业委会任期届满后能否当被告？

近期团队办结了一起业委会为被告的服务合同纠纷。该案中，原业委会任期届满，新业委会未成立，原业委会拖欠我方委托人合同款，业委会银行账户已移交社区居委会代管，我方委托人曾多次催讨款项，但迟迟没有结果，委托人最终选择诉讼方式以维护自身合法权益。

那么，在原业委会任期届满，新业委会未成立的情形下，应向谁主张权益呢？

一、业委会诉讼主体资格由来

《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员……

《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《物业管理条例》第十八条规定，业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

基于前述法律规定，法院主流裁判观点认为业主委员会是对外代表全体业主、维护全体业主整体利益的载体、手段、形式，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定的可以作为民事诉讼当事人的“其他组织”范畴，具有诉讼主体资格。

二、业委会任期届满后的履职规定

住房和城乡建设部2009年12月1日印发的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

基于前述法律规定，新业主委员会未成立时可由居委会代为履职，实际中，部分小区任期届满的业主委员会依法向居委会移交了银行账户及资料，亦有部分小区仍由任期届满的业主委员会履职，有的小区则处于无管理无履职的状态，也因此酿成系列纠纷。

三、原业委会任期届满，新业委会未成立，谁是适格被告？

（一）司法实践中出现的被告主体

通过案例检索可以发现，司法实践中原业委会任期届满，新业委会未成立期间所涉业委会的纠纷的被告并不统一，原业委会、居委会、街道办、原业委会成员都曾被列为被告，其中最主要的被告主体为原业委会和居委会两个主体。 

（一）法院裁判观点梳理

 1.起诉原业委会相关案例裁判情况

    （1）在（2021）苏06民终4699号案件中【江苏省南通中院2021年度商事审判十大典型案例之八：买卖合同纠纷案——业主委员会任期届满后，仍可作为适格被告参加诉讼】，江苏省南通市中级人民法院认可一审法院所作如下认定：业主委员会作为业主大会的执行机构，根据法律规定及业主大会授权可以自己的名义从事民事活动，属于应受民法调整的非法人组织范畴。本案中，申港豪园业委会依法经如皋市城市管理局备案成立，得以自己的名义从事民事活动，在未经法定程序撤销或者新一届业主委员会成立的情况下，其作为业主自治组织一直存在，故申港豪园业委会任期届满后仍具备诉讼主体资格。

（2）在（2024）苏09民终4174号案件中，江苏省盐城市中级人民法院认为：在全体业主未经法定程序更换业主委员会成员的情况下，即使业主委员会成员任期届满，但业主委员会这一载体、手段、形式仍然存在，且从全体业主共同利益维护、物业管理区域内权利义务纠纷解决这一目的看，业主委员会及成员的存续之法律效力仍应当予以认可，否则，不利于全体业主整体利益之维护，也不利于物业管理秩序稳定，势必违背全体业主的根本利益。据此，不能仅以业主委员会任期届满为由，否定其诉讼主体资格，本案A业委会具有诉讼主体资格。

（3）在（2020）鄂01民终11145号案件中，湖北省武汉市中级人民法院认为：武汉市融侨华府小区第一届业主委员会的任期虽然届满，但其是经业主选举产生并履行了备案手续，在新的业委会未成立并备案的情况下，其作为业主自治组织，其实体是存在的。业委会的任期届满，仅是不得再继续履行职责，并不妨碍其在新一届业委会选举产生前作为诉讼当事人参与诉讼。一审法院以武汉市融侨华府小区第一届业主委员会的民事主体资格不复存在裁定驳回通力电梯有限公司的起诉处理不当，本院予以纠正。

（4）在（2018）粤民再385号案件中，广东省高级人民法院认为：在未经法定程序撤销的情况下，煜丰泽花园广场业委会作为业主自治组织一直存在，其诉讼主体资格也一直存在。而业主委员会的换届选举及其换届备案，只涉及业主委员会组成人员的变动和由谁代表业主委员会履行职责的问题，不影响和改变已依法成立的业主委员会的民事主体资格，因此，一、二审裁定认为煜丰泽花园广场业委会在第一届到期后已经不复存在属于认定事实错误，本院予以纠正。

（5）在（2022）粤01民终12083号案件中，广东省广州市中级人民法院认为：广州翠湖山庄社区第四届业主委员会已于2020年10月19日任期届满，迄今广州翠湖山庄社区尚未产生新一届业主委员会……原审法院以广州翠湖山庄社区第四届业主委员会任期届满丧失诉讼主体资格为由驳回广东奥创建筑工程有限公司起诉欠妥，本院予以纠正。

（6）在（2017）川01民终10531号案件中，四川省成都市中级人民法院认为：罗浮世家业委会的任期在诉讼过程中虽然届满，但罗浮世家业委会是经业主选举产生且履行备案手续，在新的业委会未成立并备案的情况下，其作为业主自治组织，其实体是一直存在的，业委会的任期届满，仅是不得再继续履行职责，并不妨碍其在新一届业委会选举产生前作为诉讼当事人参与诉讼，故罗浮世家业委会辩称其业委会任期届满后不具备诉讼主体资格的主张，本院不予采纳。

（7）在（2019）川1302民初957号案件中，四川省南充市顺庆区人民法院认为：案涉的三份物业服务合同虽然有被告郭宝瓶、李仪、张侃、罗川晋、杜正会签名，但其行使的是业委会的权利，是履行职务行为，相应的法律后果应当由业委会承担，且五原告也一致认可合同相对方是业委会而非业委会委员，因此本案的适格被告应当是业委会。虽然首届业委会的任期已经届满，但并不妨碍其在新一届业委会选举产生前作为诉讼当事人参与诉讼。

