“4·29”自建房安全事故将“自建房”和“违章建筑”推到了风口浪尖。
为吸取长沙居民自建房倒塌事故教训，切实加强自建房监管，在事故发生后，长沙市人民政府出台《长沙市自建房安全整治“百日攻坚”专项行动实施方案》，明确5月初至8月20日，在全市集中开展自建房安全整治“百日攻坚”专项行动。《长沙市经营性自建房安全管理十条措施》分别从“建设管理”、“违规整治”、“全程监管”对经营性自建房进行多方面、全流程的监管。
长沙市人民政府部署“百日攻坚”专项工作实现“动态清零”，加快建立自建房安全管理长效机制，实现自建房安全管理“由乱到治”。
“自建房”是指作为所有权人或使用权人的单位或个人，未经过法定的报批报建手续，自行设计、规划、建设的房屋建筑。
按照土地权利来源，自建房大体可以分为三类：
1. 取得集体土地土地所有权的集体组织建设的房屋建筑；
2. 取得集体土地宅基地使用权的村民自行建设的住宅；
3. 基于征地补偿中采取留用土地安置的自建房。
01
集体组织建设的房屋建筑
集体组织建设的房屋建筑也被称为“村委统建楼”、“村委自建房”，是集体经济组织在集体土地上统一建造的房产。按照《中华人民共和国土地管理法》第十一条的规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。土地权利属于集体所有，房屋也属于集体所有，通常用于出租。这类房屋在深圳市较多。
2004年，深圳市依据1998年修订的《土地管理法实施条例》第二条第五项把集体土地全部转成了国有土地，农村户口转成了城镇户口。深圳这次大的变革，让原村集体失去了对土地的所有权，而且是“绕过征，直接转”的深圳特例。为解决原村民住房困难问题，深圳市政府印发了《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》（深府【2006】105号，以下简称“深府105号”文）文件下发，支持返还一定比例的村集体土地，支持本村统一建设高层多栋的非商品住宅。
国有土地规划范围内的集体土地返还使用给了村集体经济组织建设非商品住宅的空间。集体土地上由集体经济组织建设的非商品住宅不同于国有土地上建设用地上的建设项目。建设项目，其满足我国土地管理法的基本要求即可，暂无关于报批报建手续的特殊要求。
02
基于农村集体土地上宅基地的自建房
《中华人民共和国土地管理法》为农村村民提供了“一户一宅”的自建房政策。农村住房建设用地（宅基地）的对象为本集体经济组织成员。满足条件的集体经济组织成员依法取得在宅基地上进行建造住宅的权利。同时也为宅基地的流转、退出进行了规定。
因为土地性质和集体所有的权利基础，宅基地的规划使用并不要求向规划自然资源部门提出，而只需以户为单位向农村集体经济组织或者村提出申请，在集体讨论通过并公示后，报乡镇人民政府审核批准，具体的施工建设亦有村民自行规划设计施工建设。
03
基于征地补偿中采取留用土地安置的自建房
类似于深府105号文的集体用地返还的处理方式，《长沙市征地补偿安置条例实施办法》 第七条对征地农民生产、生活安置进行了类似的规定：采取留用土地安置的，村民生活安置留地指标按每人55平方米（包括生活小区的道路、房屋间距及其它配套设施用地）核算到被征地的农村集体经济组织；村民生产安置留地指标按被征地的总面积6%-10%的比例核算到被征地的农村集体经济组织；原乡（镇）、村建设用地数量继续保留不变。该类用地被称为“两安用地”。
长沙市的“两安用地”，可用于村民自建房屋，保障被安置村民的生产生活，同时也可用于被征地的农村集体经济组织自行建设工作。
04
自建房的法律地位及风险
不论是何种类型的自建房其产生均有其政策背景和权利基础，自建房的建设均有其法律依据。
自建房建设通常未经过科学的可行性研究、未考虑城市空间的总体规划，是城市发展过程中需要解决的问题。此外，由于自建房一般未经过科学的勘测、设计、施工以及竣工验收工作，也未涉及有关其功能、用途等科学的规划审批，房屋质量可能无法达到市场商品房的规定要求，也可能无法满足其实际使用用途。
对自建房的规范治理工作是城市发展建设的重要一环，对已建成的自建房进一步监管、转正是城市建设的重要内容。
05
背景介绍
4.29自建房安全事故之后，长沙市人民政府部署“百日攻坚”专项工作实现“动态清零”，加快建立自建房安全管理长效机制，实现自建房安全管理“由乱到治”。不论是“百日攻坚”还是“长效管理”，都需各部门理清政策意图，结合“十四五”规划发展纲要关于新型城镇化的城市发展建设，以完成“生态文明建设实现新进步的要求。国土空间开发保护格局得到优化，生产生活方式绿色转型成效显著，城乡人居环境明显改善”的目标，避免进入“运动式”拆违的误区。一刀切地将所有违建关停处理，将危及到就业、创业、增收、消费和经济。
备注：长沙市“违章建筑”转正之路系列文章将分为“自建房的类型与政策背景”、“违章建筑和自建房的区别与联系”、“违章建筑的处理与城市规划建设”、“长沙市城市更新与违章建筑转正”四个部分。本文为《城市更新：长沙市“违章建筑”转正之路——如何将“自建房”、“违章建筑”纳入到城市建设中来》的第一部分。
本文作者宋欢旨在为城市发展与城市建设提供新的思路，打造“精美长沙”，同时希望引入“城市更新”的经验，实现违法建筑“转正”，将“城市更新”、“空间优化”、“科学治理”的概念推荐到“自建房”监管、“违章建筑”拆改的实际治理工作中来，从而借规范“自建房”的契机，完成城市的提质改造。
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