房屋受让人未变更权属登记即转让，再受让人该如何确权？

一、本文探讨的案件困境

现实中存在一种困境：债务人在履行期限届满后仍无力清偿，故与债权人达成以房抵债协议并交付房屋，但因故双方未及时变更权属登记。后债权人（即房屋受让人）转让房屋给第三人（即房屋再受让人）。第三人占有、使用房屋多年后发现，债务人（即物权登记人）已被吊销营业执照多年。

此时，第三人该如何将房屋权属变更登记至自己名下？

第三人到不动产登记中心请教，得知过户必须有物权登记人的协助。然而，物权登记人因故已被吊销营业执照多年，仅剩工商注册信息犹存。因此，第三人被迫寻求诉讼解决。可是，这时该起诉谁？提什么诉请？诉请的请求权基础又是什么？

二、以房抵债协议的效力

第三人对房屋的权利，溯源于当初债权人和债务人达成的以房抵债协议。那么，以房抵债协议是否应予支持，便是本次权属诉讼的首要问题。

权威司法文件已提示司法审查重点。九民纪要（即全国法院民商事审判工作会议纪要）第44条第一款规定：“【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”

第三人作为债权人和债务人以外的主体，而且时隔多年，其实很难判断以房抵债协议“是否恶意损害协议以外第三方的合法权益”。

不过，依笔者看来，第三人无须过分担心，因为司法审查的前提是有案外人提出异议，主张当年的以房抵债协议损害自己的权益，而此种概率是相对小的。再者，如前文所述，常规的行政途径无法变更权属登记，司法救济系唯一选择。因此，发起权属诉讼，已势在必行。

也许仍有人心存疑问：尽管当年债权人和债务人签署了以房抵债协议，可是，双方始终未变更权属登记。这样的以房抵债协议，还成立吗？

民法典第五百八十六条第一款规定：“【定金】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。”所以，解决上述顾虑需要区分诺成合同和实践合同。

诺成合同指意思表示一致即可成立的合同；实践合同指除意思表示一致外，尚需实际交付标的物才能成立的合同。定金合同便是典型的实践合同。而根据权威司法观点，以物抵债协议属于诺成合同，即无须实际交付抵债物即可成立。

九民纪要理解与适用对此有作诠释[1]：“我国法律并未规定代物清偿制度，故代物清偿制度在我国属于无名合同。根据《合同法》第124条之规定，无名合同适用合同法总则的规定，并可以参照本法分则最相类似的规定。”

“根据《合同法》第25条有关‘承诺生效时合同成立’的规定，在合同问题上，以诺成合同为原则，以实践合同为例外。也就是说，只要没有法律的明确规定或当事人的明确约定，合同原则上为诺成合同。”

“考虑到与以物抵债性质最相类似的买卖合同亦属于诺成合同，因此，在我国，只要当事人没有约定将物的交付作为以物抵债协议的成立要件，就应当认定代物清偿协议为诺成合同，自双方达成合意时成立。”

三、债权人转让房屋给第三人属于“债权转让”

在通过以物抵债新形成的房屋买卖合同关系中，债权人的权利是要求债务人交付房屋并办理过户登记，义务是变更原债权债务合同的履行方式。

在债权人不再依据原合同的履行方式要求清偿债务，且债务人已依据新形成的房屋买卖合同关系交付房屋后，债权人享有且仅有请求债务人办理过户登记的权利，对债务人已不负担任何义务。

债权人在从债务人处接收房屋后，将其转让给第三人，从法律角度分析，是将请求债务人办理过户登记的权利转让给第三人，即债权转让。该定性的法律依据是民法典第五百四十五条第一款：“【债权转让】债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：（一）根据债权性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”

根据民法典合同编理解与适用的诠释[2]，“债权转让是指不改变债权的内容，由债权人将债权转让给第三人的制度。债权人既可以将债权全部转让，也可以将债权部分转让。债权全部转让的，原债的关系消灭，产生一个新的债的关系，受让人取代原债权人的地位，成为新的债权人。”可见，在本文篇首的场景中，第三人已取代原债权人的地位，成为新的债权人，有权直接请求债务人办理过户登记。

在（2014）粤高法民一终字第19号案件中，广东省高级人民法院便结合案情做了类似的法律分析，在判决书中写道：“在曾某某与瑞达公司之间通过以物抵债形成的房屋买卖合同法律关系中……曾某某享有且仅有请求瑞达公司办理案涉房屋过户登记手续的权利，对瑞达公司已不负担任何义务。曾某某在从瑞达公司处接收案涉房屋后，将其转让给了韩某等三人，实际上是将请求瑞达公司办理案涉房屋过户登记手续的权利转让给了韩某等三人。”

“韩某等三人向曾某某购买了案涉房屋，并为此向曾某某一次性支付了全部购房款40万元，据此受让了曾某某对瑞达公司享有的债权，有权请求瑞达公司协助自己办理案涉房屋过户登记手续，原审判决不支持韩某等三人关于判令瑞达公司为其办理案涉房屋过户登记手续的诉讼请求不当，本院予以纠正。”

在上述案件中，债权转让行为只发生了一次。实践中还存在涉房债权转让多次且从未变更权属登记的案例，在这种较为极端的情况下，最后一轮债权受让人依旧对房屋物权登记人享有请求变更权属登记的债权。

譬如，在（2015）潮安法民一初字第127号案件，潮州市潮安区人民法院认为：“原告主张请求第一被告、第二被告将潮安县城区兴利商业城三幢**号房产产权登记过户到原告名下，第三被告予以协助，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款‘当事人应当按照约定全面履行自己的义务。’、第一百零七条‘当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。’的规定，本院予以支持。”