（8）在（2022）晋0802民初1946号案件中，山西省运城市盐湖区人民法院认为：业主委员会的换届选举及备案，应属于业主委员会内部组成人员的变动或组织变更，并不影响和改变已依法成立的业主委员会的民事主体资格。杏林嘉园业委会虽然任期届满，但逾期未换届，在新的业委会没有成立前，仍然可以履行业委会的职责。故对被告滨湖物业公司关于原告主体不适格的主张，本院不予支持。

2.起诉居委会相关案例裁判情况

（1）在（2023）苏民申4742号案件中，江苏省高级人民法院认为：《中华人民共和国民法典》第二百八十条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”第二百八十七条规定：“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”案涉《决定》内容系公布新一届业主委员会成员名单，新一届业主委员会成员系由业主大会选举产生，《决定》落款单位为“光华苑小区业主委员会换届工作小组”，光华居委会对其盖章行为亦作出相应解释。如二审法院所言，在业主委员会选举过程中，有关行政主管部门依据民法典、物业管理条例等规定行使指导、协助、监督职权产生的争议，不属于民事案件受理范围，一、二审法院裁定驳回顾**的起诉并无不当。

（2）在（2019）苏01民终6570号案件中，江苏省南京市中级人民法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，上诉人提起本案之诉是要求撤销南京市江宁区托乐嘉花园业主大会〔2016〕14号决议。业主委员会作为业主大会的常设机构负责处理日常事务，系业主大会的执行机构，其具有诉讼主体资格。目前，涉案小区新一届业委会尚未产生。虽然住房和城乡建设部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。但秦淮社区居委会并非本案讼争的法律关系主体，故一审认定秦淮社区居委会不能成为本案业主撤销权之诉的适格被告，并无不当，本院予以支持。上诉人如对业主大会的决议存在异议，可待小区业主委员会选举产生后，另依法寻求相关解决途径。

（3）在（2024）浙03民终1418号案件中，浙江省温州市中级人民法院认为：《中华人民共和国民法典》第二百八十条第二款规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据该条规定，业主撤销权纠纷案件的适格被告应当是作出相关决定的主体。本案韩*主张撤销的某某小区业主大会会议决议并非某某居委会作出，其仅是会议的召集者和决议的公告发布者，故某某居委会不是本案适格主体。一审中某某居委会已对其主体不适格提出了抗辩，一审法院未予评判不当，本院依法予以纠正。

（4）在（2023）青01民终4881号案件中，青海省西宁市中级人民法院认为：业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行一定的民事活动，享有相应的权利义务，在民事法律关系中有其独立的诉讼地位。直至本案诉讼，59号院业主委员会主体资格仍处于存续状态，而案涉纠纷产生的基础法律关系为蒋**与59号院业委会之间的租赁合同关系，故案涉合同的权利义务承受主体为蒋**与59号院业委会。而合同具有相对性，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求权，而不能向合同无关的第三人提出合同上的请求及诉讼。本案中，东台社区居委会及南川西路街道办事处既非案涉合同的签订主体，亦非接管59号院业委会相关财产的主体，其仅作为业主委员会的监督管理单位，故蒋**诉请东台社区居委会及南川西路街道办事处承担因违反合同约定而产生的损害赔偿责任不具有事实及法律依据。同理，蒋**主张兵诚物业公司应排除妨碍、恢复供水、供暖，承担恢复原状责任的依据亦是依据其与59号院业委会签订的租赁协议及补充协议，该诉求突破了合同的相对性，亦不能成立。

（5）在（2020）京0112民初3498号案件中，北京市通州区人民法院认为：关于中奥物业公司要求新华联北区居委会承担返还义务的诉讼请求，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。根据上述规定，居委会在特定情况下承担的系代行业委会的职责，并非代业委会承担民事法律义务和责任，中奥物业公司要求新华联北区居委会返还履约保证金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。

（6）在（2022）辽0204民初5826号案件中，辽宁省大连市沙河口区人民法院认为：《中华人民共和国民法典》第二百八十条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。可见，业主撤销权的撤销对象应为业主大会或者业主委员会作出的决定，而本案五原告请求撤销的内容为大庆社区（大连市沙河口区马栏街道办事处大庆社区居委会）、辉升物业签订的《恒祥园物业服务合同》，故五原告不能依据前述法律规定提起本案诉讼。五原告认为前述法条所规定的决定包括业委会从事的行为也没有依据。因此，五原告提起本案诉讼不符合法律规定的主体条件，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条的规定，应驳回起诉。

经过上述系列类似案例的检索，可以获悉当下法院主流观点认为：

业委会的任期届满，仅是不得再继续履行职责，并不妨碍其在新一届业委会选举产生前作为诉讼当事人参与诉讼，不影响和改变已依法成立的业主委员会的民事主体资格，即便业委会任期届满，其仍具备民事主体资格；居委会在特定情况下承担的系代行业委会的职责，并非代业委会承担民事法律义务和责任，法院大多不认可居委会的被告主体资格。

四、实务拓展

对于本案服务合同纠纷的案件办理，分享如下几点实务经验供律师同仁参考：

其一，以长沙为例，业委会的备案信息在业委会所在行政区的城乡建设局有存档，如办案需要该等信息，可通过申请信息公开或申请法院调查令调取。

其二，原业委会任期届满，其银行账户或仍存续，在账户未注销的情形下仍可向法院申请诉讼保全，冻结账户资金。

其三，原业委会任期届满后作为被告的情况下，法院或要求原告方提供证明材料确认代管业委会的居委会，并以代管业委会事务的居委会负责人作为业委会的诉讼代表人参与诉讼，该等资料可向法院申请调查令调取。