续支付租金或无法继续承租房屋的相关证据；租赁合同双方在疫情发生后关于合同履行的函件、邮件、微信聊天记录等沟通证据材料。

三相关建议

（一）及时履行通知义务，协商处理合同履行问题

新冠肺炎疫情发生后，房屋租赁合同双方应当就租赁合同履行产生的问题积极沟通协商，尽量确保合同能够继续履行。如承租人因为疫情暂时无法使用租赁房屋，可以和出租人协商，按照公平原则，减免承租人部分租金或者按照疫情期间适当延长租期。如双方继续履行房屋租赁合同，建议另行签订书面补充协议，避免事后产生争议。如承租人要求解除合同的，应及时向出租人发出解除通知，并将解除事由的依据向出租人说明并提供相应证据予以证明。如果承租人由于疫情原因无法继续使用租赁房屋，出租人也可以向承租人发出解除通知。需要提示的是，对于租赁房屋内承租人的物品，双方应当按照合同约定处理。

（二）减免租金的标准可以参考相关规定或意见

对于减免租金的标准，如地方政府或行业协会有相关减免租金的意见，建议参照适用。例如《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》第2条规定：“减免中小微企业房租。中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租；承租用于办公用房的，给予2月份租金50%的减免。对承租其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的企业，由市区政府给予一定资金补贴。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的特色园、科技企业孵化器、大学科技园、众创空间、创业基地、文化产业园、视听园区等各类载体，优先予以政策扶持。鼓励在京中央企业参照执行。”

（三）当事人在起诉前应当根据合同履行情况明确请求权

新冠肺炎疫情及政府针对疫情采取的相应防控措施对于不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。也就是说，当事人起诉前，需要根据现有的证据评估疫情及管控措施对合同履行的影响程度，谨慎选择请求权基础，确定是解除合同还是变更合同；如果要解除合同，是以不可抗力为由解除，还是以情势变更为由解除，这将影响当事人的诉讼请求以及举证责任。因此，在疫情期间，如出现合同无法履行的可能性，建议当事人注意证据的收集和保存。