城乡房屋土地征收拆迁的若干法律问题

（一）征收国有土地上房屋，一般以市场评估为定价基准。通过市场价格评估所确定被征收房产的价值，包含国有土地使用权价值。房地产价格评估机构由被征收人在规定的时间内协商选定；协商不成的，由房屋征收部门主持，邀请被征收人、社会公信代表等以公开抽签方式确定，并由公证部门进行现场公证。根据《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》，房屋征收补偿（含补助）安置方式如下：

1.被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。因旧城改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

2.采取货币补偿或者现房产权调换方式的，给予被征收人一次搬迁费；采取过渡安置产权调换方式的，给予两次搬迁费；对自行解决周转用房的被征收人，按实际过渡期限支付临时安置费。

（二）征收农村集体土地，主要按照政策规定补偿安置。涉及农民住宅房屋的补偿标准由享有职权的政府依法作出规定，征收方和被征收方的协议议价空间有限。根据《长沙市征地补偿安置若干规定（2024）》《长沙市集体土地征收补偿安置办法（2026）》等规定，补偿（含补助）安置方式如下：

1.土地征收范围内房屋，根据合法建筑面积、房屋结构、批准用途等因素补偿按规定标准补偿。征收城市建设用地范围内的农民住宅，提供安置房或者货币补偿；城市建设用地范围外，还可重新安排宅基地建房。

2.以家庭主要成员组成的自然户（包括夫妻双方及其子女），只能拥有一处宅基地，一户有多栋房屋的，除符合法律规定外，只认定其一栋为合法房屋给予补偿。

3.具有集体经济组织成员身份的人员以及其他符合政策规定的人员，属于安置对象。公务员（不含聘任制）、事业单位在编工作人员，机关事业单位离退休人员、农村“空挂户”，不予安置。

五

（一）国有土地上征收房屋，签订房屋征收补偿协议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条：房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。另外，根据住建部《国有土地上房屋征收评估办法》第六条：房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

（二）征收农村集体土地，签订征地补偿安置相关协议。《土地管理法实施条例》第二十九条规定：县级以上政府确定征地补偿安置方案后，应当组织有关部门与拟征收土地的所有权人、使用权人签订征地补偿安置相关协议。湖南省自然资源厅印发的《征地补偿安置协议示范文本》（湘自资规〔2022〕2号）包括：《土地征收补偿安置协议》《房屋拆迁补偿安置协议》《地上附着物及青苗补偿协议》。《长沙市集体土地征收补偿安置办法》第十一条规定：征地补偿安置方案确定后，土地征收实施机构（如征地拆迁事务所）与相关权利人分别签订如下协议：

1.与被征收土地的所有权人、使用权人签订《土地征收补偿安置协议》。土地所有权人是乡镇集体、村集体或组集体；土地使用权人包括土地承包人、宅基地使用人、集体建设用地使用人以及土地经营人等。

2.与房屋所有权人（已不动产登记证为准；未取得房屋产权的，为土地现状调查公示的房屋户主）签订《房屋征收补偿安置协议》。

3.与地上附着物及青苗的所有权人签订《地上附着物及青苗补偿协议》；

4.其他应当签订的协议。相关协议需由三名以上被征地农民签字见证，经双方同意还可邀请公证员、律师或所在地乡（镇）政府等作为见证方签字、盖章。

（一）已签协议情形下，国有土地上的房屋拆除

1.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第二款，若征收人不履行房屋补偿协议，被征收人可以提起诉讼。此情形下，征收人应当履行补偿协议约定的付款义务，如逾期支付相关费用，须按协议约定以未付金额为基数按照人民银行同期同类定期存款基准利率向支付违约金。

2.在已落实补偿安置的前提下，被征收人不履行协议约定的搬迁腾房义务，房屋征收部门应先行催告，再依法申请法院强制执行。

（1）《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第二款：作出房屋征收决定的市、县政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定……的搬迁期限内完成搬迁。

（2）《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法（2021）》第三十九条：区、县（市）房屋征收部门与被征收人依照房屋征收补偿方案签订补偿协议。对被征收人给予补偿后，被征收人应当按照补偿协议约定的搬迁期限完成搬迁。

