《房地产开发企业破产案件座谈会议纪要》解读

破产案件受理后，原则上受理法院应当根据《企业破产法》第十九条的规定及时解除债务人相关财产的查封、扣押、冻结措施。但往往在债务人资产因刑事案件而存在查封时，相关刑事查封法院很难直接配合破产法院的相关解冻请求，从而导致破产案件处理受阻。根据137号纪要第4条的规定，破产受理后，因办理刑事案件依法采取保全措施的公安机关、检察院和人民法院，应与破产法院共同协商甄别涉案财产；属于债务人合法财产的部分，管理人有权依法处置。对于甄别过程中出现争议的，破产法院应加强与刑事办案单位沟通，必要时逐级报请共同的上一级党委政法委协调，避免因长期等待刑事程序结果而延误破产进程。

1.刑事程序不阻却破产受理

根据137号纪要第6条第1款的规定，房企因非法集资等刑事案件正在侦查、起诉、审理，但只要同时存在因合法经营形成的债权且符合受理条件，法院就应当及时裁定受理破产，不得以“先刑后民”一拖了之，并通过府院协调机制做好“刑事追赃挽损”与“破产统一公平分配”的统筹。

2.赃款赃物和合法财产的区分处理

根据137号纪要第6条第2款的规定，对债务人的财产要进行甄别并分别处理：

（1）赃款赃物部分——不纳入破产财产范围，直接发还：对于刑事裁判明确为赃款赃物的部分，且该部分财产能够与债务人其他合法财产相区分的，不应纳入破产财产范围，由刑事案件处理机关通过刑事程序发还。

（2）赃款赃物以外的财产——按普通债权处理。首先，对于受害人在赃款赃物发还后仍未受偿的损失部分，按照普通债权处理。其次，对于赃款赃物与债务人其他合法财产混同无法区分的，受害人亦应当在破产程序中申报普通债权统一受偿。

但是笔者认为，以上规定并未具体明确“赃款赃物与其他合法财产混同”的具体适用原则和甄别原则，在日后人民法院处理破产案件时可能仍然会存在一定的争议。比如，房地产公司如涉及非吸案件的，其非吸获取的资金自然应当认定为赃款，但该部分非吸金额如果与房地产公司其他资金共同进入房地产公司的某个资金池，与房地产公司其他正常经营资金统一调配统一管理，是否可以认定赃款和合法财产“混同”？是否仍可以由刑事办案单位在扣除非吸资金后先进行追赃挽损，再由破产管理法院对剩余资金进行处理。对于这部分资金的后续处理原则，笔者认为尚有待观察司法实务的具体理解和适用。

在房地产企业进入破产程序前，为盘活烂尾项目、推动项目续建，地方政府往往会通过指定平台公司介入的方式，与房企签订代管、代持、代建等协议（即“三代协议”）来统筹推进保交楼工作，此类协议的订立本身就是为了化解存量风险、保障民生刚需，如果允许管理人在破产程序中随意解除，很可能导致已经推进的续建工作中断，进一步延长项目交付周期，加剧购房民众的不满情绪，甚至引发群体性事件，与保交楼的政策目标相悖。根据137号纪要第8条的规定，破产申请受理前，因保交楼、保交房需要，房地产公司与政府指定相关主体签订的代管、代持、代建等协议不得根据《企业破产法》第十八条的约定予以解除，也不可因相关协议中的价格条款（如无偿接管）等条款触发无偿处分、低价处置资产等条件而依照《企业破产法》相关规定请求撤销或确认无效。根据本条的规定，出于保交楼的需要签订的上述“三代协议”，即便可能存在条件上对债务人较为苛刻的约定，甚至会出现低价转股、0对价转让资产之类的安排，但是由于其目的是解决债务人存量项目风险，保护中小购房者的合法权益，因此相关约定在房地产公司进入破产阶段后，仍然应当继续履行。

