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物业费与水费“捆绑销售”的法律问题分析

近年来,很多居民小区、商用公寓都出现了物业管理公司以《物业服务合同》中约定了“业主不交纳物业服务费,物业管理公司有权停止供水”为由,以停止供水的方法相威胁,逼迫业主交纳物业费或其他不合理费用的情况。停止供水涉及业主的日常生活,极易引发激化业主和物业管理公司之间的矛盾,应当予以足够的重视。

 

一、当供水合同的相对方是供水公司

根据权利义务相一致的原则,用水人有义务交纳水费,供水公司有义务按照约定供水。也就是说,用水人有要求供水的权利,而供水公司相应的享有收取水费的权利。根据双务合同履行中顺序抗辩权行使的原则,如果用水人不履行交纳水费的义务,则供水公司可以拒绝履行供水的义务,即供水公司此时有停水的权利。

《物业服务合同》与《供用水合同》是各自独立的合同,涉及不同的合同当事人,是两个相互平行、相互独立的法律关系。《供用水合同》的相对人是自来水供应公司,有权利采取停止供水的只能是自来水供应公司。物业服务费的交纳与否和水、电的供应并不相干,不能混为一谈。因此,当业主在不交纳物业服务费时,物业管理公司采取停水的措施来迫使业主交纳物业服务费的行为实际上是一种侵权行为。

现实中有些物业管理公司与业主约定:在业主不交纳物业服务费时,物业管理公司有权停止供水。笔者认为,物业管理公司不是《供用水合同》的签订主体,无权行使供水公司的权利,该约定因损害了供水公司的权利而无效。

还有些物业管理公司得到了供水公司的委托或授权,在业主不缴纳物业费时可以停止供水。笔者认为,供水公司最多只能委托或授权物业管理公司在业主不缴纳水费时停止供水,而无权管理、干涉业主物业费的缴纳,因此该种委托或授权也是无效的。

 

二、当物业管理公司为水费的代收款方

现实中有供水公司授权物业管理公司代收水费的情况。对此,笔者认为,代收水费并不代表合同权利义务的转移。物业管理公司作为水费的代收款方,无权擅自或在未经供水公司委托或授权同意的情况下以停止供水的方式逼迫业主交纳物业服务费。否则,其既侵犯了供水公司作为供水方权利,也侵犯了小区业主作为用水方的权利。此时物业管理公司的停水行为是一种侵权行为,如果因物业管理公司擅自停水的行为给业主造成损失的,物业管理公司还要承担相应的法律责任。

 

 

三、当物业管理公司为“二次供水方”

1、物业管理公司的身份地位

有些小区是由物业管理公司与供水公司直接签订《供用水合同》,由物业管理公司向小区业主收取水费后,再向供水公司交纳水费,而物业管理公司则会提前将物业费的缴纳与水费的代收代缴同时约定在与业主签订的《物业服务合同》中,因此很多人会认为物业管理公司是《供用水合同》中的“二次供水方”。

笔者认为,物业管理公司与小区业主都是相互独立、地位平等的民事主体。物业管理公司不是生产型用水企业,也不是物业管理活动之外的单纯的终端用水大户,其之所以与供水公司签订《供用水合同》,实质上是在代表小区业主同供水公司缔结供用水合同关系。即便物业管理公司与供水公司签订《供用水合同》时可能是以其自己的名义订立,但该行为符合“隐名代理”的构成要件,应将其视为是小区业主的“代理人”。

2、物业管理公司与业主订立的关于“供用水条款”的性质

我国城市供水是特许经营,物业管理公司不得超越经营范围进行供水经营。《物业管理条例》第四十四条也有规定,“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用;物业管理公司接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。”

由此可见,关于水费,物业管理公司只有代收代缴的资格,而不具备特许经营的资格。因此,物业管理公司与业主签订的“供用水条款”本质上也并非买卖合同或服务合同法律关系,而应认定为委托代理法律关系。物业管理公司只能替业主履行“代收代缴水费”的义务,既无权从中营利,也无权将“代收代缴水费”的义务变更为《物业服务合同》中的其他权利。

3、小结

因此,尽管在合同上或名义上,小区业主未直接与供水公司直接签订《供用水合同》,但在实质上不影响小区业主作为合同关系上终端用户的地位,亦不影响物业管理公司为小区业主代理人的地位。因此,即使物业管理公司作为“二次供水方”,但其既不是真正的终端用户,亦不是实际的供水方或经营方,只是充当了一个小区业主“代理人”的角色。物业管理公司作为小区业主的代理人,无权擅自代替供水公司以停水方式催缴水费,除非经供水公司另行委托或授权。但无论如何,供水义务对应的是交纳水费义务,物业服务义务对应的是交纳物业费义务。物业管理公司绝对不能以停水的方式催缴物业服务费用。

 

三、结论

在实现生活中,物业管理公司时常因与小区业主的其它争议而采取“停水”措施,扩大收费范围的情形更是比比皆是。如因业主未交足物业管理费而采取停水措施;将水费收取比例与物业管理费比例挂钩等。然而,这类纠纷诉至法院后,物业管理公司往往振振有词地数落小区业主的过错或责任,而有的法院却认同物业管理公司的抗辩。

笔者认为,民事主体在不同的民事法律关系中,其权利与义务是相对独立的,不同法律关系中的争议应采取双方约定的方式或者法定的手段来解决,不能将二者捆绑起来混为一谈。物业管理公司的行为与言词是混淆了不同类型的民事法律关系,将其它民事法律关系中的请求权基础用于水费代收代缴的法律关系中。物业管理公司采取诛连性、捆绑性的手段来谋求或实现其在另一法律关系中的利益,是一种违约或侵权行为,应当承担相应的法律责任。


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