（3）补偿协议订立后，被征收人不履行协议的，经区、县（市）征收部门催告后，被征收人仍不履行的，区、县（市）征收部门可以向法院申请强制执行。

（二）已签协议情形下，集体土地上的腾地（倒房）

在已落实补偿安置的前提下，被拆迁人不履行补偿安置协议，又不按协议约定腾地（倒房）的，按以下程序分三步走：

1.根据《湖南省土地征收程序规定》第十四条规定：对签署补偿安置协议又不按协议约定交地/腾地的被拆迁人，由征地实施机构（如征地拆迁事务所）书面催告其履行义务。

2.催告期不少于十日。催告履行期限届满，被拆迁人仍不腾退土地的，由市、县级政府作出责令限期交地/腾地决定，并告知权利救济渠道，

3.被拆迁人在法定期限内不申请行政复议又不提起行政诉讼，也不交地/腾地的，由作出决定的市、县级政府向不动产所在地有管辖权的法院申请强制执行。

（一）未签协议情形下，国有土地上的房屋拆除

1.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》‌第二十六条‌：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并予以公告。

2.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》‌第二十八条‌：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县政府依法申请法院强制执行。

（二）未签协议情形下，集体土地上的腾地（倒房）

根据《土地管理法实施条例》第三十一条、《湖南省土地征收程序规定》第十三条、第十四条规定，分三步走：

1.对未签订征地补偿安置协议的被拆迁人，由市、县级政府作出征地补偿安置决定并依法送达，将所涉及的征地补偿费用存入指定银行账户，告知被征收人不服补偿安置决定申请行政复议和提起行政诉讼的权利。

征地补偿安置决定，应当载明征收人与被征收人的基本情况、争议的主要事实和理由、补偿安置的内容（含方式、金额、支付期限、安置情况、搬迁费、临时安置费或周转用房等）、补偿决定的依据及理由。

2.被拆迁人收到征地补偿安置决定后，未按照规定交地、腾地，（倒房），由市、县级政府作出责令限期交地/腾地决定，并告知被征收人权利救济途径。

3.被拆迁人在法定期限内不复议、不诉讼，也不交地/腾地（倒房）的，由作出决定的政府自期限届满之日起三个月内，申请法院强制执行。

注：市、县政府作出征地补偿安置决定后，不一定要待被拆迁人复议申请期（60日）、诉讼申请期（6个月）全部届满之后，才可以作出责令限期交地/腾地决定。因为，行政机关申请法院强制执行的内容是强制交地/腾地（倒房）。若被拆迁人选择了行政复议途径，则其应当自收到行政复议决定书之日起15日内（注：不是6个月内）向法院提起诉讼。

（一）司法强拆/强制腾地的含义与解析

1.司法强拆/强制腾地，是指没有强制拆迁/腾地权的行政机关在符合法定条件下，向法院申请强制执行；法院经审查后，依法作出执行裁定，对被征收房屋实施强制拆除、对被征收土地实施强制交地/腾地（含一并拆除地上房屋）的非诉行政执行行为。

2.司法强拆/强制腾地，系依申请启动，是一种非诉行政执行行为，法院以对行政决定（如房屋征收决定/补偿决定、征地补偿安置决定、责令限期交地/腾地决定）的合法性审查为核心。

3.根据《最高人民法院关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复》（法释〔2013〕5号）：对涉及违反城乡规划法的违法建筑物、构筑物、设施等的强制拆除申请，法院不予受理。

4.裁执分离：法院负责作出强行执行裁定，政府负责具体组织实施强拆。最高法院《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第九条：法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县政府组织实施，也可以由法院实施。

（二）申请司法强拆/强制腾地的法定程序

1.申请强制执行前的行政程序

——国有土地上申请法院强制拆除房屋。

步骤1：调查认定处理。法院不参与对违反城乡规划法所涉及的违法建（构）筑物拆除。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定：市、县政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

步骤2：先行落实补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十七条规定：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定的期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁; 禁止建设单位参与搬迁活动。对于已签订协议被征收人的补偿，应当按照房屋补偿协议约定的期限支付到位。房屋补偿款的支付期限一般为合理期限，至迟在搬迁之前付清。  

步骤3：作出补偿决定。根据《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（省政府令第 268 号）第二十二条、《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法（2021）》第四十一条、第四十二条第二款：对在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由作出房屋征收决定的市、县级政府按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平,包括以下事项：补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等。补偿决定确定的搬迁期限不得少于15日。

