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开发商装修房交付环节装修质量纠纷司法裁判规则详述(江苏)

(以江苏省为例)

近年来,在政策的推动下,新建住宅全装修交付已成为主流趋势,装修房占据商品房销售市场的大半江山。随之涌现的是交付环节装修质量纠纷,且动辄出现的买受人集体维权现象,使得法院对于此类案件的审理慎之又慎,各地也出现了不同的司法裁判规则,本文以江苏省为例,为装修房交付环节出现的装修质量纠纷案件提供一些参考,欢迎批评指正。

一、概念简述

装修房,在商品房销售合同中通常称为“精装修”交付,即精装房。人们对于“精”的理解往往与“精致”、“精湛”等相联系,由此也会对所谓“精装修”房屋的装修质量产生较高的期待。但需要明确的是:所谓“精装房”目前尚不具有独立的法律定义,相对于商品毛坯房,装修房就是俗称的“精装修房”,与《商品住宅装修一次到位实施导则》所称的“全装修房”的概念相当,即在房屋交付时已具备基本居住使用功能。在没有特别约定的前提下,装修房的基本居住使用功能,包括但不限于房屋所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,必要功能空间如卫生间、厨房的基本设备全部安装完成。

二、2017年以来江苏省装修房交付环节装修质量纠纷案件数量变化及特点

笔者通过“威科先行·法律信息库”平台进行类案检索,截至2022年3月20日,就2017年以来装修房交付环节装修质量纠纷案件相关判决书,笔者共检索到912份生效判决书,对相关判决书进行展现分析如下。


(一)案件数量的年度变化

如上图表所示,2017年至2020年该类型案件判决书数量逐年上升,2020年达到峰值。


原因在于:

(1)政策影响。以苏州地区为例,2017年7月25日,苏州市人民政府办公室发布《关于推进装配式建筑发展加强建设监管的实施细则(试行)》试行三年,细则中规定:新建普通商品住房应实施全装修,其他居住建筑倡导实施全装修。同一时期,江苏各地政府陆续出台限价政策,出于前述原因,随着交付期到来,众多关于精装修商品房交付时装修质量问题的诉讼案件陆续涌至法院,并随着越来越多装修房交付期限届至,案件量逐年上升。

(2)同小区示范性判决带动。同一小区装修质量大体相同,买受人面临的问题也大体相同。由此,首位/首批买受人起诉至法院后,后面还有大批买受人等待首份/首批案件结果伺机而动。2017年/2018年该类型案件开始有了判决结果,引发大批买受人随之起诉。同时,人民法院在示范性案例裁判规则的指引下,往往短时间内就可以对后续同小区类案作出相似判决。

(3)案件上诉。笔者从检索的案件中发现,2020年开始二审判决书数量远超过一审判决书数量,由此,不难想象2020年判决书数量达到峰值原因还在于,不少案件针对一审判决提起了上诉并在2020年广泛有了二审结果。


(二)案件特点

对上述判决书进行分析发现,该类型案件有以下两个显著特点:


1、群体性

精装修商品房装修质量纠纷往往是群体性纠纷,从案例检索结果中可见一斑。近五年江苏省精装修商品房装修质量纠纷案件判决书合计912份,其中为同一开发商的判决书最多达150余份,且该些判决书结果趋于一致。即便是没有在多个案件中出现的开发商也不排除涉及过群体性纠纷,笔者曾处理过一起该类案件,该起案件是所在小区第一起交付环节装修质量纠纷案件,可以称为该小区示范性案例,由于该案判决结果不利于买受人,因此同小区其他买受人未再提起诉讼。但在诉讼中,其他买受人给本案法官造成不少压力,如本案旁听、提供证据、参与现场勘验等等。


群体性纠纷因涉及利益主体众多,部分案件的当事人之间对立情绪严重,如处置不当,极易酿成群体性事件,有些转化为群体性上访。法院在纠纷处理过程中承受极大压力,审理十分审慎。并且基于同案同判、类案相似原则,一旦首批案件生效裁判产生,为确保裁判一致性与公正性,这些裁量标准往往会被法院适用到同一被告的后续大量案件中。 


