疫情影响下的房地产审判规则及审判观点整理之不动产租赁合同纠纷篇

上节笔者为大家介绍了有关房屋买卖合同纠纷涉疫案件的审判规则及审判观点，本节我们将向大家介绍有关不动产租赁合同纠纷涉疫案件的审判规则及审判观点。

一、最高人民法院发布的有关不动产租赁合同纠纷涉疫案件的处理规则

最高人民法院在2020年全国新冠肺炎疫情发生后，先后发布三部《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，其中涉及不动产租赁合同纠纷涉疫案件处理规则的主要有以下几条：

1、承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

2、为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。

3、承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。

4、承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

二、西安市范围内审判机关对涉疫不动产租赁合同纠纷案件的审判观点

1、《租赁合同》约定了发生不可抗力解除合同，法院判决解除合同

案例：西安某物业管理有限公司、陕西某酒店管理有限公司太乙路分公司房屋租赁合同纠纷案

碑林区人民法院经审理认为：双方之间的《租赁合同》9.2条约定，若发生地震、水灾、台风或双方不可预见、不能避免并不能克服的不可抗力事件，致使房产周围环境发生重大变化，承租方在此营业的市场，环境基础不复存在，合同不宜继续履行，则提前终止合同而双方均无需承担任何法律责任。该条款为合同约定的合同解除条款。2020年初的新冠疫情为不可抗力事件。疫情发生以后对于原告的营业市场、经营环境造成了重大影响。原告因此向被告发出解除合同通知，系根据合同约定向被告行使合同解除权。原告2020年5月9日向被告发送了解除合同通知书，被告收到解除通知后多次向原告复函，表达了不同意解除合同的意见，但直至原告2021年1月8日提起本案起诉，被告未就不同意解除合同起诉。双方就解除合同异议没有明确约定异议期限的情况下，被告关于合同解除的通知已经产生法律效力。在双方未确定被告收悉原告解除合同通知的具体日期的情况下，可认定双方租赁合同自被告2020年5月13日向原告回函之日已经解除。原告2020年5月22日从承租房屋中搬离。从疫情发生到原告搬离承租房屋，原告并未向被告主张过减免房租的权利，原告应向被告交纳此前的房屋租金。在双方合同解除后，被告应向原告退还原告搬离房屋以后原告已经缴纳的租金及租赁保证金。综上，对于原告的诉讼请求，部分予以支持。对于被告的原告继续履行合同、支付租金的请求，依法不以支持。

上述审判观点摘自西安市碑林区人民法院（2021）陕0103民初4621号判决书

2、《租赁合同》未约定发生不可抗力解除或变更合同，但法院根据疫情防控影响认定减免部分租金

案例一：陕西某网络科技管理有限公司、陕西某实业开发有限公司房屋租赁合同纠纷案

雁塔区人民法院经审理认为：租赁场所网咖系人员密集场所，被告（承租人）称其在疫情期间关停网咖符合当时的实际情况，根据公平原则，本院酌定减免2个月的租金。

上述审判观点摘自西安市雁塔区人民法院（2021）陕0113民初17063号判决书。

案例二：西安某市场综合服务有限责任公司、某地产有限责任公司租赁合同纠纷案

新城区人民法院经审理认为：《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，按照协议约定，被告公司应于2020年5月底前向原告公司支付2020年6月30日至2021年6月29日期间的租金。但自2020年1月底2月初开始，全国范围均受到新冠肺炎疫情这一不可抗力的影响，案涉房屋租赁合同所在地及周边区域被新城区人民政府确定为“疫区”，属于严重地区。尽管新城区防控疫情指挥部在2020年3XX路、XX路沿线各批发市场运营主体及市场内商户复工复产的指导意见，但被告租赁市场并未恢复到正常的运营状态。同时，被告所承租房屋的用途是转租承租商户经营轻工批发，而非自己实际经营，并且为减轻经营户负担，被告亦按照西安市人民政府《关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施》（暂行）的规定，对承租商户的租金予以免收了三个月。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》的规定内容，并综合被告在发生本次新冠肺炎疫情前向原告支付租金的实际情况，酌情对案涉合同在疫情期间应交纳的三个月租金予以免除。

