康达原创 | 如何查询不动产登记资料

《民法典》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记资料查询暂行办法》。

不动产权利包含以下类型：

1、集体土地所有权；

2、房屋等建筑物、构筑物所有权；

3、森林、林木所有权；

4、耕地、林地、草地等土地承包经营权；

5、建设用地使用权；

6、宅基地使用权；

7、海域使用权；

8、地役权；

9、抵押权；

10、法律规定需要登记的其他不动产权利。

其实这里面还应该包含居住权。

2025年9月16日刚修正的《不动产登记资料查询暂行办法》第21条规定：

有买卖、租赁、抵押不动产意向，或者拟就不动产提起诉讼或者仲裁等，但不能提供本办法第二十条规定的利害关系证明材料的，可以提交本办法第八条规定材料，查询相关不动产登记簿记载的下列信息：

（一）不动产的自然状况；

（二）不动产是否存在共有情形；

（三）不动产是否存在抵押权登记、预告登记、异议登记或者居住权登记等情形；

（四）不动产是否存在查封登记或者其他限制处分的情形。

查询不动产登记资料，应当在不动产所在地的市、县人民政府不动产登记机构进行。

不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

不动产登记资料包括：

1、不动产登记簿等不动产登记结果；

2、不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。

不动产登记簿应当记载以下事项：

1、不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；

2、不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；

3、涉及不动产权利限制、提示的事项；

4、其他相关事项。

不动产登记类型包括：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

不动产权利人、利害关系人可以查询、复制不动产登记资料。

不动产权利人、利害关系人可以委托律师或者其他代理人查询、复制不动产登记资料。

注意，不动产权利人和利害关系人的查询范围不同。

不动产权利人有权查询不动产登记结果和原始资料；而利害关系人仅有权查询不动产登记结果。

关于何为利害关系人？可参考以下两个部门规章的规定。

《不动产登记暂行条例实施细则（2024修正）》第97条第3款规定：

因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。

《不动产登记资料查询暂行办法（2025修改）》第9条规定：符合下列条件的利害关系人可以申请查询有利害关系的不动产登记结果：

（一）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的；

（二）因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的；

（三）法律法规规定的其他情形。

《不动产登记资料查询暂行办法（2025修改）》第18条规定：

清算组、破产管理人、财产代管人、监护人、遗产管理人等依法有权管理和处分不动产权利的主体，参照本章规定查询相关不动产权利人的不动产登记资料。

除了上述列出的利害关系人外，《不动产登记资料查询暂行办法（2025修改）》第21条扩大了利害关系人的外延，对拟形成利害关系的、或准备着手进行诉讼、仲裁的，提交基础申请材料后，也可对特定登记信息进行查询。

详细内容如下：

有买卖、租赁、抵押不动产意向，或者拟就不动产提起诉讼或者仲裁等，但不能提供本办法第二十条规定的利害关系证明材料的，可以提交本办法第八条规定材料，查询相关不动产登记簿记载的下列信息：

（一）不动产的自然状况；

（二）不动产是否存在共有情形；

（三）不动产是否存在抵押权登记、预告登记、异议登记或者居住权登记等情形；

（四）不动产是否存在查封登记或者其他限制处分的情形。

不动产权利人可以申请以下列索引信息查询不动产登记资料，但法律法规另有规定的除外：

1、权利人的姓名或者名称、公民身份号码或者统一社会信用代码等特定主体身份信息；

2、不动产具体坐落位置信息；

3、不动产权属证书号；

4、不动产单元号。

也就是说，不动产权利人享有利用更多关键词进行检索的权利，比如说通过检索身份信息，锁定该权利人名下所有的全部不动产信息。

利害关系人仅能就一处固定的不动产进行查询，还需提供利害关系证明文件。

无论是权利人还是利害关系人，均需提供查询申请书及身份证明材料。

委托代理人代为申请查询不动产登记资料的，被委托人还应当提供双方身份证明原件和授权委托书。

查询申请书应当包括下列内容：

1、查询主体；

2、查询目的；

3、查询内容；

4、查询结果要求；

5、提交的申请材料清单。

授权委托书中应当注明双方姓名或者名称、公民身份号码或者统一社会信用代码、委托事项、委托时限、法律义务、委托日期等内容，双方签字或者盖章。

代理人受委托查询、复制不动产登记资料的，其查询、复制范围由授权委托书确定。

继承人、受遗赠人查询不动产登记资料的，除提交上述材料外，还应当提交被继承人或者遗赠人死亡证明、遗嘱或者遗赠抚养协议等可以证明继承或者遗赠行为发生的材料。

不动产的利害关系人申请查询不动产登记结果的，除提交基础材料外，还应当提交下列利害关系证明材料：

1、因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的，提交买卖合同、互换合同、赠与合同、租赁合同、抵押合同；

2、因不动产存在相关民事纠纷且已经提起诉讼或者仲裁而构成利害关系的，提交受理案件通知书、仲裁受理通知书。

不动产登记簿是物权归属和内容的根据，因而在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，就直接推定该人享有该项物权，其物权的内容也以不动产登记簿上的记载为准。这就是不动产登记簿所记载的权利的正确性推定效力规则。但当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其该不动产权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。