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关于预售精装商品房升级装修的若干法律问题分析

继国家大力推行全装修房屋之后,各地陆续推出全装修限价备案政策,并鼓励开发企业根据购房人品质化需求提供升级装修服务。一般来说,全装修价格包含在精装房屋总价中,而升级装修则属于全装修外的定制服务,一般需另行签订升级装修协议、支付装修款。


司法实务中,关于升级装修的争议主要集中在以下几个方面:升级装修协议效力问题,协议解除问题,以及能否退还装修差价等问题。值得注意的是,因升级装修发生的争议往往会演变为系列案件,应引起开发企业的高度关注。笔者结合司法实务案例及经验,简要谈谈司法实践中对于上述法律问题的相关实务认定

一、关于升级装修协议的效力问题

(一)能否以所谓“捆绑销售”等为由主张装修合同无效、可撤销?

实务中,有购房人会以开发企业捆绑销售、签约时甚至不知道升级装修为由主张升级装修协议(包括委托装修合同等,下同)非真实意思表示而无效,或者认为受到销售人员欺诈才签订的装修协议而主张可撤销。


笔者认为,在国家为促进绿色发展、产业升级、资源节约等大力推行建筑全装修、乃至升级装修的背景下,法院认定此类升级装修协议涉及欺诈或无效的可能性相对而言可能较小。对于购房人此类主张,法院的认定思路一般为两步:其一,此类升级装修改造协议本身不违反法律行政法规的规定,不具有无效事由;其二,在查明开发企业确实向购房人说明了升级装修,尤其亦已签订了升级装修协议、乃至缴纳了升级装修款后,即可认定购房人与开发企业就升级装修达成一致,装修协议有效。


如贵州省贵阳市中级人民法院(2021)黔01民终2548号朱某、王某、贵阳永某开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书中认定,“经查,在本案庭审过程中,上诉人表示其明确知道其购买的是精装房,且上诉人也已实际履行了两份合同的价款,因此,双方明确是以购买精装房为目的签订的《商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》,两个合同应系双方真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效合同。至于上诉人称被上诉人系采取拆分房款、捆绑销售的问题,属于行政主管部门的管理范围,并不影响本案合同的效力。故对上诉人主张《室内装修委托合同》无效,本院不予支持。”


再如浙江省平湖市人民法院(2019)浙0482民初2398号陈某与平湖九某度假有限公司、山西满某装饰工程有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书指出,“被告平湖九某公司在销售过程中明确告知原告本案为精装修房,收取的款项有一部分款项作升级装修用,且由装修公司收取,原告是在了解了所购买房屋状况,房屋总价款以后才签约付款的,被告平湖九某公司在庭审中也表示目前升级装修已完成,具备交付条件。故没有证据显示被告平湖九某公司有欺诈原告的行为,原告要求被告平湖九某公司退还装修款和赔偿三倍损失没有依据。”


另外,在贵州省贵阳市中级人民法院(2021)黔01民终363号贵阳美某发展有限公司、胡某商品房销售合同纠纷二审民事判决书等案中亦有类似观点。


(二)如何区分所收取款项系“房价款”或“升级装修款”?

如前文所述,升级装修与全装修不同,全装修的价格一般是包含在整体房价款中的,而升级装修一般不属于房价款,应额外签订装修协议以证明双方已就升级装修达成合意,否则,较难认定购房人已购买升级装修服务、开发企业有权收取升级装修款。


如广东省江门市中级人民法院(2021)粤07民终3466号张某、江门市外某住宅发展公司等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书中认定,“首先,根据《商品房买卖合同》……‘如业主提出要求对以上装修设计变更及装修材料升级,需另行签订补充协议。’的约定可知,如双方需对装修设计变更及装修材料升级,应当签订补充协议;……虽然外某公司主张涉案款项为装修升级款,但双方并无按照《商品房买卖合同》的约定签订补充协议,没有对装修升级事宜进行其他的约定,外某公司也没有提供装修升级发票等证据证明其实际实施了装修升级行为,且未有其他证据予以证明该事实。”


而在广东省惠州市中级人民法院审理的(2021)粤13民终5539号惠东县莱某置业有限公司、刘某商品房预售合同纠纷案等系列案件中,因开发企业未能在一审程序中提供双方签署的装修协议,一审法院未认定开发企业在房价款外收取的款项属于升级装修款,判令开发企业退还多收的款项。但在二审程序中,开发企业提供了经签署的装修协议作为证据,故二审法院认为开发企业有权收取装修款,改判开发企业无需退还。

二、关于升级装修协议能否单独解除的问题

在签订了升级装修协议后,有购房人提出家庭装修协议属于承揽合同,适用《合同法》第268条规定随时解除承揽合同,对此,笔者认为对于升级装修协议的解除,并不能机械地适用承揽合同中的任意解除权,而应将其与购房合同作为整体进行看待,这也与购房合同双方的利益紧密相连。司法实践中也有类似观点。


如湖北省武汉市黄陂区人民法院(2019)鄂0116民初1693号梅某与武汉瑞某工程装饰有限公司、湖北鑫某开发有限公司合同纠纷一审民事判决书中指出,“案涉装饰合同是否为委托合同、承揽合同。原告梅某与被告鑫某公司签订了《武汉市商品房买卖合同》,在该合同中附件四中约定装饰、设备标准(全装修另签订补充协议),原告与被告瑞禾装饰公司签订的《武汉瑞禾时代室内精装工程施工合同》就是依照上述附件四的约定所签订的补充协议。故此原告与被告瑞禾装饰公司签订的《武汉瑞禾时代室内精装工程施工合同》应认定为《武汉市商品房买卖合同》的补充协议。原告诉称该装饰装修合同是委托合同或者装修合同可随时解除的意见,本院不予支持。”