上述观点摘自西安市新城区人民法院（2021）陕0102民初6368号判决书。

案例三：西安某置业发展集团有限责任公司、陕西某职业学院房屋租赁合同纠纷

碑林区人民法院经审理认为：被告公司理应按合同约定如期足额支付原告方补偿费及承包金，金额以本院核算为准：为2020年度的费用：2430792元，及2021年产生的占用费为：1634032.4元。但因受“新冠肺炎”疫情防控影响，当事人不能履约或履约对当事人权益造成重大影响的，应依照公平、诚实信用等原则，综合考量当事人之间的约定、疫情的发展阶段、疫情与履约不能或履约困难之间的因果关系、经营业态等因素，结合本案具体情况，故以扣减三个月的费用607698元为宜。

上述观点摘自西安市碑林区人民法院（2021）陕0103民初5612号民事判决书。

案例四：蔡某、陕西某中贸房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷案

雁塔区人民法院经审理认为：现原告陕西某中贸房地产开发有限公司诉请被告蔡某支付2019年11月至2020年6月30日的租赁费100万元，于法有据，但结合被告蔡某关于因疫情原因对于房租应适当予以减免的主张，2020年新冠疫情对各个行业均造成了损失，本案双方当事人亦不例外，根据公平原则，本院酌定减免一个半月租金，经计算，自2019年11月至2020年6月30日期间的租金经减免一个半月后应为812500元。

上述观点摘自西安市雁塔区人民法院（2021）陕0113民初8791号民事判决书。

3、法院不支持出租人解除合同的请求，也不支持承租人减免租金的请求

案例：杨某与陕西某实业有限公司房屋租赁合同纠纷案

蓝田县人民法院经审理认为：受今年突发新冠疫情的影响，在距合同期满不足一年、全国进入常态化疫情防控的背景下，依据民法维护社会经济秩序稳定的立法目的判断，判决解除双方之间的租赁合同并不恰当，故对原告请求解除合同的诉讼请求不予支持。被告提出因疫情影响应当依据公平原则减免租金，但被告自2017年起已存在欠付租金的违约行为，现原告未主张此期间违约金，且疫情期间被告依然占有使用该租赁物，因此依据公平原则对被告请求减免租金的意见不予采纳。

以上审判观点摘自蓝田县人民法院做出的（2020）陕0122民初1865号民事判决书。

4、承租人在疫情期间怠于腾交房屋，法院支持承租人支付出租人主张占用费的20%

案例：罗晓龙、高铭等房屋租赁合同纠纷案

雁塔区人民法院经审理认为：关于原告主张被告支付2020年1月1日起至2020年4月25日期间的房屋占有使用费85714元一节，原、被告均认可被告实际搬离所有东西的时间为2020年4月25日，故被告应向原告支付2020年1月1日起至2020年4月25日期间的房屋占有使用费，但考虑到该段期间全国受新冠肺炎疫情影响商铺出租、经营困难的实际情况，本院酌情将房屋占有使用费调低为原告主张金额的20%，故被告应支付原告房屋占有使用费17142.8元。

上述观点摘自西安市雁塔区人民法院（2021）陕0113民初6934号民事判决书。

5、《房屋委托经营管理合同》未约定不可抗力解除或变更合同，但法院根据疫情防控影响认定减免三个月合同费用

案例：李某与西安某商业运营管有限公司淮委托合同纠纷案

临潼区人民法院经审理认为：本案《房屋委托经营管理合同》签订后，2020年年初，发生了新冠肺炎疫情，基于此影响，如果按原合同继续履行对被告（受托人）明显不公，在被告（受托人）提出变更后，双方并未达成一致协议，原告（委托人）也明确表示不同意解除合同。在此情形下，被告（受托人）可依法请求法院变更或解除合同，同时，依照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）第三条规定，疫情或疫情防控措施导致合同履行困难的，当事人可以重新协商，能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行，当事人以履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现的，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。基于以上规定和双方的诉辩主张及举证质证情况，被告（受托人）并不享有解除权，故其主张合同已经解除的抗辩理由依法不予采纳，双方应继续履行合同；同时，因新冠肺炎疫情确属不可抗力之范畴，原告亦同意对自己应得到的经营管理收益进行酌减收取，故酌情减免被告三个月的经营管理收益为宜；同时按照双方约定若被告未按期向原告支付委托经营收益的，应当按当期收益价款日万分之二支付逾期付款违约金，超过3个月后，应当按当期收益价款日万分之四支付逾期付款违约金，该约定系双方当事人真实意思表示，且与法不悖，本院依法予以支持。

