近年国家出台了《关于进一步构建高质量充电基础设施体系的指导意见》等列政策文件，旨在推动新能源汽车产业的高质量发展，充电站投资企业建站往往需投入高昂成本，如土地租金、中介费、高压及低压施工费用、变压器、充电桩、电缆、道闸、监控等设施设备，充电站的盈利有赖于长期平稳运行及政府补贴扶持，然噪音问题、土地权属问题、业主反对阻扰等导致诸多充电站夭折，充电站投资企业或血本无归，土地租赁问题成为当下新能源汽车充电站投资痛点。 笔者团队近一年代理了十余起充电站土地租赁合同纠纷，本文将分享近期团队办结的充电站土地租赁纠纷真实案例，厘清无权处分情形下土地租赁合同效力问题，以期为充电站投资企业提供维权路径参考。 一 案情简介 1、1998年7月，A公司获得琼山籍国有（1998）字第XX号国有土地使用证； 2、2004年，A公司将琼山籍国有（1998）字第XX号土地证押给张三管理及使用，后张三将土地出租给李四； 3、2005年8月，因土地闲置超期，海口市国土资源局出具市国土处字【2005】XX号决定收回A公司上述土地； 4、2021年5月，李四与王五签署《租赁合同》，将（1998）字第XX号国有土地使用证土地向王五出租，用于王五实控的B公司运营驾校； 5、2022年7月，B公司与C公司签署《租赁合同》，B公司向C公司转租驾校部分场地用于C公司建设运营新能源汽车充电站； 6、2023年2月，海口XX行政执法局责令C公司停止非法建设充电站，充电站还未建成便已夭折； 7、2023年9月，王五起诉李四（C公司被列为第三人），要求法院确认《租赁合同》无效，由李四退还其租金并赔偿其驾校土地硬化等损失（租赁纠纷一）； 8、2024年2月，C公司起诉B公司，要求法院确认《租赁合同》解除，由B公司退还租金并赔偿其充电站建设损失（租赁纠纷二）； 笔者团队接受C公司的委托参与了上述租赁纠纷一、租赁纠纷二两案的一审、二审诉讼活动，为C公司成功索赔场地租金及施工损失。 二 两案《租赁合同》效力分析 租赁合同的效力对损失索赔影响较大，如合同认定有效，守约方可依据合同约定及法律规定向违约方索赔损失，如合同被认定无效，则合同条款不再具有效力，各方只能依据法律规定主张权益。 （部分判决原文） 因A公司名下的土地早已收归国有，后续张三、李四、王五实控的B公司对土地的出租均已构成无权处分，那么，该情形下《租赁合同》效力如何？ （一）两案一审裁判情况 租赁纠纷一中，一审认定《租赁合同》无效，判决李四返还租金，未支持王五诉请的损失，一审判决认定合同无效的说理内容为“张三将案涉土地出租给李四没有合法依据，双方签署的合同应为无效合同。同理，李四将将不具有合法使用权和处分权的涉案土地转租给王五，双方签署的《租赁合同》亦为无效合同。” 租赁纠纷二中，一审认定《租赁合同》有效，判决B公司退还C公司租金并按合同约定赔偿C公司损失，一审判决认定合同有效的说理内容为“本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、法规禁止性规定，为有效合同。” （二）两案二审裁判情况 王五起诉李四（租赁纠纷一）及C公司起诉B公司（租赁纠纷二）两案租赁纠纷中一审法院对同样无权处分的《租赁合同》效力作了不同认定，且损失支持情况亦不同，两案均进入了二审程序，后经海口中院二审，二审法官采纳了笔者团队的代理意见，即无权处分情形下《租赁合同》有效，承租方可依法行使合同解除权并索赔损失，后租赁纠纷一二审改判，租赁纠纷二二审调解结案。 （三）无权处分情形下土地租赁合同效力 其一，《民法典》第五百九十七条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任……”，该规定实则认可了买卖合同无权处分合同有效性；《民法典》第六百四十六条规定"法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定"；由此，就无权处分合同的效力问题，租赁合同亦可进行类推适用，本文所涉租赁纠纷一、租赁纠纷二两案《租赁合同》虽为出租方无权处分签署，但合同不违反法律强制性、禁止性规定，系当事人真实意思表示，合同有效。 其二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第十九条规定：“以转让或者设定财产权利为目的订立的合同，当事人或者真正权利人仅以让与人在订立合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；因未取得真正权利人事后同意或者让与人事后未取得处分权导致合同不能履行，受让人主张解除合同并请求让与人承担违反合同的赔偿责任的，人民法院依法予以支持。”故此，以无权处分为由主张租赁合同无效与现行法律相悖。 其三，就司法实践而言，在（2023)琼0108民初19671号、(2023)鄂13民终579号、(2021)吉76民终74号、(2021)辽03民终2981号等系列案件中，法院均适用《民法典》认定无权处分租赁合同系有效合同。 三 法理分析 旧法《合同法》（《民法典》出台后已废止）第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”依据旧法，无权处分他人财产而订立的合同属于效力待定的状态，真实权利人不予追认，合同便无法产生效力。新法《民法典》施行（2021年1月1日起施行）之后已删除了旧法《合同法》五十一条规定，一审法院径自认定租赁纠纷一《租赁合同》无效实则错误适用了旧法《合同法》五十一条。 上述变化更深层次的立法法理在于保障善意买受人的权益，是所有权人的物权利益保护和善意买受人的合理信赖利益保护之间的一种平衡。如权利人未追认无权处分行为，按照旧法则会认定合同无效，无权处分人的违约条款与合同一并不产生效力，无权处分人无需按合同约定向买受人承担违约责任；而按新法认定无权处分合同有效的情形下，买受人作为善意相对人，可行使合同解除权并按合同约定及法律规定追究无权处分人的违约责任，善意买受人的权利能够得到有效保护。《民法典》对无权处分合同效力的立法变迁本质是为了进一步保障交易安全，促进诚信交易市场秩序的建构。 免责声明 本微信公众号原创文章仅为交流讨论目的，不得视为康达（长沙）律师事务所或其律师出具的任何形式之法律意见或建议。如需转载或引用该等文章的任何内容，请私信沟通授权事宜。如您需要相关法律意见或法律服务，欢迎与本所联系。
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