再如广东省佛山市中级人民法院(2021)粤06民终11661号赵某、佛山市茂某开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书中指出,“……双方在实际签订房屋买卖合同时将购房总价款分成《商品房买卖合同(预售)》与《设计合同》进行约定,《设计合同》中名为设计费款项,实质上并不限于设计价值,更主要是房屋购房价值的一部分。两份合同需同时履行或解除。因此,在《设计合同》并不存在约定或者法定解除的情形下,赵某单方主张解除《设计合同》,缺乏理据,本院不予支持。”

三、关于能否以装修评估价低于装修款要求退还装修差价的问题

对于已交付的装修后房屋,实务中也有购房人认为装修成果远低于升级装修价格,要求对装修价值进行鉴定、要求退还装修差价等。对此,笔者整理司法实务中的裁判思路如下:



(一)有法院认为:如购房人要求对装修价值进行鉴定的,法院可能会以装修协议已明确约定装修款、尤其约定了固定总价,而不准许鉴定申请。


如山东省青岛市中级人民法院(2021)鲁02民终12427号王某、青岛金某置业有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书指出,“即使合同约定的装修价值较高,也符合商品市场正常运行规律,王某以实际装修价值达不到约定的价格为由申请鉴定,对本案不具有参考意义,本案也无需对房屋装修价值进行评估鉴定。”


再如天津市第三中级人民法院(2021)津03民终2327号程某、吉林省新某工程有限责任公司等装饰装修合同纠纷民事二审民事判决书中亦认定,“关于原告申请对案涉房屋的装饰装修造价进行司法鉴定一节,双方签订的《观塘苑项目房屋装饰装修协议》约定的装修价款是固定价款,且明确约定了装修价款的范围和内容,而原告申请的造价鉴定并不能反映协议约定的装修价格不合理及不符合市场规律的事实,故一审法院对该项申请不予准许。”



(二)进一步地,如已评估出装修价值,法院可能会进一步区分装修实际价值、装修成本、装修标准等与装修价格之间的差异。除装修价值外,装修价格还包括了规费、税金、利润等内容,不支持仅以二者存在差异为由要求退还差价。


如福建省福州市中级人民法院(2020)闽01民终1986号雷某、赖某、福州中某地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书中指出,“现雷某、赖某……在一审庭审中主张差价等于装修升级款加上购房款中的装修部分减去鉴定体现的装修价值,对此本院认为,装修价格并非直接等同于装修实际价值,还应考虑其他如人工、利润、税收等计价因素;根据现有证据,亦无法证实雷某、赖某的主张。”


再如湖北省武汉市中级人民法院(2020)鄂01民终3912号陈某、武汉恒某开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书中亦提到,“陈某向恒某公司支付的升级总费用为121640元,该费用不仅是装修材料、装修人工等装修成本价,而是房屋装修升级部分的销售价,至少包括税金规费、管理成本、合理利润等其他应予考虑的计价因素,而不能仅仅认定实际交付的装修升级后的房屋仅比未签订《装修升级协议》的业主的房屋多了一个马桶和一个燃气热水器,故要求恒某公司向其返还升级总费用121640元与一个马桶和一个燃气热水器销售价格的差额。物具有使用价值和交换价值,使用价值体现物的品质,而交换价值在交易中表现出的价格,还受供求关系等因素影响,最终系由交易双方协商确定,不能将物的使用价值与其交换价值等同。开发商根据市场价格变化因素在不违反价格政策的前提下对房屋售价及装修销售价有自主的定价权,装修升级的销售价是自由协商的结果,陈某要求退还装修升级销售价值与装修升级成本之间的差价,违背常识,无相应法律依据,也背离诚实信用原则。”


前文提到的(2021)鲁02民终12427号民事二审民事判决书、指出,“商品房本身属于交易商品,在其出售过程中必然包含开发商的可得利润,合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素,在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的,并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。因此,即使合同约定的装修价值较高,也符合商品市场正常运行规律。”


在笔者检索的案例中,支持退还装修差价的案例并不算多。现摘录一则允许退还差价的案例供读者参考,安徽省阜阳市中级人民法院(2021)皖12民终471号刘某、李某、阜南县平某置业有限公司商品房销售合同纠纷案的二审民事判决书中认定,“其中装饰造价与整体装修装饰价值的比例为56.05%(59960.61元÷106969.16元),以涉案房屋约定的内装修价值142335元为基准,以评估意见确定的上述数额比例为参照,推定涉案房屋应当投入的装修装饰造价为79778.77元(142335元×56.05%),扣减实际装修装饰造价59960.61元,平某公司应退还刘某、李某装修款19818.16元(79778.77元-59960.61元)。”该系列案件中,开发企业并未对退还装修差价提出上诉,购房人对计算方式有异议提出上诉后被驳回,二审维持原判。


尽管该案仅涉及全装修、并不涉及升级装修,但法院对于应退装修差价的认定亦值得关注。经通读判决全文,笔者梳理法院的逻辑在于:

①先参照同类户型房屋的评估结果认定直接装修成本(即等于标准精装成本),

②并计算该成本在整体精装价格中的比例,

③再按此比例计算出案涉房屋应收取的直接装修成本,

④比较计算所得的案涉房屋的直接装修成本与前述标准精装成本的,如前者高的,则开发企业应退差价部分;简言之,法院认可开发企业有权收取一定的管理费用、税费、开发利润等,但直接装修成本是固定价格,不得多收,否则应予退还。



笔者认为,该判决是否悖离当事人约定装修价格的意思自治原则值得商榷,但应注意的是实务中仍存在支持退还差价的观点,这就要求开发企业在与购房人约定、协商装修价格应更加慎重并从实际出发。

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