2、诉讼请求类似

精装房交付环节装修质量纠纷原告诉讼请求非常集中,呈现诉讼请求基本类似的特点。常见诉讼请求如:主张装修差价、主张逾期交房损失、主张履行修复义务、主张质量问题造成的损失

三、常见诉讼请求及裁判规则

通过对检索案例进行总结,对精装房交付环节装修质量纠纷常见诉讼请求及裁判规则分述如下:


(一)赔偿装修差价

买受人往往认为开发商交付的精装房没有达到装修标准,进而在起诉时主张开发商支付装修差价。对此,江苏法院常见裁判思路是:


明确诉讼请求——明确装修标准——判断案涉房屋是否达到装修标准。


1、明确诉情——装修差价的计算方法及金额

对于装修差价这一诉请的较为明确的表述应为“判令被告向原告支付A减去B的装修差价XXX元”。

其中,买受人普遍主张B为房屋的实际装修价值,并申请对案涉商品房进行鉴定审价确定B的金额。

在不同的案件中,根据案件的事实差异与买受人的自主选择,对于A呈现差异化表述:有买受人主张A为约定的装修价值或约定的装修价格,有买受人主张A为开发商宣传的装修价格,也有买受人主张A为备案装修价格。


2、明确装修标准

前述A的分歧实为装修标准的分歧,对于装修标准的争议在精装房交付环节装修质量纠纷案件中普遍存在,江苏省高级人民法院于2019年12月16日发布《商品装修房买卖合同装修质量问题纠纷案件审理指南》(以下简称《审理指南》),第5条、第8条规定,装修标准优先适用的顺序为:当事人具体约定>约定装修价格>宣传装修价格>备案装修价格。


根据《审理指南》第8条,当事人具体约定是指:当事人对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等具体约定。但江苏省实际裁判中认定有“当事人具体约定”的标准往往适当宽松,如南京中院在(2020)苏01民终3979号、(2020)苏01民终3815号判决书中的裁判观点认为,双方对装修部位、品牌、材质等做了具体约定的,均视为对装修质量已作明确约定,不要求必须约定产品型号、生产年限。



笔者认为法院这样的裁判标准也符合实际,这是因为买受人与开发商签订商品房预售合同到实际进入装修阶段,往往需要1-2年甚至更久的时间,装修材料也处于更新迭代的发展过程中,开发商一般在项目即将竣工时才会进行装修材料的采购,如要求开发商在商品房预售阶段就对品牌产品型号、生产年限进行约定,不符合商业实际。


3、房屋装修实际价值

如前所述,买受人普遍申请进行鉴定确定房屋实际装修价值。2017年一批再审改判案件引起广泛关注,代表如南京中中院作出的(2017)苏01民再17号系列再审判决书。该系列案经过为:南京富力城买受人靳秋硕(70幢503室)、童克亚(62幢504室)、施群荣(70幢303室)、姜圣(66幢502室)、张玉明(63幢201室)、周国栋(69幢203室)、孙佳伟(73幢604室)、何小玲(57幢503室)、陆燕婷(62幢404室)、方莉莉(62幢201室)、江海宁(71幢201室)、张蓉(62幢202室)、吕瑞(60幢102室)、王瑀(61幢401室)、徐秀(56幢604室)、夏雨(73幢204室)、翟英(56幢302室)、马志超(70幢401室)等曾向法院提起诉讼,提出要求判令富力公司赔偿实际装修价值与合同约定装修价值(4500元/平方米)的差价等诉讼请求,一审法院均作出判决驳回上述买受人的该项诉讼请求。上述买受人均不服一审法院判决,上诉至南京市中院,南京市中院均作出判决驳回上诉,维持原判。后上述买受人不服二审判决,向南京市中院申请再审,南京市中院均作出判决撤销一审法院判决及本院二审判决,支持了上述买受人关于赔偿装修差价款的主张。详见:(2017)苏01民再17号再审民事裁定书。再审诉讼过程中,南京市中院依法委托江苏大成工程咨询有限公司对童克亚购买的富力城62幢504室房屋装修造价进行鉴定(鉴定范围包括室内装修总造价和每平方米造价,以及装修公司依法应缴纳的税费和适当的利润;如果按照每平方米4500元装修造价计算,装修公司应缴纳的税费和利润各是多少)。南京市中院再审裁判观点认为,经鉴定所确定的装修造价中,税金和规费是装修企业应上缴的费用,利润属于装修企业应得部分,该三项费用不属于直接用于买受人房屋装修的费用,应当从实际交付买受人的装修总价中扣除,进而确定扣除后的实际装修总价,最终改判支持买受人装修差18万余元。