上述观点摘自西安市临潼区人民法院（2021）陕0115民初3678号判决书。

6、法院不支持承租人减免租金的请求，但支持免除承租人罚金及违约金的请求

案例一：努某与西安某市场开发有限公司租赁合同纠纷案

西安市雁塔区人民法院经审理认为：关于被告（承租人）辩称，因疫情原因原告（出租人）承诺向其免除3月份的租金10000元，原告（出租人）对此不予认可，且涉案房屋不属于国有企业、政府等行政事业单位的房屋，故对于被告（承租人）的上述辩称意见本院不予采纳。关于原告要求被告承担罚金13500元及违约金36000元的诉请，结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，从公平原则出发考虑疫情对被告造成了营业影响，故原告要求支付罚金及违约金的诉请，本院不予支持。

上述审判观点摘自西安市雁塔区区人民法院（2021）陕0113民初9072号判决书。

案例二：西安某国际影城有限公司龙首店、陕西某房地产集团有限公司房屋租赁合同纠纷

未央区人民法院经审理认为：关于逾期付款违约金问题，2020年初新冠肺炎疫情袭来，全国电影行业受到重创，影院长期关闭停业，考虑在疫情尚未结束、经营困难的情况下庭审结束之前西安某国际影城有限公司龙首店已经付清了陕西某房地产集团有限公司所诉2019年12月1日至2021年1月的租金、商管费、物业费，陕西某房地产集团有限公司要求支付违约金本院不再支持。

以上观点摘自未央区人民法院作出的（2021）陕0112民初9722号民事判决书。

7、承租人未按约履行附条件免除疫情期间租金合同规定的义务，法院不再支持其免除疫情期间租金的请求

案例：陕西某酒店管理有限公司与陕西某商业运营管理有限公司吴某房屋租赁合同纠纷案

雁塔区人民法院经审理认为：关于被告吴某、陕西某商业运营管理有限公司辩称，原告未减免租金。疫情结束后，吴某、陕西某商业运营管理有限公司在《承诺书》已经明确：如在2020年12月31日前未能交清租金，则陕西某酒店管理有限公司有本年度疫情期间的减租优惠待遇，不再享受。二被告未能在承诺的期限内付清欠付租金，故对二被告的该项辩称依法不予采信。

以上观点摘自雁塔区人民法院作出的（2021）陕0113民初6672号民事判决书。

8、转租人不享有请求扣除疫情期间租金的权利

案例：西安翔立方体育文化发展有限公司与西安世园置业有限公司房屋租赁合同纠纷案

未央区人民法院经审理认为：关于原告主张应当扣除疫情期间租金的意见，因享有减免政策的主体为承租商铺的实际经营者，原告作为转租人不享有该项政策，故对于该意见，本院予以采纳。

以上观点摘自未央区人民法院作出的（2020）陕0112民初13306号民事判决书。

9、出租房屋系国家机关单位所有，法院判决应当减免疫情期间的租金

案例：国家税务总局某县税务局与张某房屋租赁合同纠纷

周至县人民法院经审理认为：涉案房屋系原告国家税务总局周至县税务局所有，被告主张因疫情期间未开门营业，根据国家政策，应减免一部分租金，被告执行政府文件，暂停营业，既是租户的义务也是房东的责任，而由此造成的损失，根据公平原则双方均应分担。

以上审判观点摘自周至县人民法院作出的（2019）陕0124民初2255号民事判决书。

以上三篇就是笔者整理的疫情影响下的涉及房地产开发、买卖、租赁方面的审判规则及审判观点，不全面或不准确之处，还请大家批评指正。