自建房有其产生的历史背景和政策依据，其权利基础不存在法律障碍，不能将其一概而论直接认定为违章建筑并通过行政强制手段拆除。
由于历史原因，自建房在实际操作过程中并未严格要求有专业资质的设计施工单位进行勘察、设计、施工，未进行严格的竣工验收手续。大量的自建房在后期存在严重的违法加建情形，加建工程未依法经过设计单位进行设计，也未委托专业的施工单位进行施工，没有经过实质上的竣工验收，均存在着安全隐患。
自建房有其政策依据，自建房类型均应符合《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）及《中华人民共和国土地管理法实施细则》（以下简称《土地管理法实施细则》）以及《中华人民共和国城乡规划法》的要求。自建房的施工建造也应当符合建设部对于自建房的规范管理。
01
国有建设用地上土地审批流程
国有建设用地上对土地进行利用依法应当经过建设项目可行性研究论证、建设用地申请、批准用地及取得土地使用权、办理土地使用权登记证书几个流程。
按照《土地管理法》的相关规定，具体需要以下四个流程：
【建设项目可行性研究论证】——附建设项目用地预审报告
土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告;可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。
【建设用地申请】——批准用地规划方案
建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准;需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准。
【颁发建设单位用地批准书】——土地出让、划拨
供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同;划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。（对于需要通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同）
【土地使用权属登记】
土地使用者应当依法申请土地登记。
02
自建房宅基地规划审批流程
【长沙市自建房审批手续】
【法律法规】
《土地管理法》第六十一条 乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。
《土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
《城乡规划法》第六十五条 在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。
《湖南省实施<城乡规划法>办法》第二十六条 在国有土地上进行建设活动的建设单位或者个人，应当取得城市、县人民政府城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证……未取得建设工程规划许可证的，建设主管部门不得办理施工审批手续。
03
自建房的建设要求
（一）施工建设之前对于勘察设计的要求
在村庄规划区内进行农村村民住宅建设的，自建房权利人持宅基地批准文件或者宅基地使用证明、户籍原件、村民委员会书面意见、住宅建设工程设计方案或者政府提供的通用设计图等材料，报所在地镇、乡人民政府审批，核发乡村建设规划许可证。
施工前需要获得建设工程设计方案或者政府提供的通用设计图。实际操作过程中，自建房施工并未严格要求针对土地进行专项的勘察、设计，而直接采取传统的桩基、支护做房屋基础。
（二）竣工验收阶段对于建设的要求
农户建房完工后，乡镇政府组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房。通过验收的农户，可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。
此时乡镇政府对自建房的验收标准比较粗糙，只是按照批准面积、四至等占用宅基地的要求进行验收，该项验收仅仅是从规划的层面上进行验收，并未对房屋质量、结构安全进行相应的鉴定。
（三）自建房对设计施工企业的资质要求
建设部（原）2004年曾出台《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》，对建筑工程质量安全进行要求，对自建房建筑单位资质进行要求。
具体梳理如下：1. 在建制镇、集镇规划区内，居民自建两层以上（不含两层）应严格按照国家有关法律、法规和工程建设强制性标准实施监督管理；2. 建制镇、集镇规划区内所有加层扩建工程必须委托有资质的设计单位进行设计，并由有资质的施工单位承建；3.村庄建设规划范围内的农民自建两层（不含两层）以上住宅的建设活动。
对上述工程应严格按照国家有关法律法规和工程建设强制性标准实施监督管理，即应当委托具备建筑资质的施工单位进行施工。但是在实际竣工验收过程中并未强制要求对施工单位、施工图纸、房屋结构等进行验收，使得不具备施工能力的施工队伍进入自建房施工领域，有较高的安全隐患。
04
背景介绍
4.29自建房安全事故之后，长沙市人民政府部署“百日攻坚”专项工作实现“动态清零”，加快建立自建房安全管理长效机制，实现自建房安全管理“由乱到治”。不论是“百日攻坚”还是“长效管理”，都需各部门理清政策意图，结合“十四五”规划发展纲要关于新型城镇化的城市发展建设，以完成“生态文明建设实现新进步的要求。国土空间开发保护格局得到优化，生产生活方式绿色转型成效显著，城乡人居环境明显改善”的目标，避免进入“运动式”拆违的误区。一刀切地将所有违建关停处理，将危及到就业、创业、增收、消费和经济。
备注：长沙市“违章建筑”转正之路系列文章将分为“自建房的类型与政策背景”、“违章建筑和自建房的区别与联系”、“违章建筑的处理与城市规划建设”、“长沙市城市更新与违章建筑转正”四个部分。本文为《城市更新：长沙市“违章建筑”转正之路——如何将“自建房”、“违章建筑”纳入到城市建设中来》的第二部分。
本文作者宋欢旨在为城市发展与城市建设提供新的思路，打造“精美长沙”，同时希望引入“城市更新”的经验，实现违法建筑“转正”，将“城市更新”、“空间优化”、“科学治理”的概念推荐到“自建房”监管、“违章建筑”拆改的实际治理工作中来，从而借规范“自建房”的契机，完成城市的提质改造。
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