此案对类案和业界造成的影响可见一斑,该小区上百户买受人纷纷诉至法院。本案影响下,江苏高院《审理指南》于2019年12月16日应运而生。此后,南京市中院在处理蓝光公司左岸枫林花园系列案件时,裁判观点变更为:开发商为销售房屋满足行政管理的需要,向相关行政主管部门履行价格报备手续,并非系向买受人所作的承诺。同时,双方亦未将房屋销售报备价格列入协议内容之中,买受人主张以报备的装修单价作为交付标准,缺乏事实及法律依据。间接认可了一审对于装修价值的裁判观点:根据市场和经济学规律,价格与价值并非相同概念,装修价格与装修标准亦存在区别。应当遵循市场交易原则,尊重当事人的议价权利。装修销售价由人工造价、材料成本、税费、利润等多种因素构成,并不等同于装修造价。



笔者认为,从概念内涵来看,实际装修价值与约定装修价格确如现行裁判观点所述,并非同一概念;从定纷止争角度来看,以实际装修价值与约定装修价格的差额支持装修差价的角度来看,仅从笔者检索的判决书数量来看,往往引发更多案件;但如果不能规制装修房基本装修质量,即便纠纷不出现在法院,在信访、大数据、买受人与开发商长久关系等方面也会有更多纠纷产生。如何允许开发商在装修环节有一定利润空间,但同时保障装修质量,需要司法和政策一起发力。


4、认定是否符合装修标准

(1)当事人举证

根据《审理指南》第9条,买受人主张装修质量不符合约定或者装修质量不合格的,应就其存在的质量问题提供证据加以证明,买受人已初步证明装修质量问题存在的,出卖人应对装修质量符合约定或合格的事实承担举证证明责任。

实践中,买受人通常举示的证据包括:质量问题的照片、房屋交接验收表、维修记录等等。由于该类案件的群体性特点,买受人组建微信群信息共享、证据共享,因此,同小区不同案件中大量存在证据共用的情况。


(2)现场勘验

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百二十四条,人民法院认为有必要的,可以根据当事人的申请或者依职权对物证或者现场进行勘验。在双方对于涉案房屋是否符合装修标准争执不下、且无明显证据可以压倒对方的情况下,法院很可能会进行现场勘验。尤其是在合同明确约定了具体的装修标准的情况下,对于装修品牌、装修材质等是否符合合同约定可以直观目测。再行根据日常生活经验作出是否符合装修标准的认定。


(3)鉴定

问题前文已有部分论述,此处再赘述几句。大部分买受人在起诉时会同步申请人民法院对装修工程进行造价鉴定,以鉴定报告结论和买卖合同价格的差价请求出卖人返还。因此是否准许鉴定请求,在本类型案件处理过程中至关重要。一旦可以通过鉴定方式判断装修是否符合约定的标准,将会对开发商造成极大冲击。全装修商品房作为新鲜的、处理难度极大的司法纠纷案件,若贸然同意买受人对商品房装修进行司法鉴定,将会扰乱市场正常交易秩序并导致司法资源浪费。因此,鉴定程序是否启动,法院也是极为慎重的。