前述民法典第五百四十五条第一款规定的债权转让除外情形第（一）项是“根据债权性质不得转让”，这应作何理解？

根据民法典合同编理解与适用的诠释[3]，“根据债权性质不得转让的权利，主要是指合同是基于特定当事人的身份关系或者对特定人资质能力等的信赖而订立合同产生的债权。”显然，请求办理过户登记之债权，不在此列。

四、对债务人的通知可否由第三人作出

民法典第五百四十六条第一款规定：“【债权转让的通知义务】债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。”

可见，债权人将所接收的房屋转让给第三人后，债务人是需要被通知到位的。如此，转让行为才对债务人有效，即第三人才享有请求债务人办理过户登记的债权。那么，通知行为是不是必须由债权人作出呢？

本文篇首探讨的问题是第三人遇到的问题，相关权属诉讼也是由第三人发起的，如果此时第三人还要搜集“债权人曾将债权转让行为通知债务人”的证据，则确权路上又多了一个难题。不过，第三人直接告知债务人，也是有效的。

民法典合同编理解与适用对“通知主体”的问题有作诠释[4]：“……关于通知的主体。债权人转让债权时对债务人作出通知，是债权转让对于债务人发生法律效力的必备条件。从促进交易便捷开展的角度，可以允许债权的受让人成为通知的主体。本条规定的‘债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力’并未限制仅能由债权人作为通知主体。”

“当然，受让人作为通知主体应属于例外情形。特别是在某些情况下，转让人可能无法对债务人作出通知，在受让人能够提供充足的证据证明债权转让的事实，也可以允许其对债务人作出通知。”

五、用一般生活经验补强第三人债权的真实性

无论是债务人和债权人之间的以房抵债行为，还是债权人与第三人之间的房屋转让行为，都可能因为时间久远而证据不足。这时，发起权属诉讼的第三人可考虑借助辅助证据和生活经验来补强论证相关行为的真实性。

譬如，在（2019）最高法民再270号案件中，案涉房屋由陆某某占有多年，其主张自己当年是合法受让案涉房屋的，并提供了房产证原件（物权登记人是他人）和历年维修房屋的付款凭证用以佐证自己对房屋的权利。

最高人民法院在判决书中写道：“再次，陆某某长期持有案涉房屋的权证原件，而张某某为登记权利人却不享有案涉房屋的实际权益。除不动产统一登记外，房产证亦为权属的表彰形式。通常房屋实际权益人会在代持登记办理完成后收取并控制房屋权证原件，以确保己方已获得的相关权益。特别是在不动产所在地存在交易过户政策性限制的情况下，房屋权证原件的交付，一般可以体现双方当事人在权属移转方面已形成意思合致。……”

“最后，陆某某长期实际占有、使用案涉房屋，并对房屋维护、修缮持续投入。本案中，陆某某提交其出资维护和修缮案涉房屋的付款凭证，以及张某某关于房屋代持、使用情况的陈述，均可证明陆某某自2003年起至今实际占有、使用案涉房屋的事实。”

六、债务人能否适用诉讼时效抗辩

在本文篇首的场景中，债务人（即房屋物权登记人）已被吊销营业执照多年，早已人去楼空，自然不可能在第三人发起的权属诉讼中出庭抗辩。然而，可以假设如果物权登记人出庭以诉讼时效为由抗辩，那么第三人还享有胜诉权吗？答案是肯定的。

现行有效的八民纪要第24条规定：“已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记……，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。”

在本文篇首的场景中，无论是债权人（房屋受让人）还是第三人（房屋再受让人），都是房屋合法占有者，因此他们请求债务人（房屋物权登记人）办理物权变更登记，债务人都是无法以超过诉讼时效为由抗辩的。

七、获得胜诉判决后如何实现物权变动

一旦法院作出“被告应协助原告办理过户登记手续”的判决，那么就可以认为原告胜诉。但是，在本文篇首的场景中，物权登记人（即债务人）已被吊销营业执照多年，实操中其是无法协助过户的。这时，原告可以申请法院强制执行，法院有权要求行政机关配合变更权属登记。

民事诉讼法第二百五十八条规定：“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。”

民诉法司法解释第五百条规定：“人民法院在执行中需要办理房产证、土地证、林权证、专利证书、商标证书、车船执照等有关财产权证照转移手续的，可以依照民事诉讼法第二百五十八条规定办理。”

实践中，在被告不配合或无法配合的情况下，原告借助上述规定和司法力量实现过户的情况屡见不鲜。譬如，在（2019）闽0213执异23号案件执行裁定书中，厦门市翔安区人民法院写道：“厦门市中级人民法院经审理，于2018年3月30日作出（2017）闽02民终5303号民事判决，判决：二、郭某某、黄某某应于本判决生效后七日内协助叶某某办理坐落厦门市××室房房产过户登记手续；……该判决于2018年9月8日发生法律效力后，因郭某某、黄某某未主动履行生效判决所确定的义务，叶某某向本院申请执行，本院于2018年10月23日立案执行。”

“本院于2019年1月30日作出（2018）闽0213执2837号之一《执行裁定书》，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条规定，裁定如下：三、申请人叶某某可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户手续；……同日，本院作出（2018）闽0213执2837号《协助执行通知书》，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条的规定，通知厦门市国土资源与房产管理局协助执行上述裁定事项。”