面对房贷逾期的法律自助与心理调节指南

借款人如未能按时偿还房贷，银行等贷款机构可以依据合同约定和法律规定要求借款人支付罚息和滞纳金。借款合同中通常约定，借款人若逾期时间不超过7天，只需要缴纳罚息，如果逾期时间超过7天还没补足欠款，则需要一同缴纳罚息和滞纳金。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》，逾期贷款罚息利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50% ，而滞纳金则是一次性收取应还款金额的5%。逾期时间越长，罚息和滞纳金会累积越多。

房贷基本会约定固定日期进行还款，没有宽限期，因此借款人需要按时足额还款。借款人如长时间逾期或多次逾期，如出现“连三累六”（即连续三个月逾期不还款或一年内累计六次逾期还款）的严重逾期行为，银行将可能按贷款合同的约定提前终止房贷合同，主张全部贷款提前到期，要求借款人一次性清偿贷款本金，支付利息、罚息等。

基于房贷的特殊性，购房人在诉讼过程中还清全部逾期借款本息，并在判决前恢复正常返还按揭贷款的，此种情况属于未构成根本性违约。双方订立的住房贷款合同具备继续履行的条件，案涉的合同目的能够实现。从维护交易安全、节约交易成本、维护社会稳定的角度，法院通常对银行要求案涉借款全部提前到期的诉请不予支持。

信用记录是企业或个人信用历史的客观记录，主要记载主体信息、信贷还款、合同履约等情况，以信用报告等形式向企业或个人提供查询。日常所说的“上征信”，主要指银行等从事信贷业务的机构将信贷信息报送至金融信用信息基础数据库（俗称“央行征信系统”），并在信用记录中对外展示。该系统是国家设立的，由中国人民银行征信中心负责建设、运行和维护。

借款人如出现房贷逾期的情形，银行会将信贷信息“上征信”，不良征信记录将影响个人在金融机构的信用评级和贷款申请。根据《征信业管理条例》的规定，征信机构对个人不良信息的保存期限，自不良行为或者事件终止之日起为5年；超过5年的，应当予以删除。

房贷逾期90日后，银行可能会根据合同约定和法律规定将借款人诉至法院。银行提起的诉讼往往伴随着财产保全措施，届时借款人名下的银行卡将会被冻结，房产可能被查封，房产一旦被查封，在解除查封之前，借款人即房主将无法进行自由交易。并且，因借款人房贷逾期的违约行为提起的诉讼程序中所产生的律师费、诉讼费、保全费等款项由借款人承担。

因房贷逾期的诉讼，借款人极大概率会败诉。借款人如果没有按生效判决书履行义务，银行还会向法院申请强制执行。常见的执行措施即房产拍卖，房子若被拍卖，借款人不仅会丧失房产所有权，还可能面临法拍房的跌价损失、房屋装修损失。且拍卖所得款项将优先用于偿还贷款，如有剩余款项会返还给借款人，如拍卖所得不足以偿还，则借款人还需要继续偿还银行债务，比如通过强制执行借款人名下其他资产以偿还银行债务。

实践中，银行基本不会接受涉案房产经两次拍卖流拍后，按照二拍流拍价格实现以物抵债。且基于当前房地产市场的发展形势，银行更倾向于对涉案房产进行重新评估，申请重新拍卖。此外，执行程序所产生执行费用将由被执行人来承担并在执行款项中先行扣除。

限制高消费即大家常说的“限高”，针对“没钱还”的被执行人。被执行人即借款人未按执行通知书指定的期间履行生效法律文书确定的给付义务的，人民法院可以对其采取限制消费措施。

1.“限高”措施

被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：

(1)乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；

(2)在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；

(3)购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；

(4)租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；

(5)购买非经营必需车辆；

(6)旅游、度假；

(7)子女就读高收费私立学校；

(8)支付高额保费购买保险理财产品；

(9)乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。

2.“限高”解除条件

“限高”有法定的解除条件，只有满足以下条件之一时，才可解除“限高”：

(1)被执行人履行完毕；

(2)被执行人提供确实有效的担保；

(3)申请执行人同意解除限高；

(4)被执行人因生活、经营必需或其他紧急情况而需进行被禁止的消费活动等。

“失信”是指将被执行人纳入失信被执行人名单，对其进行信用惩戒，其适用条件比限高更严格，主要针对“故意不还钱”的被执行人。

1.“失信”条件

除了被执行人未履行生效法律文书确定的义务外，还需要满足以下任一条件：

(1)有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的；

(2)以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；

(3)以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；

(4)违反财产报告制度的；

(5)违反限制消费令的；

(6)无正当理由拒不履行执行和解协议的。

2.“失信”惩戒措施

失信被执行人名单信息会被录入最高人民法院失信被执行人名单库，并通过该名单库统一向社会公布。还会在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。

3.“失信”与“限高”的区别

违反限高会失信，纳入失信必限高。“失信”和“限高”的限制内容有所不同、限制领域有所侧重。如前文所述，限高侧重在消费领域限制被执行人的“挥霍”行为，失信则侧重在多个社会层面对被执行人进行信用惩戒，使失信被执行人“一处失信、处处受限”。

房贷逾期除了上述各种经济层面的影响，还易引发一系列心理问题。这些问题包括：

1.焦虑与压力

由于经济压力和对未来不确定性的持续担忧引发的焦虑和压力，可能导致睡眠障碍和食欲不振等身体症状。

2.抑郁情绪

长期的经济压力还可能触发抑郁情绪，如持续悲观、绝望，不仅影响日常生活和工作表现，还会导致自我封闭和自我伤害。

3.人际关系紧张

因经济问题产生的矛盾可能导致与家庭成员和朋友之间的关系紧张，损害亲密关系并使得社会支持网络的瓦解，进一步加剧个人心理压力，形成恶性循环。

4.自我价值感下降

自尊心受损和自我价值感的降低会减少个人的自信心和决策能力，担心被评判或歧视的恐惧感可能使个人避免社交活动，增加社会隔离感和孤独感。

5.财务困境的长期影响

财务困境的长期性和慢性影响可能导致个人在消费决策上过于谨慎，影响生活质量。