步骤4：申请强制执行。《行政强制法》第五十四条规定：行政机关申请法院强制执行前，应当催告当事人履行义务。根据《行政强制法》第五十四条，催告书送达十日后当事人仍未履行义务，执行对象是不动产的，行政机关可以向不动产所在地有管辖权的法院申请强制执行《行政强制法》第五十三条规定：申请执行期限为自期限届满之日起三个月内。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级政府申请法院强制执行。

集体土地上申请法院强制交地/腾地（倒房）。

步骤1：前期综合工作。根据《湖南省实施土地管理法办法》《湖南省土地征收程序规定》，土地征收前期工作包括：确认征地符合公共利益、发布土地预征公告、土地现状调查、社会稳定风险评估、拟定征地补偿安置方案、发布征地补偿安置公告、听取意见和组织听证、办理补偿登记、签订征地补偿安置协议、落实补偿安置费用等环节。

实施成片开发的项目建设需要征地的，应当在征收土地预公告发布前将土地征收成片开发方案报省级政府批准。经评估，属低风险的可以申请征收。征地补偿安置方案应当包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障等内容。

拟征收土地的所有权人、使用权人未在规定期限内登记的，以公示的土地现状调查结果作为征地补偿安置依据。对建房超面积部分未补办有关手续的，不能认定为合法建筑。建新应拆旧的房屋，按违章建筑处理。房屋基础及土方、护坡不再另行补偿。

步骤2：补偿安置到位。《土地管理法实施条例》第三十二条第四款规定：申请征收土地的县级以上政府应当及时落实土地补偿费、安置补助费、农民住宅以及地上附着物和青苗等的补偿费用、社保费用等，并保证足额到位，专款专用。有关费用未足额到位的，不得批准征收土地。

步骤3：作出腾地决定。《土地管理法实施条例》第六十二条规定：违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上政府责令交出土地。针对已签署补偿安置协议又不按协议约定交出土地、腾地，以及未签订征地补偿安置协议的被拆迁人，由市、县政府区别情形，分别作出相应的行政决定。

（1）已签协议：责令限期交地/腾地决定。《湖南省土地征收程序规定》第十四条规定：对签署补偿安置协议又不按协议约定交出土地、腾地的，由征地实施机构（如征地拆迁事务所）书面催告当事人履行义务，催告履行期限届满仍不腾退土地的，由市、县级政府作出责令限期交地/腾地决定，并告知权利救济渠道，当事人在法定期限内不申请行政复议又不提起行政诉讼，也不交地/腾地的，由作出决定的政府向不动产所在地有管辖权的法院申请强制执行。

（2）未签协议：征地补偿安置决定、责令限期交地/腾地决定。根据《湖南省土地征收程序规定》第十三条、第十四条规定：未签订征地补偿安置协议的被拆迁人，市、县级政府应当作出征地补偿安置决定并依法送达，将所涉及的征地补偿费用存入指定银行账户。对收到征地补偿安置决定后仍未按照规定交地/腾地的，由市、县政府作出责令限期交地/腾地决定，被拆迁人在法定期限内不申请行政复议、又不提起行政诉讼，也不交地/腾地的，由作出决定的政府自期限届满之日起三个月内，申请法院强制执行。

注：行政决定必须有效送达给被拆迁人，优先采用直接送达；‌受送达人本人不在时，必须由其同住成年家属签收；只有穷尽其他方式（如邮政送达、电子送达）无法送达的，才适用公告送达。

步骤4：申请强制执行。根据《行政强制法》第五十三条至第五十四条的规定，行政机关作出责令限期交地/腾地决定后，在催告书送达十日后当事人仍未履行义务，执行对象是不动产的，行政机关可以向不动产所在地有管辖权的法院申请强制执行。当事人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，由作出决定的市、县级政府申请法院强制执行。申请执行期限为自期限届满之日起三个月内。

行政机关申请强制执行，应当向法院提供：①强制执行申请书（附补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料）；②行政决定书及作出决定的事实、理由和依据；③当事人的意见及行政机关催告情况；④申请强制执行标的情况；⑤法律、行政法规规定的其他材料。强制执行申请书应当由行政机关负责人签名，加盖行政机关印章，并注明日期。