检索江苏省生效裁判,法院拒绝鉴定的主要理由有:


a

当事人对装修问题做出了具体、明确的规定,当事人应按照约定的内容履行装修义务,无需对案涉房屋的装修价值进行鉴定;

b

通过现场对各部位品牌、地板颜色等进行勘验,与约定基本吻合,可认定装修符合约定,无需鉴定;

c

装修造价不等于装修销售价,销售价由人工造价、材料成本、税费、利润等多种因素构成,因此没有鉴定必要,且为诉讼经济考量也不允许;

d

约定的装修价格与装修价值是不同的概念,应尊重当事人的议价权利,开发商仅以合同中约定的装修标准和装修质量向购房人承担责任,而购房人无证据证明案涉房屋的装饰装修与《装饰装修标准确认书》不一致;

e

大批量案件与本案案件事实类似,均未进行鉴定,本着同类案件同等处理同等判决的司法精神,在本案中也不应同意原告鉴定申请。


(二)赔偿逾期交房损失

买受人通常因为装修质量问题拒绝受领商品房,并在诉讼中主张逾期交房损失,法院是否支持以及若支持金额如何确定,将从以下四个方面做考量。本文中笔者对于交付条件和交付标准的个人区分是,交付条件考虑的是“有无”的问题,交付标准考虑的是“程度”的问题。对此笔者观点不一定准确,但不影响下文所想表达的核心。


1、交付条件

具备合同约定的交付条件是认定房屋已交付的前提之一。购房合同通常会约定房屋交付条件,常见如:房屋竣工验收合格,案涉房屋备案通知书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、房屋测绘报告、分户验收合格证均齐备。补充条款中也可能会另行约定交房条件如:出卖人已向政府主管部门提交了办理该商品房建设工程竣工备案所需的全部文件。


2、交付标准

是否符合交付标准是逾期交付违约金诉讼请求是否得到支持或部分支持的核心。法定的交付标准有:地基基础质量合格、主体结构质量合格、不存在因装修质量问题严重影响正常使用居住的情形,江苏地区还将装修环保质量合格作为法定交付条件。


其中,判断房屋质量问题是否严重影响正常使用居住因没有统一的标准且无法定量判断,通常是本类案件的争议焦点,给法官留下自由裁量的空间。就此,上文关于“是否符合装修标准的认定”论述的方法同样适用于此处。因此,方法问题不再赘述。此处仍需多说的是质量问题程度判决标准的问题。对此,江苏地区法院结合日常生活经验进行判断居多,如无锡中院在 (2020)苏02民终2090号判决书中裁判观点认为:就单一质量问题而言,不足以达到严重影响正常居住使用的程度,但数十个质量问题分布于各个房间,超出了一般买房人能够接受的程度,关于修复前无法入住、正常使用的意见,予以采信。


3、通知交付

开发商是否有效通知买受人交付房屋,也是认定房屋是否交付的前提之一,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)第八条第二款规定:“买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”可见,开发商需要书面通知买受人交付房屋。若在合同约定的交房期限内,房屋符合交付条件和交付标准,无论购房人是否实际接收房屋,将会认定为开发商的交付义务已经履行完毕,购房人再行主张逾期交房损失无法得到支持。另一方面,若房屋虽符合合同约定及法律规定的交付条件,但开发商未及时发出书面交房通知,仍将被认定逾期交付。


4、若被认定存在逾期交房情形,逾期交房违约金如何认定

若被认定为存在逾期交房情形,下一个问题是逾期交房违约金金额认定的问题。根据民法典、九民纪要等相关规定,法院在认定逾期交房违约金时秉持以下规则:

(1)补偿为主、参照实际损失;

(2)查明实际损失,确定基本标准;

(3)考虑当事人过错程度;

(4)在违约方请求减少过高的违约金时,应当按照“谁主张、谁举证”原则,违约方负有证明违约金过高的举证责任。但是,鉴于衡量违约金是否过高的最重要标准是违约造成的损失,守约方因更了解违约造成损失的事实和相关证据而具有较强的举证能力,因此,违约方的举证责任也不能绝对化,守约方也要提供相应的证据。


实践中,江苏地区法院通常采用两种方式:一是以租房损失为计量标准,酌定或根据购房人的举证认定逾期交房违约金,二是酌定调整逾期交房违约金。


参考案例:

