司法拍卖程序中不动产拍卖降价幅度如何确定？

作者：侯蓓丽 郭立娜 | 2023.11.03

「正文共计约5700字，阅读全文约需15分钟」

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款规定，起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市场价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市场价的百分之七十。虽然上述规定确定了网络司法拍卖的降价区间，但是实务中，一些法院采取一拍起拍价与评估价一致，二拍再降价拍卖的价格策略，导致司法拍卖一拍流拍率高，二拍即便降价，仍然流拍。本文从案例入手，对司法拍卖程序中不动产拍卖降价幅度进行探讨，并提出了相应的维权建议，以供参考。

一、问题的提出——从案例说起

唐某、李某等借款合同纠纷执行复议案[1]中，评估报告确定的被执行人唐某的案涉财产价格为2,436,832元，冷水滩区人民法院对该财产以起拍价2,436,385元、增价幅度1万元，在淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖，本轮司法拍卖因无人竞买而流拍。在第一次司法拍卖流拍后，冷水滩区人民法院进行第二次司法拍卖，确定起拍价1,949,108元，即在前一次起拍价2,436,385元的基础上降价了20%，第二次司法拍卖亦因无人竞买而流拍。而后，冷水滩区人民法院以第二次网络司法拍卖的价格，即将案涉财产以1,949,108元的价格抵偿给申请执行人。该案中，第一次拍卖起拍价竟仅在评估价基础上降价400余元，甚至不足评估价的1%，畸高的起拍价设置导致了两次司法拍卖均流拍。

事实上，根据纬房研究院、国信达数据、中国城市经济学会房地产专业委员会联合出具的2023年1-9月《全国法拍房大数据分析报告》[2]显示，2023年1-9月全国司法拍卖房产市场挂拍量为373,313套；挂拍金额为5575.65亿元；成交量为107,656套，成交率为28.84%；成交金额为1964.9亿；平均成交折扣率为80.19%。与2022年1-9月相比，全国法拍房挂拍量同比增长13.44%，成交量同比增长11.28%，成交金额同比上涨1.79%，平均成交折扣率同比下降15.39个百分点。（详见图1）

（图1 2023年1-9月司法拍卖情况及同比）

同时，据该报告显示，2023年1-9月，40个大中城市中，除了极个别城市成交折扣率较高，分别是温州、上海，成交折扣率均在89%以上，其余城市司法拍卖不动产的成交折扣率大多稳定在70%-85%范围内。（详见图2）

（图2 2023年1-9月全国40个大中城市法拍用房成交情况）

为了进一步研究问题，笔者检索了143份关于网络司法拍卖起拍价执行异议及复议裁定书[3]，逐一分析后得出的结论是：无论是申请执行人以价格偏高、降价幅度小，不利于拍卖为由提出的执行异议，抑或是被执行人以起拍价偏低损害当事人合法权益为由提出的执行异议，均被法院予以驳回。

例如，姜某、陈某款合同纠纷执行复议案[4]，被执行人陈某与姜某有一处房产，经海州区人民法院查封拍卖，房屋评估价为326,000元，第一次拍卖起拍价为309,700元，流拍；第二次拍卖起拍价为295,000元，仍旧流拍。申请执行人张某提出复议申请，认为海州区人民法院两次拍卖，在评估的价格基础上两次降了10%,因降价幅度小，导致此房未拍出。海州区法院以29.5万元抵债给申请人，此房产高于阜新市场价格，另外此房屋还有17.6万元房贷，海州区法院还要求给付被申请人5-8年租房、税费等各项费用，加在一起大约与楼房市场价持平。最终，申请执行人的复议被驳回。

可以看出，法院之所以驳回申请人的异议以及复议申请，是因为法院认为，尽管当事人提出异议认为起拍价设置不合理，但法院是按照法律规定来处理的，是在法定范围内行使自由裁量权，并不违反法律规定。那么，面对这上百件异议以及复议被驳回的案例，我们不禁发问，司法拍卖程序中不动产起拍降价幅度到底应该定多少？如何平衡申请人和被申请人的利益？

二、司法拍卖程序中确定不动产拍卖降价幅度的法律依据

（一）《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称“《司法拍卖若干规定》”），网络拍卖执行“两拍一变”的操作流程，具体流程依次包括：确定一拍起拍价，选择网络司法拍卖平台、发布拍卖公告，一拍拍卖、竞买。如一拍流拍、确定二拍起拍价，发布二拍拍卖公告，二拍拍卖、竞买。二拍流拍后询问是否以物抵债，不接受以物抵债、发布变卖公告，进行变卖程序。[5]

