涉“大棚房”民事案件法律分析

作者：侯蓓丽 | 2019.05.23

近年来，因城市拥堵、空气质量差等原因，不少城镇居民，特别是老年人，都渴望回归自然，过上“田园生活”，特别是在高房价的背景下，只要投入十几万元就能买个“大棚”，能盖房、能居住、还能种菜，这种“高性价比”致使“大棚房”在一段时期需求旺盛。2018年6月初，中央电视台曝光了昌平区六合成农业观光园的“大棚房”等土地违法问题。此后，北京市委、市政府组织开展了一系列“大棚房”排查清理整治工作，并制定了《大棚类设施农业项目违法违规用地整改标准》。在整治清理“大棚房”期间，涉“大棚房”民事案件数量也不断增加。本文从裁判文书数据入手[1]，结合办案实践，从法院裁判中审查的角度，对此类案件进行分析与总结。

一涉“大棚房”民事案件的审理情况

从2017年起，涉“大棚房”民事案件的数量急剧增加。截至2019年5月21日，北京市涉“大棚房”民事案件裁判文书共计735份，其中，合同纠纷案件裁判文书共计725份。

在合同纠纷中，租赁合同纠纷（331份）、农村土地承包合同纠纷（260份）、确认合同效力纠纷（49份）位列前三。

从涉“大棚房”民事案件的分布来看，集中在北京远郊区县法院，其中通州区、昌平区、顺义区涉“大棚房”案件数量较为集中。

二涉“大棚房”民事案件法院审查要点

（一）合同效力问题

合同效力是法院主动审查的内容，即使双方均认可合同有效，法院也会主动审查合同效力并以此进行裁判。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”目前，涉“大棚房”合同一般会被法院确认无效。通过分析裁判文书，法院主要理由如下：

1、“大棚房”合同违反法律、行政法规的强制性规定，被确认无效

违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。法院认为，十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。应严格保护农用地，控制非农业建设占用农用地。具体违反的法律、行政法规的强制性规定主要包括：

《土地管理法》第四条第一款、第二款规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”第二十六条第一款规定：“未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。”第三十一条第一款规定：“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。”第三十六条第二款规定：“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。”第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第七十六条规定：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

《城乡规划法》第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”

2、“大棚房”合同以合法形式掩盖非法目的被确认无效

法院经审查认定建造“大棚房”实质是以“大棚”形式进行房地产开发建设、出租出售的，属于以合法形式掩盖非法目的，此类合同会被确认无效。实践中，双方当事人签订的《承包合同》或《租赁合同》中一般都会书面约定大棚为农业种植用途，但实际上，发包人或出租人提供的大棚一般都会在外面修建围墙、加装有铁门和围挡，将大棚内外路面进行硬化，并派专门人员值守，同时，承包人或承租人承包或承租大棚后将其用于生活休闲，在大棚里硬化地面，加盖房屋用于居住等非农业用途，这些都属于以合法形式掩盖非法目的行为，此类合同一般会被法院认定无效。

（二）责任分担问题

“大棚房”因违法被执法部门拆除后，承包人或承租人往往会追究发包人或出租人的法律责任，因此，在确认合同无效后，势必涉及到责任分担问题。根据《合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”也就是我们所说的合同无效的法律后果。根据上述法律规定，“大棚房”合同被法院确认无效后，由于双方当事人是合意以订立合同的合法形式达到违法使用土地的目的，故法院一般认定双方当事人对于合同无效均存在过错，最终判决双方各自承担相应责任，具体责任比例，法院一般会根据案件具体情况予以确定。

（三）租赁费、承包费、大棚返还问题

因“大棚房”合同无效，发包人或出租人收取的承包费、租赁费应当予以返还，相应的，承包人或承租人应当将大棚予以返还。关于租赁费、承包费退还的具体金额，如已经实际占用一段时间，对于占用期间的使用费、管理费等费用，承包人或承租人仍应予以支付，法院一般直接做相应扣减。如发包人或出租人在收取承包费、租赁费后，并未交付大棚而引发诉讼，则其应当退还收取的承包费、租赁费。

（四）装修损失的赔偿问题

关于装修损失的赔偿问题，目前北京法院的裁判标准并不统一。有的支持装修损失，只是在金额上是法院予以酌情确定。例如，北京胧月农业生态园有限公司与王某租赁合同纠纷案[i]，法院认为“鉴于温室大棚现已被拆除，关于装修损失部分不再具备鉴定条件，且双方均不申请鉴定，故对王某主张的装修损失由本院结合王某提交的相关证据并适当考虑折旧情况酌情予以认定。对于胧月生态园公司应赔偿王某装修损失的数额，由本院根据前述双方对合同无效的过错责任比例予以判定。”有的对于装修损失是不予支持的，即使是同一法院作出的判决。例如，笔者代理的金某诉某种植专业合作社租赁合同纠纷案[ii]，关于金某主张的装修款，法院认为“金某主张的装修款系进行大棚及内部设施装修的支出，该费用的支出系违反现行法律规定改变土地用途发生的添附损失，不具备法律意义上的诚信善意，不应受到法律保护”，最终法院不予支持。

（五）遗失物品的赔偿问题

实践中，承包人或承租人往往会主张有家具、家电、物品在“大棚房”拆除时遗留在房屋内，要求返还或赔偿。《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此，关于物品遗失的举证责任在承包人或承租人，如证据不充分，其需要就遗失物品的损失自行承担责任。

另外，在一些省市，当地法院已经有较为明确的文件对此类案件的审理予以指导。例如2018年12月14日，天津高院作出《天津市高级人民法院关于规范涉“大棚房”案件审理和执行工作的具体意见》，其中关于民事案件的规定如下：审理涉及“大棚房”民事案件应以行政主管部门已作出的认定或处罚决定准确界定“大棚房”性质。如行政主管部门未作出认定的，人民法院应征询行政主管部门意见后，依照相关法律、行政法规进行认定。严格依照《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国农村土地承包法》以及《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》等法律、司法解释的规定审理涉“大棚房”农村土地承包纠纷，对改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为，应依法确认无效。在审理涉“大棚房”买卖、租赁等纠纷中，经审查认定行为实质是以“大棚”形式进行房地产开发建设、出租出售的，属于以合法形式掩盖非法目的，应依法确认无效。涉“大棚房”民事法律行为经人民法院确认无效后，应结合当事人过错程度，按照公平、可执行原则予以处理。当事人请求赔偿涉及“大棚房”新建、翻建或者改建费用的，一般不予支持。当事人请求退还涉及“大棚房”合同未履行部分利益的，一般应予支持。

数据来源

[1]案件数据来源于“裁判文书网”，检索时间2019年5月21日，检索关键词“北京市”“大棚房”“民事”，共检索出裁判文书735份。

[2]详见（2017）京0114民初2271号《民事判决书》。

[3]详见（2018）京0114民初17433号《民事判决书》。