2.法院立案受理和裁定执行的司法程序

国有土地上强制拆除房屋。《行政强制法》以及最高法院《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》（法释〔2012] 4号）的相关规定如下：

（1）申请条件。行政行为依法可以由法院执行；行政行为已经生效并具有可执行内容；申请人是作出行政行为的主体；被申请人是行政行为确定的义务人；被申请人在行政行为确定的期限内或者催告期限内未履行义务；强制执行申请应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出；属于受理法院管辖。

（2）申请材料。行政机关申请法院强制执行，除应当提供《行政强制法》第五十五条规定的材料外，还应当提供：①征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件；②征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见；③社会稳定风险评估材料；④申请强制执行的房屋状况；⑤被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况；⑥法律、行政法规规定应当提交的其他材料。

（3）立案审查。法院认为强制执行的申请符合形式要件且材料齐全的，应当在接到申请后5日内立案受理；不符合形式要件或者材料不全的应当限期补正，并在最终补正的材料提供后5日内立案受理；不符合形式要件或者逾期无正当理由不补正材料的，裁定不予受理。法院在审查期间，可以根据需要调取相关证据、询问当事人、组织听证或者进行现场调查。

（4）执行裁定。法院对行政机关强制执行的申请进行书面审查，对符合行政强制法第五十五条规定，且行政决定具备法定执行效力的，应当自受理之日起7日内作出执行裁定。

若法院发现：①明显缺乏事实根据；②明显缺乏法律、法规依据；③其他明显违法并损害被执行人合法权益等情形，则在作出裁定前可以听取双方意见，自受理之日起30日内作出是否执行的裁定。

行政机关对不予执行的裁定有异议的，可以向上一级法院申请复议。因情况紧急，为保障公共安全，行政机关可以申请法院立即执行。经院长批准，法院应当自作出执行裁定之日起5日内执行。

——集体土地上强制交地/腾地（倒房）。

根据最高法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》（法释〔2011〕20号）第十四条：行政机关申请法院执行责令交出土地决定，应当符合下列条件：

1.征收土地方案已经有权机关依法批准。如：提供省级政府（国务院）征地批文、征地红线图、勘测定界图、社保落实证明、补偿费用预存证明等。

2.市、县级政府和土地部门已经依照法定程序实施征地行为。如：提供征地预公告、征地公告、土地现状调查确认表、征地补偿安置方案、听证材料、征地补偿登记材料、社会稳定风险评估材料等。

3.被征收土地所有权人、使用人已经依法得到安置补偿，或者无正当理由拒绝接受安置补偿，且拒不交出土地，已经影响到征收工作的正常进行。如：提供补偿安置协议（已签约）或补偿安置决定（未签约）、补偿款支付凭证、安置落实证明、交地催告书、阻挠征地/拒不腾地的证据材料等。

4.符合法释〔2000〕8 号第八十六条（注：现法释〔2018〕1 号第一百五十五条）的规定。行政机关申请执行其行政行政为，应具备以下条件：行政行为依法可以由法院执行；行政行为已经生效并具有可执行内容；申请人是作出行政行为的行政机关或者法律法规规章授权的组织；被申请人是行政行为所确定的义务人；被申请人在行政行为确定的期限内或者行政机关催告期限内未履行义务；申请人在法定期限内提出申请；属于受理执行申请的法院管辖。  

3.行政机关取得法院执行裁定的极限最短时间预估

若达不成相关协议，且当事人不履行房屋补偿决定或者责令限期交地/腾地决定所规定的义务，假设当事人不复议、不诉讼，行政机关取得法院执行裁定的极限最短时间预估大约分别是：7个月（国有土地）、13个月（集体土地）。

（1）国有土地：作出房屋补偿决定→当事人放弃60天复议期→6个月诉讼期（必经）→催告期10日（必经）→立即申请强制执行（若干日，不经过3个月）→法院受理期5日→法院裁定期7日（不经过30日），合计：约7个月。

（2）集体土地：作出征地补偿安置决定→当事人放弃60天复议期→6个月诉讼期（必经）、行政机关在该期间作出责令限期交地/腾地决定→当事人放弃60天复议期→6个月诉讼期（必经）→催告期10日（必经）→立即申请强制执行（若干日，不经过3个月）→法院裁定期7日（不经过30日），合计：约13个月。

附：国有土地房屋征拆VS 集体土地征拆对比表