本条规定的一个引申意义在于，根据《企业破产法》第四十二条第（一）款的规定，该部分债务应属于共益债务，在债务偿还过程中属于可以随时清偿的债务，这为“三代协议”的继续顺利执行和优先受偿，从而顺利推进项目完工和交付，奠定了重要的制度基础。137号纪要明确此类协议的法律效力与可履行性，既为地方政府推进保交楼工作打消了后续的程序顾虑，也为购房人实现收房的核心诉求提供了司法层面的保障，契合当前我国处置房地产存量风险的基本方向。同时，将该类协议对应的债务认定为共益债务，也明确了其优先于普通债权的清偿顺位，能够保障介入“三代协议”的主体获得及时的费用与成本清偿，提升市场主体参与保交楼项目的积极性，吸引更多社会资源参与到烂尾项目盘活工作中。

137号纪要第9条确认了破产管理人对于破产受理前的购房合同是否应当继续履行享有一定的选择权，破产管理人有权依据《破产管理法》第十八条的规定决定解除或者继续履行相关购房合同。破产管理人决定解除购房合同的，购房款返还请求权以及损害赔偿请求权按照普通债权处理。但是，这种解除权并不适用于“消费性购房人”的情形，有关“消费性购房人”的特殊优先保护的内容将在后文中进行讨论。

在此一般法律规定的基础上，最高院对于特殊情况也作出了特殊的安排：

1.购房款已经支付完毕的，房屋买卖合同不得解除

根据137号纪要第9条第二款的规定，购房人在破产受理前已经支付全部购房款的，管理人不得依据企业破产法第十八条的规定解除购房合同。

2.预告登记买受人的特别保护

根据137号纪要第11条的规定，已签合法有效书面合同并办理预告登记的，管理人不得以“未支付全部价款”为由主张解除。破产程序终结前符合办理本登记条件的，管理人应当办理。

3.已交付占有房屋的保护

根据137号纪要第12条的规定，非消费性购房人（如购买小商铺者）已基于卖方符合约定的交付行为合法占有房屋的，管理人请求解除、收回房屋的，法院不予支持。该购房人是否“实际占有”应结合交付钥匙、办理物业入住手续、实际管理控制等事实支配行为综合判断。

根据最高院于2023年2月14日作出的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。本次137号纪要对于所购房屋系用于满足刚性或者改善型住房等居住需求的购房人（即“消费性购房人”），重申了前述批复中的相关优先权的安排，即消费者购房人的价款返还请求权优先于工程款、抵押权等，同时明确规定该类房屋买卖合同应当继续履行。

同时，137号纪要第31条对于房地产公司被宣告破产情况下的清偿顺序，也明确将商品房消费购房人已支付的购房款、尚未归还的个人按揭贷款放在了第一顺位优先清偿的债权范围中，优先于一切建设工程优先权和抵押权，将消费性购房人的房款偿还放在了实质性的第一顺位中。

但是，对于购房人因房地产公司逾期交房等原因造成的逾期交房违约金/损失赔偿金，137号纪要中则明确按普通债权清偿，且不得与购房人的剩余购房款抵销。在破产程序受理后，因逾期办证、逾期交房继续产生的违约金停止计算。同时，管理人以“房地产市场深刻调整构成不可抗力”为由调减违约金债权的，法院予以支持。

根据137号纪要第13条、第14条和第17条的安排，对于以房抵债而签订的房屋买卖合同（如“工抵房”），按照以下原则分别处理：

1.债务届满前签订的以房抵债协议——按让与担保处理

根据137号纪要第13条的规定，对于债务履行期届满前达成以房抵债协议的，按第15条（买卖担保）处理。根据第15条，为担保债务签订买卖合同、约定到期不能清偿时履行合同的，债权人要求在破产中继续履行交付房屋的，不予支持；应按原债权债务关系申报，且不享有优先受偿权。但对于买卖合同已办理所有权登记的，按原关系申报债权并就登记房屋优先受偿；仅办预告登记的，按《民法典担保制度解释》第五十二条第二款，在受理时房屋价值范围内支持优先受偿。同时，为防止恶意串通逃废债务，对于受理前一年内对无财产担保债务办理所有权登记/预告登记的，法院不支持优先受偿。

2.债务到期后签订的以房抵债协议（抵偿普通债权）——有限保护

根据137号纪要第13条第二款的规定，履行期届满后达成、不存在恶意损害第三人且不属于可撤销情形的，协议有效，但对其中存在高额利息等超出法律保护限额部分应从购房款中扣减。如果经过审核，折抵债权的数额不足以支付全部购房款的，则按照购房者未能支付完毕房款适用137号纪要第9条处理，即管理人拥有是否继续履行购房合同的选择权。如果折抵债权的数额足以支付全部购房款的，则根据债权人情况及合同实际履行情况，按照137号纪要第10条（消费性购房人）、第11条（预告登记买受人）、第12条（交付占有的购房人）分别处理。

