房地产公司资金归集责任的追究—— 以购房人角度谈责任追究

摘要：本文探讨了房地产公司资金归集责任的追究问题。随着经济下行和销售回款不佳等市场情况的影响，房地产公司运营困难，此情况下房地产企业的资金归集行为可能会侵害购房人的权利。本文将讨论购房人如何追究房地产公司资金归集责任，并提出相关的法律依据和解决建议。

受经济下行、销售回款不佳等市场情况的影响，部分房地产企业此前一直使用的很纯熟的通过将下属的项目公司资金归集形成“资金池”运营的方式不断暴雷。在此情况下，项目公司因缺乏资金出现停工等大面积延期交房等情形，诸多已缴纳部分或全部房款，但尚未取得房屋的购房人，面临项目公司停工、烂尾，而项目公司自身已经没有资金或其他资产，难以复工，法律层面上对项目公司没有资产情况下无能为力，购房人成为这场危机最大受害者。

资金归集后集中使用资金，如果运行顺畅，各方都能获益。但是如果总部对资金运营出现问题，管理混乱甚至恶意转移，资金难以回归被归集的企业，会导致被归集资金的企业资金困难。如果没有资金归集行为，单个项目公司的建设、销售本身可能会达到资金的平衡，所以通过追究总部企业的责任，达到促其将资金返回被归集的企业或者承担转移资金的责任，才能保障购房人的合法权益。

一、法人人格否认

按照《公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”

第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。

所以归集资金的企业存在人格混同情况，则对项目公司承担责任应无疑问。

二、人格否认的标准及与资金归集的关系

《九民纪要》发布前的司法实践中认定人格混同的“四混同”标准，即财产混同、业务混同、人员混同、场所混同，而《九民纪要》将观点“四混同”标准转为“财产混同是关键，其他标准补强”。由此，法院在司法裁判中更加注重审理是否构成财务/财产混同，上述判断标准的转变，一定程度上提升了资金归集行为被判定为人格混同的可能。

从上述规定可见，归集资金很大可能导致人格混同，但是现实经营中，资金归集的形式与途径五花八门，如何识别、锁定资金归集行为，确定是否构成人格混同，进而依法否认其法人人格，扩大责任承担范围，需要定型化分析。

识别的主要方面如下：

1、资金归集后，无偿使用，如果总部企业将资金归集后，无偿使用该部分资金，或者将公司的资金供关联公司无偿使用，则被认定为财产混同的概率较大。

2、通过第三方正规机构进行归集，如果总部企业通过第三方机构如财务中心或银行进行资金归集，法院认定资金归集行为构成财务混同的概率较小，但需确认归集的形式，如损害公司或债权人利益，仍可能被认定为人格混同。

3、有无相关规范财务记录，《九民纪要》强调财产混同且无法区分，强调是否进行财务记载，账簿是否区分。因此如果公司进行了资金归集但是缺乏规范的财务记录，则有较大可能被法院否认法人人格。

4、下属公司能否自由支配款项，即使按照前述情形区分了总部企业与下属公司账户，并附有规范的财务记录，法律上可以确定货币资金的所有权属于下属公司，但如下属公司不能自由使用资金，或不能提供证明下属公司能自由支配其账户资金的，法院会认为下属公司不具有独立财务处置权，丧失下属公司独立意志。

5、以分红、往来、借款等名义将资金大量转移不予归还，简单粗暴的占用下属公司资金，属于侵占资金行为等自然属于混同。

三、资金归集行为情况责任追究建议

结合前述司法实践及实际操作情况，要提高购房人维权的可能性，购房人可通过法院申请保全、在执行中申请冻结开发商账户时，若发现公司账户内的没有资金，可以向法院申请调查令，调取公司公户银行流水，若发现有资金被开发商上划、归集或转移，可以根据个案的具体情况，尝试通过主张财产混同的路径，进而追踪开发商资金上划、归集资金的正当性；经法院判令，确认该资金上划属财产混同，则可向总部企业主张连带责任；即便查实系正常的资金归集，购房人亦可通过法院的协助执行，查封、冻结、扣划下属公司归集在总部企业的资金，要求给项目公司返还，以实现项目公司资金的回归，保障项目建设的完成。