关于网络司法拍卖起拍价的确定方法，《司法拍卖若干规定》第十条有专门的规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”现行的网络司法拍卖制度下，法院确定起拍价是以评估价或询价为依据，并享有向下降幅30%的裁量权。

《司法拍卖若干规定》第二十六条又规定：“网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。”即后一次拍卖起拍价以前一次拍卖起拍价为基础，在20%范围内进行降价。

（二）地方相关规定

不同于司法解释中“不得低于评估价或者市价的百分之七十”、“再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十”的规定，部分省市发布的文件中对起拍价确定则更为细化，比例区间较小或设置为固定值，也有一部分省市照搬了最高院的《司法拍卖若干规定》。例如：

• 《重庆市高级人民法院关于印发〈关于规范执行财产处置提高变价效率的工作指引（试行）〉的通知》第28条规定：“起拍价确定规则网络司法拍卖起拍价按处置参考价的百分之七十确定。流拍后再次拍卖的，按前次起拍价的百分之八十确定。合议庭决定高于前款标准确定起拍价的，应报执行局局长批准。申请执行人申请高于前款标准确定起拍价，并书面承诺以拍卖流拍价或变卖流拍价以物抵债的，执行法院可以准许。”

• 《三明市中级人民法院关于优化司法拍卖流程若干问题的规定（试行）》第十一条规定：“第一次网络司法拍卖的起拍价，原则上，应在评估价的基础上降价20%-30%，第二次拍卖的起拍价，在前次起拍价的基础上再降价15%-20%。遇到特殊情况需要调低降价幅度、提高起拍价的，应当由人民法院依法组成合议庭评议确定。” 

• 《深圳前海合作区人民法院网络司法拍卖实施细则（试行）》第十五条规定：“起拍价由执行员参照评估（询问）价确定；未作评估（询问）的，参照市价确定，并征询当事人意见。首拍起拍价按照评估价或者市价的百分之七十，采取深圳市房地产评估发展中心‘房地产评估价格查询系统’对拍卖标的物进行询价的，首拍起拍价为询价结果价格。”

• 《天津市高级人民法院关于进一步加强金融债权执行工作的通知》第六条规定：“在确定网络司法拍卖起拍价时，要正确处理起拍价与评估价的关系，一般以评估价百分之七十确定起拍价，避免因起拍价过高造成流拍，最大限度提高拍卖成交率，及时实现金融债权。但双方当事人共同申请适当提高起拍价的，可以准许。”

可以看出，上述地方的规范性文件对网络司法拍卖起拍降价幅度设置了具体的比例要求。主要是因为在司法实践中，依据市场交易的规律，同等价值的商品，价格越低越容易激起购买者的购买欲望，司法拍卖也是如此，起拍价越低，成交率也相对更高。然而，司法拍卖毕竟不同于一般的商品买卖，是通过行使强制执行权，把查封、扣押的财产变价处理，将所得价款交付申请执行人，实现清偿债务的目的。因此，若起拍价定得过低，可能导致财产价值缩水，损害当事人权益；若起拍价定得过高，可能导致成交概率下降，影响债权实现。

三、起拍价设置过高导致流拍的后果和救济

（一）二次流拍后还能不能再次启动拍卖程序

如果人民法院对第一次拍卖起拍价设置过高，极易导致流拍，而第二次拍卖起拍价的确定又以第一次拍卖的起拍价为基础，故第二轮司法拍卖的成功率也相应降低。

根据《司法拍卖若干规定》第二十六条规定以及最高人民法院《关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》的规定，网拍二拍流拍后，人民法院应当于10日内询问申请执行人或其他执行债权人是否接受以物抵债。不接受以物抵债的，人民法院应当于网拍二拍流拍之日起15日内发布网络司法变卖公告。网络司法变卖期为60天。关于变卖价确定的问题，以网络司法拍卖二拍流拍价为准。这意味着，在两次流拍后，申请执行人如不接受以物抵债，人民法院将对财产予以变卖，变卖同样也失败的，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条之规定，人民法院应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人。除非该财产还可以采取其他执行措施，否则，这对申请执行人极为不利。