3.以房抵偿优先债权——认定有效

根据137号纪要第14条的规定，受理前六个月内以房抵债方式清偿以自有物权担保的债权、工程款、劳动报酬债权的，管理人根据《企业破产法》第三十二条的规定以个别清偿为由请求撤销的，不予支持；但抵债价值高于担保财产/债权金额的，管理人有权要求补交差额。

这一规定对各方市场主体都具备重要的现实意义：在房地产行业整体下行的宏观环境中，不少房企为偿还到期的抵押债权、工程款等优先债权，会通过以房抵债的方式完成债务结清，这类抵债行为本质上是债务人用自身资产对合法优先债权进行清偿，并未损害其他债权人的公平受偿利益，反而能提前化解部分确定的优先债务，简化后续破产程序中的债权梳理工作。同时，承认该类抵债协议的效力，也尊重了当事人在债务到期后自行协商处置资产的意思自治，对稳定市场主体的交易预期有积极作用。而针对抵债价值高于对应债权金额要求补交差额的规则，也避免了债权人利用以房抵债超额获取债务人财产，损害其他债权人合法利益的情形，兼顾了优先债权人和其他破产债权人的双重权益平衡。

根据137号纪要第16条的规定，如果房地产公司对同一套房屋签订了数份买卖合同，且数份买卖合同均合法有效时，应当按照以下顺位确定应当保护的顺位：

（1）已经办理房屋所有权登记/预告登记的合同；

（2）已经合法占有房屋；

（3）合同履行情况更为完全；

（4）买卖合同成立时间更早。

同时，恶意办理登记/预告登记的购房人权利不能优先于已经实际合法占有该房屋的购房人。

对于因一房数卖导致合同目的不能实现的购房人可以请求解除合同，购房人因此产生的购房款返还请求权和损害赔偿请求权按照普通债权清偿，但符合消费性购房人的情形的，按照137号纪要中关于消费性购房人的优先保护条款执行。

137号纪要中，对于购房人在破产案件中的特殊程序性保障主要体现在两个方面：

1.债权登记与表决——区分登记、单独表决

根据137号纪要第19条的规定，管理人应区分请求权内容分类登记；请求继续交付房屋并过户的，在债权表中单列为单独类型，转化为金钱债权的应及时调整。同时，请求交付房屋的购房人组成单独表决组，就续建、融资等建设与交付相关事项表决，表决权按已付房款金额确定——使购房人对“保交楼”决策有制度性话语权。

这一程序设计，解决了过往破产程序中购房人诉求被稀释、话语权不足的问题。在过往的房地产破产案件中，购房人尤其是大量分散的中小购房人，往往因单户债权金额小、人数多，在债权人大会中难以形成有效表决意见，其核心诉求“推动项目续建交付”也容易被其他大额债权人（如金融机构、施工企业）的诉求覆盖。将购房债权单独分类登记并设立单独表决组，使得购房人能够针对直接关乎自身核心利益的续建、融资、交付方案等事项独立行使表决权，确保“保交楼”相关决策能够充分反映购房人的真实意愿，避免其他大额债权人出于自身利益考量作出损害购房人权益的决定，从程序层面进一步落实了对购房人权益的保障，也与137号纪要整体倾斜保护消费性购房人的价值导向保持一致。

2.项目整体处置中的购房人衔接

根据137号纪要第28条的规定，在财产处置过程中，原则上管理人应当遵循财产价值最大化原则，优先以房地产项目整体出售的方式进行，在进行资产处置时，继续履行的购房合同及土地出让金等公共费用债务一并转让，受让人须继续履行交房、办证、缴费义务，将购房者基于购房合同对房地产公司享有的权利义务一并随资产转让至资产的买受人，由买受人负责继续承认和处理。同时，根据137号纪要第29条的规定，在破产财产变现的拍卖文件中须明确在建工程是否存在继续履行的购房合同及具体内容，并安排成交后购房人与买受人的衔接。