01

(2018)苏0402民初6475号案裁判观点



原告的主要损失应为涉案房屋空置造成原告的损失,该损失的标准应为同地段同类型房屋的租金标准,被告提供的同地段同类型房屋的租金标准均为毛坯住房,租金标准过低,原告提供的的同地段同类型房屋的租金标准系装修住宅租金标准,符合正常居住需求,但是均为近期租金标准,价格偏高,本院酌情调整为3500元/月。


02

(2020)苏0612民初246号案裁判观点



本院认定其应承担逾期交房违约责任,逾期交房时间1280天。《商品房买卖合同》第九条约定,出卖人逾期交付房屋超过90日后,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金,据此,逾期交房违约金应为170272.51元(665127元×0.0002×1280天)。但考虑到原告在约定的收房期间内确实未及时收房,怠于行使领受及检验义务,致被告的交易利益处于不稳定状态,故本院对上述违约金予以适当调整,被告承担逾期交房违约金119190.76元。


03

(2020)苏0509民初5056号案裁判观点



当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少,但双方均未举证证明原告因逾期交房产生的实际损失,且逾期交房给原告造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失,并不仅是房屋租金损失,故本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素,认定以已付总房款为基数按照日万分五计算逾期交房违约金的标准过高,调整为以已付总房款为基数按照日万分之四的标准计算。


(三)维修至交付标准

本项诉讼请求看似非常简单:涉案房屋有质量问题就支持该项诉讼,没问题就不支持。实则类案中,维修问题举足轻重。一方面,若案涉房屋进行过维修,在心证上至少说明案涉房屋存在过问题或瑕疵,因此,是否维修值得考虑再三。另一方面,诉讼中尽早将涉案房屋修复完毕,有诸多益处,对开发商来说,或可以在现场勘验被免于认定存在质量问题,进而免于承担维修责任、修复费用、逾期交付违约金、装修差价等等。对于买受人来说,可以尽早实现部分诉讼目的。


从法理角度考量,开发商进行维修的依据是“瑕疵担保责任”。《民法典》第五百八十二条规定:“履行不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”该条规定的违约责任履行方式有一定的顺位,即修理>重作>更换>退货>减少价款或者报酬,修理排在首位,维修也是成本最低的违约履行方式。


(四)赔偿维修期间损失

为平衡原被告双方的利益,在存在装修瑕疵但不足以支持前述几项诉讼的情况下,江苏法院有着非常经典的判决书“说辞”:从具体问题看,均不是影响其居住使用房屋的严重质量问题,法院根据已维修的频次、项目、耗时,维修一定程度上对原告正常使用房屋造成的妨碍,结合诉争房屋实际面积,参照租金标准酌定由被告赔偿章国君、许传美维修期间损失XXX元。


参考案例:

01

(2020)苏05民终8906号系列案



本院认为,原告所主张的房屋质量问题均不是影响其居住使用涉案房屋的严重质量问题。根据周炎华、朱秋菊报修项目,其认为无法正常入住的原因在于卧室地面找平及地板重铺、墙面多次维修、当代公司拒绝更换全部地板。但通过双方沟通过程可知,周炎华、朱秋菊仅同意当代公司在周末才能进行维修。此后在当代公司同意为其铺设地板后又提出要求全部更换地板,在周炎华、朱秋菊无证据证明案涉房屋的地板达到了报废需要全部更换的程度下,对于该期间产生的扩大损失其应当自行承担。一审综合上述相关情况酌情认定当代公司因维修给周炎华、朱秋菊造成6个月的空置期损失,在合理范围之内,本院予以维持。


02

(2018)苏0591民初6106号案



虽被告已经履行了维修义务,但原告在维修期间因房屋无法正常使用的损失,也应由被告承担赔偿责任。根据本院确认的前述维修事实,本院综合认定因被告维修而导致原告不能使用房屋的期间为四个月,相应损失本院参照同地段同类房屋市场租金标准酌情按8000元/月计算,据此认定原告在房屋维修期间无法居住使用而造成的租金损失为32000元。

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