面对这种情况，最高人民法院（2019）最高法执复37号《执行裁定书》[6]裁定确认可以重新启动评估、拍卖程序。最高人民法院在该案中是这样论述的：

“贵州高院在以网络司法拍卖方式处置案涉股权的程序中，依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条的规定，在两次拍卖均流拍后，对案涉股权进行变卖，但仍未成交。对于变卖仍未成交情形下如何处置案涉股权的问题，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》没有直接规定。根据该规定第三十七条第三款和《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》第七条的规定，对于《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》没有明确规定的问题，应按照相关司法解释和规范性文件依法处理。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，人民法院处置财产，变卖不成且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。该规定中的其他执行措施，包括执行法院可以根据市场的具体情况，在不存在过分拖延程序，损害被执行人合法权益的前提下，及时重新启动评估、拍卖程序。因此，贵州高院在案涉股权经两次网络司法拍卖均流拍、经变卖仍未成交，且申请执行人拒绝接受抵债的情形下，根据市场价格变化，重新启动评估、拍卖程序，以实现案涉股权的公平变价，并未违反相关司法解释的禁止性规定。”

因此，申请执行人如果在两拍一变均失败后，又不愿接受以物抵债，可以参考上述最高院案例，向法院明确提出启动新一轮财产处置程序的申请。

（二）对于司法拍卖起拍价确定有异议如何维权

1.申请执行异议，对执行异议裁定不服的，可以申请执行复议

《民事诉讼法》第二百三十二条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”如果当事人对拍卖程序存在异议，认为法院执行活动存在执行不力、消极执行问题，执行行为错误、违法执行问题，外部干预执行以及其他影响案件执行的问题，首先应当提出执行异议。在执行异议裁定作出后，当事人对该裁定不服，可以继续向上一级人民法院申请执行复议。

2.申请执行监督

针对执行行为，经过执行异议、执行复议之后仍然不服的，可以向上一级法院申请执行监督。最高人民法院、最高人民检察院《关于民事执行活动法律监督若干问题的规定》第六条规定：当事人、利害关系人、案外人认为民事执行活动存在违法情形，向人民检察院申请监督，法律规定可以提出异议、复议或者提起诉讼，当事人、利害关系人、案外人没有提出异议、申请复议或者提起诉讼的，人民检察院不予受理，但有正当理由的除外。

3.对执行申诉信访的处理规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行信访案件若干问题的意见》“关于执行审查类信访案件的办理”中对执行异议、执行监督和执行信访间的关系作出了详细规定。其中，第14条关于未经过异议程序或执行监督程序处理的申诉信访案件的处理方式，规定：信访当事人向上级人民法院申诉信访，主张下级人民法院执行行为违反法律规定或对执行标的主张实体权利，如案件尚未经过异议程序或执行监督程序处理，上级人民法院一般不进行实质性审查，按照如下方式处理：（1）告知信访当事人按照相关规定寻求救济；（2）通过信访制度交办督办，责令下级人民法院按照异议程序或执行监督程序审查；（3）下级人民法院正式立案审查后，上级人民法院不再交办督办。

四、小结

现有司法拍卖起拍价降价幅度的法律规定比较原则，起拍价比例确定区间较大，这就意味着法官在执行拍卖中可行使自由裁量权的空间较大。根据《最高人民法院关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》第七条之规定：“正确运用利益衡量方法。行使自由裁量权，要综合考量案件所涉各种利益关系，对相互冲突的权利或利益进行权衡与取舍，正确处理好公共利益与个人利益、人身利益与财产利益、生存利益与商业利益的关系，保护合法利益，抑制非法利益，努力实现利益最大化、损害最小化。”在执行案件中，本就更应当注重保护债权人即申请执行人的合法权益，而非一味防止被执行人资产价值的浪费。

合理的起拍价，能够吸引更多人进入拍卖市场，更好地促成司法拍卖、推动人民法院的执行。如果人民法院对第一次拍卖起拍价设置过高，极易导致流拍，而第二次拍卖起拍价的确定又以第一次拍卖的起拍价为基础，故第二轮司法拍卖的成功率也相应降低。实践中，制定较低且合理的起拍价，对于营造司法拍卖的竞价氛围、提高最后成交率都是极为有利的。低起拍价一经公告，较易引起社会轰动效应，围观人数会迅速增加并激发潜在竞买人的购买欲望。当然，这并不意味着起拍价越低越好，没有“底线”的起拍价会极大伤害社会公众的竞买兴趣，最终不利于司法拍卖的长远发展。

总而言之，为了实现拍卖标的最大限度的价值变现, 最大限度地让债权人实现胜诉权益，保障各方当事人的合法权益，建议起拍价按照评估价或询价结果的70%-85%确定为宜，合理降低起拍价，契合消费者购买心理，刺激消费者期望，以免申请执行人由于财产的流拍而不得不接受以物抵债。如此一来，法官自由裁量的空间缩小，不仅充分保护了申请执行人的债权，也不至于使被执行人的利益被漠视，尽量达到利益的平衡。

[1]参见湖南省永州市中级人民法院（2022）湘11执复86号唐水妹、李春花等借款合同纠纷执行复议执行裁定书。